Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

Evaluation environnementale et projet dans un secteur du PLU ouvert à l’urbanisation

Un arrêt du Conseil d’Etat apporte un éclairage bienvenu sur l’appréciation des critères de soumission d’un projet à évaluation environnementale lorsqu’il est situé dans une zone du PLU prévoyant une urbanisation par étapes (CE, 28 nov. 2018, n° 419315). Read more…

Servitudes : arbres devenus dangereux ou causant un trouble anormal du voisinage

Il convient de noter que la dangerosité des végétaux irrégulièrement implantés justifie leur arrachage, même si le propriétaire a acquis le droit de les maintenir en place par l’effet de la prescription, d’une servitude ou autre. La mesure peut donc toujours être ordonnée par le juge, à titre préventif, lorsque les arbres présentent un risque potentiel de chute sur la propriété voisine ou occasionnent une gêne (perte d’ensoleillement, risques pour le bâti, etc.) excédant les inconvénients normaux du voisinage (par ex : Cass. 3eciv., 4 janv. 1990, n° 87-18.724). Les mêmes principes valent pour les empiétements de végétaux correctement implantés.

Sur ce point, la Cour de cassation a récemment considéré que le caractère anormalement envahissant d’une haie plongeant dans l’obscurité les pièces, le jardin et la terrasse d’un voisin peut suffire à justifier une condamnation à la réduction des plants (Cass. 3e civ., 20 déc. 2018, n° 17-15.231).

Personnes handicapées : du « tout accessible » au logements évolutifs

La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, dite « loi Handicap », a repris le principe d’accessibilité au cadre bâti, déjà édicté sous l’empire de la loi de 1975, mais de manière plus ambitieuse. La question de l’accessibilité ne se limite plus au seul handicap physique. Elle concerne désormais tous les types de handicap. Par ailleurs, les obligations imposées aux propriétaires pour rendre effective cette accessibilité sont directement instaurées par la loi et non plus par des décrets. Cette loi a été aménagée par une ordonnance du 26 septembre 2014 qui a créé l’agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP), afin de tenir compte de la difficulté pour les propriétaires et exploitants d’ERP  (établissements recevant du public) existants de se mettre en conformité avec la loi avant le 1er janvier 2015 (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 111-7 à L. 111-7-1).

Toutefois, un changement de paradigme a été opéré par l’article 64 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Ayant toujours à l’esprit la volonté de renforcer l’offre de logements et de « redonner une liberté de conception aux hommes de l’art », le législateur a proposé d’introduire dans la réglementation sur l’accessibilité des bâtiments neufs collectifs d’habitation le concept de « logement évolutif », et d’abandonner, de ce fait, la règle du « tout accessible » édictée par la loi Handicap de 2005. Des décrets en Conseil d’État définiront les prescriptions à respecter par ces logements évolutifs (CCH, art. L. 111-7-1, 1°).

Ce choix part du constat que la mise en oeuvre de certaines prescriptions, comme la présence de zones de giration dans la salle de bains et les toilettes (au détriment, le plus souvent, du séjour), implique d’augmenter la surface des logements et, par conséquent, renchérit le coût des travaux. La loi ELAN privilégie donc la construction de logements neufs qui, grâce à la réalisation de travaux simples d’aménagement, peuvent être rendus accessibles ultérieurement aux personnes handicapées ou aux personnes âgées.

Les modalités particulières applicables à la construction des logements évolutifs et des logements accessibles seront fixées par décret en Conseil d’État, pris après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées.

Quand est-ce qu’un bornage est-il nécessaire? (Cass. 3e civ. 13 déc. 2018)

Le bornage a pour objet de fixer la ligne séparative entre deux fonds. Ainsi, il suppose nécessairement que les terrains soient contigus. Le bornage ne peut donc pas s’appliquer à des terrains non attenants l’un de l’autre, par exemple parce qu’ils sont séparés par une partie de domaine public (route ou chemin), la propriété d’un tiers, une voie ferrée, un cours d’eau (même s’il n’est ni navigable ni flottable). La condition de contiguïté est cependant réputée satisfaite lorsque les fonds sont uniquement séparés par un chemin d’exploitation. La Cour de cassation considère que cette situation suffit à rendre recevable l’action en bornage intentée par un propriétaire, celle-ci ne remettant pas en cause la destination du chemin (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-17.005).  Read more…

Les effets de la réception des travaux

La réception est l’aboutissement normal des travaux de construction. Elle constitue l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte (avec ou sans réserves) les travaux réalisés.

La réception permet au maître de l’ouvrage de vérifier la qualité apparente du travail fourni et d’exiger des réfections si les travaux :

– ne sont pas conformes aux stipulations du marché ;
– ne sont pas exécutés suivant les règles de l’art.

La réception a également une grande importance pour les constructeurs puisque :

– elle permet le règlement des comptes ;
– elle transfère la garde de l’ouvrage au maître de l’ouvrage ;
– elle couvre les vices et défauts de conformité apparents qui ne font pas l’objet de réserves ;
– elle constitue le point de départ des garanties des constructeurs des articles  1792 et suivants du code civil.

Recevoir les travaux est une obligation du maître de l’ouvrage qui peut être sanctionné par des dommages et intérêts en cas de refus abusif de recevoir.

La réception revêt en général la forme d’un procès-verbal signé par le maître de l’ouvrage et visé par l’entrepreneur et éventuellement par l’architecte. La réception peut néanmoins être tacite ou judiciaire.

En droit privé, la réception des travaux est soumise à un encadrement légal fixé par l’article  1792-6 du code civil issu de la réforme Spinetta, le juge civil étant garant de la bonne application de ce texte. Ce régime général a été renforcé par des dispositions impératives dans le cadre des contrats de construction de maisons individuelles.

En droit public, le juge administratif se réserve d’appliquer « les principes dont s’inspire l’article  1792-6 du code civil », et non la lettre même du texte. Sa jurisprudence s’est essentiellement élaborée autour des litiges concernant l’application des CCAG contenus dans les marchés publics.

Rappel par la Cour de cassation des règles de prescription dans le domaine des servitudes

La  Cour de cassation, dans deux décisions récentes (Cass. 3e civ., 24 janv. 2019, n° 17-25.793 ; Cass. 3e civ., 24 janv. 2019, n° 17-25.794, n° 29 D) a estimé que la réforme de la prescription n’a pas eu pour effet de modifier le point de départ des délais ayant déjà commencé à courir. C’est par une décision concernant certaines servitudes, que la Cour de cassation vient d’effectuer certains rappels essentiels, et de portée générale, pour le maniement des règles transitoires assurant le passage des anciennes règles régissant la prescription des actions en nullité dirigées contre les conventions, aux nouvelles dispositions générales issues de la réforme de 2008.

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Focus sur les SRADDET

L’ADEME (agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) publie un cahier d’acteur consacré au le Schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET). Ce publication a vocation à fournir des messages-clés pour l’élaboration et la mise en oeuvre des SRADDET :

– un schéma prospectif et accélérateur de la transition énergétique et écologique
– un schéma intégrateur
– un schéma facteur d’attractivité des territoires et de développement économique
– une Région chef de file pour la conception et la mise en oeuvre du schéma

Pour que le Schéma soit un outil de planification ambitieux et opérationnel, tous les acteurs du territoire doivent faire émerger et suivre dans la durée une stratégie régionale cohérente, équitable, efficiente et durable. Le cahier d’acteur de l’ADEME va au-delà des aspects prescriptifs et normatifs et propose un regard sur les mesures opérationnelles du SRADDET et les mesures d’accompagnement et de suivi-évaluation qui pourraient être mises en place. Il recense également les principaux outils et dispositifs de l’ADEME pour accompagner la mise en oeuvre de ce document.

Créé par la Loi NOTRe en 2015, et piloté par chaque Région, le SRADDET a vocation à devenir l’outil majeur de planification stratégique à l’échelon régional. Il fixe les orientations à moyen et long termes en matière d’aménagement du territoire et de développement durable. Il s’applique à l’ensemble des Régions du territoire national à l’exception de l’Ile de France, de la Corse et des Outre-mer, régis par des dispositions spécifiques.

Il favorise une planification régionale plus cohérente grâce à une réflexion croisée des politiques d’aménagement du territoire, et des schémas sectoriels préexistants : SRCE (Schéma régional de cohérence écologique), SRCAE (Schéma régional climat air énergie), SRIT (Schéma régional des infrastructures et des transports), SRI (Schéma régional d’intermodalité) et PRPGD (Plan régional de prévention et de gestion des déchets).

Il définit d’une part des orientations ambitieuses pour influencer la teneur des documents sectoriels préexistants et leur mise en cohérence avec l’ensemble des politiques publiques infra régionales qui s’en inspirent et associe, d’autre part, les partenaires locaux pour que les initiatives locales alimentent la réflexion à l’échelle régionale. À titre d’exemple, le SRADDET peut traduire un objectif de territoire à énergie positive.

Qu’est-ce qu’un « SCOT » ?

La loi « Solidarité et renouvellement urbains » du 13 décembre 2000 a substitué les schémas de cohérence territoriale (SCOT) aux schémas directeurs.

Le SCOT est désormais régis par les dispositions des articles L. 141-1 et suivants et R. 141-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Le SCOT précise les grands objectifs d’aménagement et d’urbanisme à partir d’un diagnostic et d’un projet d’aménagement et de développement. Il fixe, dans le respect des équilibres résultant des principes énoncés aux articles L. 101-1 à L. 101-3 du code de l’urbanisme, les orientations générales de l’organisation de l’espace et de la restructuration des espaces urbanisés. Contrairement au schéma directeur, ces orientations ne concernent pas la destination générale des sols. Les termes employés par la loi sont, en conséquence, très généraux sur ce point. Le schéma peut toutefois comporter des dispositions plus détaillées lorsqu’il s’agit de protéger des espaces et sites naturels, agricoles ou urbains. Ce nouveau schéma doit traiter l’ensemble des éléments de l’aménagement urbain.

Les SCOT, dont le rôle et la portée sont fixées par les dispositions de l’ (ancien) article L. 122-1 du code de l’urbanisme et qui définissent notamment des objectifs relatifs à la prévention des risques, sont des documents d’urbanisme au sens des articles L. 562-2 et R. 562-2 du code de l’environnement (CE, 5 déc. 2016, n° 395499).

Le schéma de cohérence territoriale a pour objectif premier de faire en sorte que les élus définissent en commun la manière dont les aires urbaines doivent évoluer. L’objectif des nouveaux schémas est donc de répondre à ce besoin d’articulation entre les différentes démarches de planification dans un contexte où le renouvellement de la ville sur elle-même prend progressivement le pas sur l’extension périphérique. En s’appuyant sur les nouvelles communautés constituées en application de la loi du 13 juillet 1999 et en appliquant le principe de l’extension limitée de l’urbanisation aux communes proches des principales agglomérations ou du littoral non situées dans le périmètre d’un schéma de cohérence territoriale, la loi donne une impulsion fondamentale à la relance de la planification stratégique à l’échelle des aires urbaines.

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