Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

Taxes sur la vente de terrains rendus constructibles : actualisation des coefficients de calcul

Pour le calcul des taxes sur les cessions de terrains nus rendus constructibles (CGI, art. 1529 et 1605 nonies), l’administration admet, à titre de règle pratique, que le prix d’acquisition du bien soit actualisé par recours à des coefficients d’érosion monétaire.

L’annexe du Bulletin Officiel des finances publiques vient d’être mise à jour des coefficients permettant cette revalorisation, pour les cessions intervenant en 2019.

La Carte BTP à l’heure du rescrit social

Depuis le 27 décembre 2018, les employeurs peuvent obtenir par rescrit une réponse explicite de la direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l’emploi (DIRECCTE) sur l’application ou non du dispositif de la Carte BTP à leurs salariés. Les modalités d’application ont été intégrées dans la partie réglementaire du code du travail au nouvel article R. 8291-1 par le décret n° 2018-1227 du 24 décembre 2018.
La loi n° 2018-727 du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance, dite loi ESSOC, a intégré, en effet, au code du travail un article L. 8291-3, permettant aux employeurs de s’adresser directement à l’administration du travail dans le cadre du dispositif de la Carte BTP.

Ouverture du rescrit aux professionnels de la construction

La loi du 10 août 2018 pour un État au service d’une société de confiance, dite « loi ESSOC », a ouvert à certains professionnels la possibilité de demander à l’autorité administrative chargée de la concurrence et de la consommation de prendre formellement position sur la conformité à l’article L. 441-6, I, alinéa 9, du code de commerce des modalités de computation des délais de paiement qu’ils envisagent de mettre en place. Cette prise de position formelle, plus communément appelée « rescrit », a pour objet de prémunir ces professionnels d’un changement d’appréciation de l’autorité administrative qui serait de nature à l’exposer à l’amende administrative prévue en cas de non-respect des délais de paiement (C. com., art. L. 441-6-2). Les modalités et le champ d’application de cette nouvelle procédure ont été fixés par un décret en Conseil d’État. Un arrêté est encore attendu pour une parfaite application du dispositif (C. com., art. R. 441-5-2 à R. 441-5-8.).

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Personnes handicapées : du « tout accessible » au logements évolutifs

La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, dite « loi Handicap », a repris le principe d’accessibilité au cadre bâti, déjà édicté sous l’empire de la loi de 1975, mais de manière plus ambitieuse. La question de l’accessibilité ne se limite plus au seul handicap physique. Elle concerne désormais tous les types de handicap. Par ailleurs, les obligations imposées aux propriétaires pour rendre effective cette accessibilité sont directement instaurées par la loi et non plus par des décrets. Cette loi a été aménagée par une ordonnance du 26 septembre 2014 qui a créé l’agenda d’accessibilité programmée (Ad’AP), afin de tenir compte de la difficulté pour les propriétaires et exploitants d’ERP  (établissements recevant du public) existants de se mettre en conformité avec la loi avant le 1er janvier 2015 (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 111-7 à L. 111-7-1).

Toutefois, un changement de paradigme a été opéré par l’article 64 de la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Ayant toujours à l’esprit la volonté de renforcer l’offre de logements et de « redonner une liberté de conception aux hommes de l’art », le législateur a proposé d’introduire dans la réglementation sur l’accessibilité des bâtiments neufs collectifs d’habitation le concept de « logement évolutif », et d’abandonner, de ce fait, la règle du « tout accessible » édictée par la loi Handicap de 2005. Des décrets en Conseil d’État définiront les prescriptions à respecter par ces logements évolutifs (CCH, art. L. 111-7-1, 1°).

Ce choix part du constat que la mise en oeuvre de certaines prescriptions, comme la présence de zones de giration dans la salle de bains et les toilettes (au détriment, le plus souvent, du séjour), implique d’augmenter la surface des logements et, par conséquent, renchérit le coût des travaux. La loi ELAN privilégie donc la construction de logements neufs qui, grâce à la réalisation de travaux simples d’aménagement, peuvent être rendus accessibles ultérieurement aux personnes handicapées ou aux personnes âgées.

Les modalités particulières applicables à la construction des logements évolutifs et des logements accessibles seront fixées par décret en Conseil d’État, pris après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées.

Quand est-ce qu’un bornage est-il nécessaire? (Cass. 3e civ. 13 déc. 2018)

Le bornage a pour objet de fixer la ligne séparative entre deux fonds. Ainsi, il suppose nécessairement que les terrains soient contigus. Le bornage ne peut donc pas s’appliquer à des terrains non attenants l’un de l’autre, par exemple parce qu’ils sont séparés par une partie de domaine public (route ou chemin), la propriété d’un tiers, une voie ferrée, un cours d’eau (même s’il n’est ni navigable ni flottable). La condition de contiguïté est cependant réputée satisfaite lorsque les fonds sont uniquement séparés par un chemin d’exploitation. La Cour de cassation considère que cette situation suffit à rendre recevable l’action en bornage intentée par un propriétaire, celle-ci ne remettant pas en cause la destination du chemin (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-17.005).  Read more…

Les effets de la réception des travaux

La réception est l’aboutissement normal des travaux de construction. Elle constitue l’acte par lequel le maître de l’ouvrage accepte (avec ou sans réserves) les travaux réalisés.

La réception permet au maître de l’ouvrage de vérifier la qualité apparente du travail fourni et d’exiger des réfections si les travaux :

– ne sont pas conformes aux stipulations du marché ;
– ne sont pas exécutés suivant les règles de l’art.

La réception a également une grande importance pour les constructeurs puisque :

– elle permet le règlement des comptes ;
– elle transfère la garde de l’ouvrage au maître de l’ouvrage ;
– elle couvre les vices et défauts de conformité apparents qui ne font pas l’objet de réserves ;
– elle constitue le point de départ des garanties des constructeurs des articles  1792 et suivants du code civil.

Recevoir les travaux est une obligation du maître de l’ouvrage qui peut être sanctionné par des dommages et intérêts en cas de refus abusif de recevoir.

La réception revêt en général la forme d’un procès-verbal signé par le maître de l’ouvrage et visé par l’entrepreneur et éventuellement par l’architecte. La réception peut néanmoins être tacite ou judiciaire.

En droit privé, la réception des travaux est soumise à un encadrement légal fixé par l’article  1792-6 du code civil issu de la réforme Spinetta, le juge civil étant garant de la bonne application de ce texte. Ce régime général a été renforcé par des dispositions impératives dans le cadre des contrats de construction de maisons individuelles.

En droit public, le juge administratif se réserve d’appliquer « les principes dont s’inspire l’article  1792-6 du code civil », et non la lettre même du texte. Sa jurisprudence s’est essentiellement élaborée autour des litiges concernant l’application des CCAG contenus dans les marchés publics.

Rappel sur les règles de publication en matière d’action en résolution d’un vente immobilière : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 octobre 2010

Dans un arrêt du 20 octobre 2010 (n°09-16.640), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a décidé qu’en matière d’action en résolution d’une vente immobilière, la publication des conclusions suffit.

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