Dans un but de densification des espaces urbains, la loi Alur du 24 mars 2014 a étendu les dispositions du code de l’urbanisme relatives à la caducité des règles d’urbanisme d’un cahier des charges de lotissement (voir notre article sur le sujet ici). Cependant, la Cour de cassation, dans un arrêt rendu le 21 janvier 2016, exprime clairement sa volonté de ne pas suivre l’esprit de la loi, mais de s’en tenir à la lettre du texte.
Examinant le pourvoi d’un requérant contre l’arrêt de cour d’appel ayant ordonné la démolition de sa construction, réalisée en infraction des règles du cahier des charges de lotissement, mais en accord avec les règles d’urbanisme contenues dans le PLU, la Cour de cassation décide de lui donner tort, en affirmant que « le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».
Ainsi la cour d’appel pouvait valablement condamner le requérant à démolir son bâtiment.
La Cour de cassation s’est certainement fondée sur les dispositions encore ambiguës de l’article L442-9 du code de l’urbanisme, notamment son alinéa 3 : « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. » (Voir notre article ici)
« (…) Attendu que la société Beval fait grief à l’arrêt de la condamner sous astreinte à faire procéder aux travaux de démolition de l’extension du bâtiment « L’Oliveraie », édifiée en vertu d’un arrêté de la commune d’Antibes en date du 7 décembre 2010 et de dire que l’astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard s’appliquerait à nouveau, sans limitation de durée, à compter de la signification de l’arrêt, alors, selon le moyen, que constitue une règle d’urbanisme toute disposition relative aux conditions d’utilisation du sol et notamment à la surface des constructions ; qu’en retenant que la clause du cahier des charges réglementant la surface des constructions autorisées dans le lotissement n’était qu’une convention de droit privé et n’instituait pas une règle d’urbanisme – qualification qui aurait justifié la position d’une question préjudicielle à la juridiction administrative ou emporté caducité de la règle concernée du fait de la couverture du domaine de la Brague par le plan d’occupation des sols puis le plan local d’urbanisme de la ville d’Antibes-, la cour d’appel a violé l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ;
Mais attendu qu’ayant exactement retenu que le cahier des charges, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, la cour d’appel a décidé à bon droit qu’il n’y avait pas lieu à question préjudicielle devant la juridiction administrative et que ces dispositions continuaient à s’appliquer entre colotis (…). »
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