L’évaluation technique de l’état des bâtiments peut être remplacée par un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) pour les immeubles en copropriété. Dans le but d’améliorer la connaissance de l’état du parc immobilier par les autorités publiques, la loi sur la rénovation des logements dégradés prévoit la mise en place d’un diagnostic structurel des immeubles. Ce diagnostic pourra être mis en œuvre à l’initiative des municipalités dans certaines zones. Pour être pleinement opérationnel, ce dispositif devra être défini par un décret d’application (CCH, article L. 126-6-1, alinéa 11, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 27, 1°).
Le maire aura la possibilité de délimiter des secteurs à risque (caractérisés par une proportion importante d’habitat dégradé ou d’immeubles anciens). Dans ces secteurs, la réalisation d’un diagnostic structurel sera obligatoire pour les immeubles collectifs d’habitation âgés de plus de 15 ans, et ce, au moins une fois tous les 10 ans. Ce diagnostic inclura une description des anomalies constatées affectant la solidité des bâtiments, ainsi qu’une évaluation des risques qu’ils présentent pour la sécurité des occupants et des tiers (Rapport de l’Assemblée nationale, n° 2066 ; CCH, article L. 126-6-1, alinéa 1, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 27, 1°).
Les périmètres des secteurs à risque seront clairement définis sur les documents graphiques qui accompagnent le plan local d’urbanisme (PLU), le document d’urbanisme équivalent ou la carte communale (CCH, article L. 126-6-1, alinéas 2 et suivants, créés par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 27, 1°).
Dans ces zones délimitées, tous les bâtiments collectifs à usage d’habitation seront concernés, qu’ils appartiennent à un seul propriétaire ou à plusieurs, et qu’ils soient soumis ou non au statut de la copropriété. Il est probable que les immeubles à usage partiel de logement soient également inclus, sans spécification particulière.
En ce qui concerne les immeubles soumis au statut de la copropriété, le diagnostic structurel pourra être remplacé par la production du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) s’il a déjà été élaboré. Cependant, il sera nécessaire que le PPPT ait été réalisé par une personne possédant les mêmes compétences que celles requises pour l’établissement du diagnostic structurel (CCH, article L. 126-6-1, alinéa 7, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2021, article 27, 1°).
Actuellement, les compétences des personnes habilitées à réaliser un PPPT sont définies par un décret en date du 25 avril 2022 (D. n° 2022-663, 25 avril 2022).
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 a réformé le plan pluriannuel de travaux (PPT) et impose aux syndicats de copropriétaires l’établissement d’un projet de PPT pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation âgés de plus de 15 ans (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, article 14-2, I modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171). Cette modification s’applique aux immeubles comportant plus de 50 lots et concernera également les immeubles de 50 lots ou moins à compter du 1er janvier 2025 (L. n° 2021-1104, 22 août 2021, article 171, VI).
Le texte actuel ne mentionne pas la situation où le PPPT n’a pas été élaboré en raison d’un diagnostic technique global (DTG) qui ne révèle aucun besoin de travaux dans les 10 années suivant sa réalisation (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, article 14-2, I, alinéa 7, modifié par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171, I, 2°). Dans ce contexte, se pose la question de savoir si le DTG pourrait alors servir de diagnostic structurel.
Il est important de noter que la loi pour la rénovation de l’habitat dégradé a modifié le contenu du DTG en prévoyant qu’il inclura un diagnostic technique des équipements communs (CCH, article L. 731-1, 2°, modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 27, 2°). Cette modification est particulièrement pertinente dans les grandes copropriétés où le coût de réparation des équipements majeurs, tels que les chaufferies ou les ascenseurs, peut avoir un impact significatif sur les finances du syndicat (Amendement AN, première lecture, n° CE 184).
En ce qui concerne la transmission du diagnostic, le syndic (ou le propriétaire de l’immeuble lorsque celui-ci n’est pas soumis au statut de la copropriété) devra remettre à la commune le diagnostic structurel de l’immeuble ou le PPPT s’il est applicable (CCH, article L. 126-6-1, alinéa 8, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 27, 1°). À défaut de transmission, le maire pourra demander la production du document. Si cette demande reste sans effet pendant un mois, le maire pourra faire réaliser d’office le diagnostic aux frais du syndicat des copropriétaires ou du propriétaire (CCH, article L. 126-6-1, alinéa 10, créé par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 27, 1°). Ce dispositif permettant la réalisation d’office du document s’applique également au PPPT (L. n° 65-557, 10 juillet 1965, article 14-2, III, créé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, article 171, I, 2°) ou au DTG (CCH, article L. 731-5, II).
