Lexique

– Construction et Urbanisme –

A

ABF (Architecte des Bâtiments de France)

L’Architecte des Bâtiments de France (ABF) appartient au corps des AUE (Architectes et Urbanistes de l’Etat) ayant choisi l’option « Patrimoine ». Il a pour mission d’entretenir et conserver les monuments historiques qu’ils soient protégés ou non, et de veiller au respect de la qualité de l’habitat (constructions neuves et réhabilitations) aux abords des monuments historiques et dans les autres espaces protégés. Ils exercent dans chaque département au sein du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP).

Abords des monuments historiques

La conservation et la mise en valeur d’un monument historique dépendent en grande partie de la qualité des travaux réalisés dans son environnement architectural, urbain et paysager. Afin de protéger l’environnement des monuments historiques, la loi a prévu l’institution des abords de monuments historiques.

Abus de droit

L’abus de droit est le fait, pour une personne, de commettre une faute par le dépassement des limites d’exercice d’un droit qui lui est conféré, soit en le détournant de sa finalité, soit dans le but de nuire à autrui.

Acceptation d’un risque

En matière de responsabilité, la théorie de l’acceptation des risques consiste à refuser une garantie à une victime au motif qu’elle aurait accepté les risques ayant donné lieu au sinistre. Mais la jurisprudence de la Cour de cassation considère que pour que l’acceptation des risques soit opposée à la victime il faut que le risque soit tellement important que cette acceptation constitue une faute de la part de la victime (Cour de cassation civile 2ème, 24 janvier 1964 Gazette du Palais 1964.1.384).

Accès aux documents administratifs

Tout usager du service public a le droit d’obtenir la communication d’un document administratif. En cas de refus de l’administration concernée, il peut saisir la Cada (commission d’accès aux documents administratifs). Un éventuel recours contentieux est ensuite possible devant le juge administratif.

Accessibilité aux personnes handicapées

Également appelé Loi pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées, la loi du 11 février 2011 prévoit qu’à compter du 1^er janvier 2015, tout établissement recevant du public (ERP) doit être accessible à tous, y compris aux personnes en situation de handicap, quel que soit leur handicap. La notion d’accessibilité signifie que chacun doit pouvoir entrer et sortir des ERP, mais aussi que les prestations fournies doivent être adaptées (achats, utilisation d’un site internet, formalités administratives…).

ACMH (Architecte en chef des monuments historiques)

L’Architecte en chef des Monuments historiques nationaux est, en France, un architecte spécialisé dans la restauration d’un édifice, d’un ensemble monumental ou dans la mise en valeur d’un site, classé pour sa valeur historique, archéologique, esthétique et/ou paysagère.

ACNUA (Autorité de contrôle des nuisances aéroportuaires)

L’Autorité de Contrôle des Nuisances Aéroportuaires informe sur les pollutions sonores et atmosphériques autour des plus grands aéroports français. L’ACNUSA prévoit des sanctions en cas de dépassements des normes en prononçant des amendes.

ACT (Assistance au maître de l’ouvrage pour la passation des contrats de travaux)

L’assistance pour la passation des contrats de travaux ou ACT, est une mission de maîtrise d’œuvre pour les opérations de construction neuve, ou de réhabilitation de bâtiment. Cette mission consiste à apporter, au maître de l’ouvrage et pour la passation du ou des contrats de travaux, assistance, sur la base des études qu’il a approuvées.

Acte d’engagement

L’acte d’engagement est la pièce constitutive du marché, signée par le candidat à un marché public ou un accord cadre dans laquelle il établit son offre et s’engage à se conformer aux clauses du cahier des charges et à respecter le prix proposé. Ce document est ensuite signé par le pouvoir adjudicateur.

Accès aux documents administratifs

Vous avez le droit d’obtenir la communication d’un document administratif. En cas de refus de l’administration concernée, vous pouvez saisir la Cada. Un éventuel recours contentieux est ensuite possible devant le juge administratif.

ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie)

L’Agence de la transition écologique , anciennement Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie est un établissement public à caractère industriel et commercial (EPIC) français créé en 1991, et régi par la loi du 19 décembre 1990

Déchets, sols pollués et friches, énergie et climat, air et bruit, actions transversales (production et consommation durable, villes et territoires durables).

ANAH (Agence Nationale de l’Habitat)

L’Agence nationale de l’habitat est un établissement public placé sous la tutelle des ministères en charge de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, de l’Action et des Comptes publics et du ministère de l’Economie et des Finances.

Sa mission depuis près de 50 ans est d’améliorer l’état du parc de logements privés existants pour lutter contre les fractures sociales et territoriales.

L’Anah encourage ainsi les travaux de rénovation et réhabilitation des logements en accordant des aides financières aux propriétaires occupants modestes et aux syndicats de copropriétés fragiles et en difficulté. Elle propose également aux propriétaires bailleurs privés un contrat pour faciliter la mise à disposition d’un parc locatif rénové à loyer abordable.

ANIL (Association Nationale d’Information sur le Logement)

L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) est une association loi de 1901 créée par les pouvoirs publics en mars 1975.

L’ANIL conseille juridiquement, financièrement et fiscalement les particuliers sur les problèmes de logement, via le réseau départemental des agences départementales d’information sur le logement.

Appel d’offres

L’appel d’offres, ouvert ou restreint, est la procédure par laquelle l’acheteur choisit l’offre économiquement la plus avantageuse, sans négociation, sur la base de critères objectifs préalablement portés à la connaissance des candidats.

Source : Article L. 2124-2 du code de la commande publique

Arrêté de péril imminent ou ordinaire

Lorsque la solidité d’un immeuble est compromise et de nature à mettre en danger les locataires, le maire prend un arrêté de péril.

– L’arrêté de péril est ordinaire lorsque la sécurité des locataires n’est pas immédiatement mise en jeu.

– L’arrêté de péril est imminent si la sécurité des locataires est immédiatement mise en jeu.

En matière de péril, le maire peut faire application soit de ses pouvoirs de police spéciale, propres aux édifices menaçant ruine, sur le fondement des articles L.511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, soit de ses pouvoirs de police générale, sur le fondement des articles L.2212-2-5° et L.2212-4 du Code général des collectivités territoriales.

AVAP (Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine)

Document d’urbanisme dont l’objectif est de promouvoir et de protéger un secteur géographique en raison de son intérêt patrimonial : présence d’un bâtiment historique, d’un ouvrage atypique ou d’un élément d’intérêt paysager.

L’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine a le caractère de servitude d’utilité publique.

Source : art. L.642-1 du code du patrimoine

AUE (Architectes et Urbanistes de l’Etat)

En poste dans les services des principaux ministères qui travaillent au développement équilibré et harmonieux des villes et des territoires (MTES, MCC), les architectes et urbanistes de l’État, hommes et femmes, interviennent dans tous les domaines d’activité concourant à ces politiques publiques.

Ils concourent à la conception et la mise en œuvre des politiques publiques relatives à l’urbanisme, la construction, l’architecture et le patrimoine, l’habitat et le logement, l’aménagement du territoire et l’environnement.

Ils contribuent au développement de l’activité architecturale, urbaine et environnementale.

Ils ont vocation à occuper des fonctions de direction, d’encadrement, de conseil, de coordination, de contrôle, d’étude et d’expertise.

Ils peuvent être chargés de mission d’enseignement, de recherche et de maîtrise d’œuvre.

Ils mènent un travail quotidien de conseil et d’information auprès des autres services de l’État, des décideurs locaux, des milieux associatifs et professionnels.

AZI (Atlas de zones inondables)

Les Atlas des Zones Inondables (AZI) sont des documents de connaissance des phénomènes d’inondations.

Source : Article R. 111-2 du Code de l’Urbanisme

B

Bail

Contrat de location pour lequel le loueur ou bailleur, s’engage, moyennant un prix que l’autre partie s’engage également à payer, pour un temps déterminé, à lui permettre de jouir d’un bien mobilier ou immobilier.

Bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location d’un immeuble au sein duquel le locataire exploite un fonds commercial, industriel ou artisanal. Par rapport aux baux classiques, le bail commercial est soumis à un régime juridique particulier.

Bail à construction

Le bail à construction est un contrat par lequel le preneur s’engage à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.

Source: CCH, art. L. 251-1 s.

Bien en état abandon manifeste

Le régime des biens en état d’abandon manifeste est une procédure permettant à la commune de déclarer en état d’abandon manifeste des immeubles, parties d’immeubles, et terrains à l’abandon, situés à l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune, dans le but d’amener leur propriétaire à faire cesser cet état. Depuis le 1er janvier 2006,une telle procédure peut également être mise en œuvre pour les voies privées assorties d’une servitude de passage public.

Le régime juridique est prévu par les articles L2243-1 à L2243-4 du CGCT.

BBC (Bâtiment Basse Consommation)

Un bâtiment basse consommation selon la réglementation RT2005 (RT2012 à partir du 28 octobre 2011) est un bâtiment dont la consommation conventionnelle en énergie primaire pour le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d’eau chaude sanitaire, l’éclairage et les auxiliaires techniques (pompes…) est inférieur de 80% à la consommation réglementaire.

BEA (Bail Emphytéotique Administratif)

L’article L. 1311 du code général des collectivités territoriales définit le bail emphytéotique administratif comme permettant à une collectivité territoriale propriétaire d’un bien immobilier de le louer à un tiers qui pourra construire un ouvrage sur le domaine public et ensuite le louer à la collectivité propriétaire du terrain.

BEPOS (Bâtiment à énergie positive)

Ce sont des bâtiments qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment pour leur fonctionnement.

La RT 2012 (Réglementation thermique), via les bâtiments BBC (Bâtiment basse consommation), a permis de diviser par trois la consommation énergétique dans la construction neuve par rapport à la réglementation thermique précédente (RT 2005/2007). Le Bepos représente la prochaine étape. Un objectif fixé à l’horizon 2020 par les administrations française et européenne.

C

Cadastre

Un cadastre est un ensemble de documents qui retranscrivent les différentes propriétés d’une commune et les délimitent de façon précise, et ce même si ces propriétés ne sont pas encore bâties. Un cadastre sert également aux communes pour déterminer la valeur d’une parcelle et calculer ainsi les différents impôts fonciers dus. Les plans cadastraux sont disponibles sur les différents sites des mairies et accessibles gratuitement en ligne par tout un chacun. Ils peuvent servir à connaître les limites précises d’une parcelle convoitée, notamment pour faire établir des plans d’agrandissement ou de construction par le biais d’un architecte.

CCAG (Cahiers des Clauses Administratives Générales)

Les cahiers des clauses administratives générales (CCAG) fixent les dispositions applicables à chaque catégorie de marchés publics. Le pouvoir adjudicateur peut décider ou non de se référer à un CCAG.

Si le pouvoir adjudicateur choisit d’y faire référence, il lui appartient de prévoir, dans le cahier des clauses administratives particulières (CCAP), les dérogations qu’il souhaite.

Si le pouvoir adjudicateur choisit de ne pas faire référence à un CCAG, il devra intégrer, dans le CCAP, les dispositions nécessaires à la bonne exécution des prestations.

Source : l’article R. 2112-2 du code de la commande publique et à l’article R. 2112-3 du code de la commande publique.

CCAP (Cahiers des Clauses Administratives Particulières)

Les cahiers des clauses administratives particulières fixent les dispositions administratives propres à chaque marché.

Source : Art. 13 du Code des Marchés Publics

CCTG (Cahiers des Clauses Techniques Générales)

Les Cahiers des Clauses Techniques Générales (CCTG) sont le pendant des CCAG mais concernent les spécifications techniques des marchés publics. Ils permettent d’imposer un standard technique minimal, pour les marchés publics qui s’y réfèrent. Force est pourtant de remarquer que les CCTG ont tendance à progressivement être abrogés, au bénéfice des recommandations des Groupements d’Etudes de Marchés (GEM).

CCTP (Cahiers des Clauses Techniques Particulières)

Le cahier des clauses techniques particulières (CCTP) est un document contractuel rédigé par le pouvoir adjudicateur ou l’entité adjudicatrice regroupant l’ensemble des clauses à caractère technique régissant le marché. Il peut en outre comporter des plans, notices techniques, schémas. Le CCTP peut faire référence à des normes ou documents généraux sans forcément les reproduire.

Carte communale

La carte communale est un document d’urbanisme simple qui permet principalement de délimiter, à l’échelle communale, les secteurs où implanter les constructions.

La carte communale permet principalement de délimiter, d’un côté, des secteurs constructibles (secteurs où les constructions sont autorisées) et, de l’autre, des secteurs non constructibles.

Catastrophe naturelle

Une catastrophe naturelle est caractérisée par l’intensité anormale d’un agent naturel(inondation, coulée de boue, tremblement de terre, avalanche, sécheresse…) lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. Un arrêté interministériel constate l’état de catastrophe naturelle. Il permet l’indemnisation des dommages directement causés aux biens assurés, en vertu de la loi du 13 juillet 1982, relative à l’indemnisation des victimes de catastrophes naturelles. Une catastrophe naturelle n’est déclarée que si elle occasionne des dommages non couverts par les contrats d’assurance habituels.

Les feux de forêts et dommages liés aux effets du vent ne sont pas couverts par la garantie catastrophe naturelle car ils sont assurables au titre de la garantie de base. Dans ce cas, aucun arrêté de catastrophe naturelle n’est pris même si des biens ont été détruits.

Certificat d’urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document qui indique les règles d’urbanisme applicables à un terrain donné. Il existe 2 types de certificat : le certificat d’information et le certificat opérationnel. Le certificat d’information permet de disposer d’informations sur la situation d’un terrain, tandis que le certificat opérationnel apporte des informations sur la faisabilité du projet. Sa délivrance n’est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé d’en faire la demande

C.O.S (Coefficient d’Occupation des Sols)

Le COS ou coefficient d’occupation du sol est fourni par la mairie

ou la Direction Départementale des Territoires. Il est indiqué dans l’art. 14 du Plan d’Occupation des Sols (P.O.S.) ou du Plan Local de l’Urbanisme (P.L.U.) de la commune.

Il permet de définir la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) constructible, c’est-à-dire la surface de plancher constructible maximale sur un terrain. On obtient la surface constructible d’une parcelle en multipliant le COS par la surface en m² de cette parcelle (indiquée sur le cadastre).

Commune Littorale

La loi « Littoral » de 1986 définit et liste les communes littorales où elle s’applique. En bord de mer, ce sont les communes maritimes, riveraines des océans, des lagunes ou des estuaires en aval de la limite transversale à la mer. Depuis le décret n°2004-311 de mars 2004, ont été ajoutées les communes d’estuaires, situées entre la limite de salure et la limite transversale à la mer. Voir le décret sur les communes d’estuairesVoir un article de l’Observatoire sur les communes d’estuaires.

COPREC (Commission des Organismes de prévention et de Contrôle Technique)

D

DALO (Droit au logement opposable)

La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 a institué le droit au logement opposable.

Ce droit au logement opposable donne la possibilité à des personnes, résidant de façon régulière en France de se voir attribuer par l’intermédiaire de l’Etat un logement décent et indépendant si elles ne sont pas en mesure d’y accéder ou de s’y maintenir par leurs propres moyens.

Direction Départementale des Territoires (DDT)

La direction départementale des Territoires (DDT) est un service déconcentré de l’État français créé au 1er janvier 2010, prenant la forme d’une direction départementale interministérielle, placée sous l’autorité du préfet de département, mais dépendant hiérarchiquement des Services du Premier Ministre.

Dans les départements côtiers, le service prend le nom de direction départementale des Territoires et de la Mer (DDTM).

Déclaration préalable

Une déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d’urbanisme qui peut être exigée pour des travaux non soumis à permis de construire. Elle peut être obligatoire pour l’extension d’un bâtiment existant, des travaux modifiant l’aspect extérieur, des constructions nouvelles ou le changement de destination d’un bâtiment.

La DP permet à la mairie de vérifier que vous respectez les règles d’urbanisme en vigueur.

Déféré préfectoral

 Dans le cadre du contrôle administratif exercé par l’État sur l’activité juridique des communes, départements et régions, c’est l’acte par lequel le préfet défère au tribunal administratif les décisions de ces collectivités locales qu’il considère comme illégales. 

Instauré par la loi du 2 mars 1982, le déféré préfectoral trouve sa source dans l’article 72 de la Constitution. Par lui, le préfet exerce le contrôle des actes administratifs.

Délai de recours contentieux

En principe, les décisions administratives sont contestables devant le juge administratif seulement pendant un certain délai dont le point de départ se situe à la date de la notification ou de la publication de la décision. En principe, également, ce délai de recours contentieux est de deux mois.

Diagnostic plomb

Le diagnostic plomb consiste à vérifier la teneur en plomb des peintures dans les locaux à usage d’habitation. Ce composé présente un risque pour la santé, notamment auprès des jeunes enfants qui sont susceptibles d’en ingérer. Il peut provoquer certaines maladies comme le saturnisme. Le diagnostic plomb est réalisé par un professionnel certifié.

Le diagnostic plomb avant travaux est une recherche de plomb dans les peintures et tapisseries, effectuée avec la démolition ou l’intervention sur des bâtiments construits avant 1949. L’objectif est de protéger les personnes travaillant sur le chantier contre les expositions dangereuses au plomb. Si le résultat est positif, il faudra le transmettre aux entreprises de travaux. Elles pourront alors prendre les précautions nécessaires.

DICRIM (Document d’Information Communal sur les Risques Majeurs)

Le DICRIM est un document d’information réglementaire établi par le maire qui réunit les informations nécessaires à la mise en œuvre de l’information préventive de la commune, conjointement au Dossier Communal Synthétique (DCS). Afin de l’aider dans l’élaboration du DICRIM, le maire peut constituer une Cellule Municipale des Risques Majeurs et de la protection de l’Environnement (CMRME), équivalent de la CARIP au niveau départemental. Le DICRIM est réalisé à partir du DCS, il s’accompagne de fiches ou de plaquettes d’informations destinées à la population. La véritable vocation du DICRIM est l’information des principaux acteurs des risques dans la commune.

Directive Territoriale d’Aménagement (DTA)

La directive territoriale d’aménagement (DTA) ou, après la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, la directive territoriale d’aménagement et de développement durables (DTADD) est en France un outil juridique permettant à l’État, sur un territoire donné, de formuler des obligations ou un cadre particulier concernant l’environnement ou l’aménagement du territoire.

Créées par la loi du 4 février 1995, les DTA ont vu leur régime juridique transformé par la loi du 25 juin 1999, et elles peuvent s’appliquer par exemple dans le cadre du schéma régional d’aménagement et de développement du territoire, sur terre ou sur le domaine public maritime.

C’est à la fois un document d’aménagement du territoire et un document d’urbanisme, élaboré sous la responsabilité de l’État en association avec les collectivités territoriales et les groupements de communes concernés, puis approuvé par décret en Conseil d’État.

Division foncière

 Une division foncière en propriété ou en jouissance est l’action de morceler une unité foncière d’origine constituée de l’ensemble des parcelles d’un seul tenant appartenant à une même propriétaire ou une même indivision en un ou plusieurs lots ou nouvelles parcelles.

Les divisions foncières effectuées en vue de l’implantation de bâtiments entrent dans le champ d’application du lotissement soumis à l’appréciation préalable de l’administration. Certaines divisions en vue de construire en fonction de leur objet particulier ou par suite de leur contrôle par une autre procédure ne sont pas constitutive de lotissement.

Domaine public

Le régime de la domanialité publique s’applique aux biens appartenant aux personnes publiques qui sont soit affectés à l’usage direct du public, soit affectés à un service public, pourvu qu’en ce cas ils fassent l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de ce service public.

Cette définition retient un critère permanent : l’appartenance à une personne publique.

Premier critère alternatif, l’affectation du bien à l’usage du public ne doit pas s’entendre comme une simple ouverture du bien au public. L’affectation doit être « directe » et non pas constituer simplement un accessoire de la fonction principale du bien.

Second critère alternatif : l’affectation du bien à un service public, pourvu qu’en ce cas il fasse l’objet d’un aménagement indispensable à l’exécution des missions de service public. Ce critère législatif de l’aménagement indispensable est venu remplacer celui de l’aménagement spécial avec pour objectif de resserrer le périmètre des biens soumis au régime de la domanialité publique.

Certains biens, désignés par la loi comme appartenant au domaine public, n’ont pas à remplir ces critères.

Domaine public maritime

Le domaine public maritime dont la notion juridique remonte à Colbert est constitué pour l’essentiel du rivage de la mer et du sous-sol de la mer jusqu’à la limite des eaux territoriales. Il représente une surface estimée à plus de 100000m² en France Métropolitaine

Droit de préemption

Les droits de préemption permettent à des personnes publiques d’acquérir en priorité les biens mis en vente par leurs propriétaires sur certaines zones de leurs territoires. Les objectifs dont la réalisation peut justifier la mise en œuvre du droit de préemption  sont définis par la loi.

Droit de préemption du locataire

En matière de bail commercial comme en matière de bail d’habitation soumis à la loi de 1989, le locataire bénéficie, sous conditions, d’un droit de préemption sur la vente de l’immeuble qu’il loue. Un tel droit lui confère la faculté d’acheter.

Droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain est la possibilité reconnue aux communes qui en ont fait le choix d’acquérir en priorité, sur certaines zones de leur territoire, un bien mis en vente par son propriétaire. Ce droit ne peut être mis en œuvre que pour des objectifs définis par la loi.

Droit de préférence

Le « droit de préférence » est l’avantage que détiennent certains créanciers limitativement désignés par la loi d’être payés avant d’autres créanciers. La notion de droit préférentiel a été définie comme visant « tout droit susceptible de conférer à son titulaire une facilité plus grande dans la perception de sa créance

DUP (Déclaration d’utilité publique)

La procédure d’expropriation permet à une collectivité territoriale de s’approprier des biens immobiliers privés, afin de réaliser un projet d’aménagement dans un but d’utilité publique. Cette procédure est nécessaire en vertu du code civil qui prévoit (article 545) que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Néanmoins, une opération d’expropriation ne peut être légalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes à la propriété privé, le coût financier et éventuellement les inconvénients d’ordre social qu’elle comporte ne sont pas excessifs eu égard à l’intérêt qu’elle présente.

La procédure d’expropriation se décompose en deux phases :

1- la phase administrative dont la finalité est la déclaration d’utilité publique du projet prononcé par arrêté préfectoral (enquête d’utilité publique) et la détermination des parcelles à exproprier définies par un arrêté préfectoral de cessibilité (enquête parcellaire) ;

2- la phase judiciaire, qui correspond à la procédure de transfert de propriété des biens et d’indemnisation des propriétaires. Cette procédure est instruite par le juge de l’expropriation dès la transmission du dossier administratif finalisé par le préfet au juge de l’expropriation.

E

EBC (Espace Bois Classé)

Le classement en espaces boisés classés ou EBC est une procédure qui vise à protéger ou à créer des boisements et des espaces verts, notamment en milieu urbain ou péri-urbain.

Selon l’article L. 130-1 du Code de l’urbanisme, ce classement s’applique aux bois, forêts et parcs, qu’ils relèvent ou non du régime forestier, qu’ils soient enclos ou non et attenants ou non à des habitations.

Il peut également s’appliquer à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies et des plantations d’alignements.

Les PLU et POS peuvent classer ces différents éléments comme espaces boisés à conserver, à protéger ou à créer.

Eclairage public

L’éclairage public est l’ensemble des moyens d’éclairage mis en œuvre dans les espaces publics, à l’intérieur et à l’extérieur des villes, très généralement en bordures des voiries et des places, nécessaires à la sécurité ou à l’agrément du citoyen.

Emprise au sol

L’emprise au sol est une notion du droit de l’urbanisme désignant la projection verticale du volume d’une construction, tous débords et surplombs inclus (balcon par exemple). L’emprise au sol est définie à l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme. La superficie de l’emprise au sol permet de définir le régime applicable à une construction en fonction des seuils définis par la loi ou la réglementation, notamment afin de savoir si la construction est soumise à un permis de construire ou à une déclaration préalable. Cette notion est également utilisée en vue de savoir si l’intervention d’un architecte est ou non obligatoire.

Enquête préalable

L’enquête préalable est une des étapes de la phase administrative de l’expropriation pour cause d’utilité publique. L’enquête publique a pour but de réunir les informations relatives au projet d’expropriation et de recueillir l’opinion du public en vue de déterminer si le projet est réellement d’utilité publique.

Établissement recevant du public

Les établissements recevant du public (ERP) sont des bâtiments dans lesquels des personnes extérieures sont admises. Peu importe que l’accès soit payant ou gratuit, libre, restreint ou sur invitation. Une entreprise non ouverte au public, mais seulement au personnel, n’est pas un ERP. Les ERP sont classés en catégories qui définissent les exigences réglementaires applicables (type d’autorisation de travaux ou règles de sécurité par exemple) en fonction des risques.

Espace proche du rivage

L’article L. 121-13du code de l’urbanisme dispose que dans les espaces proches du rivage ou des rives des plans d’eau intérieurs, l’extension de l’urbanisation doit être limitée, et être justifiée et motivée dans le plan local d’urbanisme selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l’accueil d’activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau. L’objectif  est   d’éviter   une   urbanisation   linéaire   le   long   du   littoral   et   d’inciter   à   réaliser l’urbanisation nouvelle en zone rétro-littorale.                                                                                                                                       

Espace remarquable

La loi Littoral consacre certains espaces comme devant être particulièrement protégés. Il s’agit des espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres biologiques.

Ces zones bénéficient d’une protection interdisant toute construction ou installation. Seuls quelques aménagements légers peuvent y être autorisés.

Etude d’impact

L’étude d’impact est une procédure administrative spécifique constituant l’outil privilégié de l’évaluation environnementale des projets de travaux et d’aménagements. Il s’agit d’évaluer l’impact des projets et aménagement sur l’environnement.

Etude de sol

Une étude de sol est la mise en place de moyens techniques et humains dont l’objectif est de caractériser la nature du sous-sol afin de valider le type de fondations nécessaire à la pérennité d’une construction future. Elle peut servir également à vérifier les capacités d’absorption des eaux pluviales par le sous-sol.

Evaluation environnementale

L’évaluation environnementale est un processus visant à intégrer l’environnement dans l’élaboration d’un projet, ou d’un document de planification, et ce dès les phases amont de réflexions. Elle sert à éclairer tout à la fois le porteur de projet et l’administration sur les suites à donner au projet au regard des enjeux environnementaux et ceux relatifs à la santé humaine du territoire concerné, ainsi qu’à informer et garantir la participation du public. Elle doit rendre compte des effets potentiels ou avérés sur l’environnement du projet, du plan ou du programme et permet d’analyser et de justifier les choix retenus au regard des enjeux identifiés sur le territoire concerné. L’évaluation environnementale doit être réalisée le plus en amont possible, notamment, en cas de pluralité d’autorisations ou de décisions, dès la première autorisation ou décision, et porter sur la globalité du projet et de ses impacts.

L’évaluation environnementale s’inscrit ainsi dans la mise en œuvre des principes de prévention, d’intégration, de précaution et de participation du public.

La loi du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature a, la première, imposé dans le cadre des procédures d’autorisation préalable à la réalisation de certains travaux ou ouvrages la réalisation d’une étude d’impact. Ces obligations ont ensuite été reprises au niveau du droit européen.

Expropriation

L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales…) de contraindre un particulier ou une personne morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d’une indemnité. Cette procédure contribue notamment à la réalisation d’ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d’assainissement…). Dans certains cas, après l’expropriation, la personne expropriée peut bénéficier d’un droit de reprise sur le bien.

Expulsion

Il s’agit soit de l’exécution par un huissier de justice d’une décision de justice ordonnant à une personne qui occupe des lieux sans droit de les libérer avec si besoin l’aide de la force publique, soit d’un ordre donné par le ministère de l’intérieur (arrêté d’expulsion) à un étranger de quitter le territoire français.  

F

Fait du prince

la théorie du fait du prince permet au cocontractant, lorsque l’exécution du contrat est affectée par une mesure prise par l’administration contractante mais agissant à un autre titre que celui de partie au contrat (exemples : en tant qu’autorité réglementaire, en tant qu’autorité de police…), d’obtenir une indemnité si la mesure le touche spécifiquement, ou si la mesure a une portée générale mais remet substantiellement en cause l’économie du contrat.

FARU (fond d’aide au relogement d’urgence)

Le fonds d’aide au relogement d’urgence (FARU), institué jusqu’au 31 décembre 2020 par l’article L. 2335-15 du CGCT, peut accorder des aides financières aux communes ou à des établissements publics locaux (CCAS, CIAS …) pour assurer pendant une période maximale de 6 mois le relogement d’urgence ou le relogement temporaire de personnes occupant des locaux représentant un danger pour leur santé ou leur sécurité et faisant l’objet d’une ordonnance d’expulsion ou d’un ordre d’évacuation.

FAU (fond d’aménagement urbain)

Le fonds d’aménagement urbain (FAU) institué dans chaque région par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite « SRU » a vocation à aider financièrement les communes éligibles et les établissements publics de coopération intercommunale dont elles font partie pour des actions foncières et immobilières en faveur du logement locatif social.

Fondation du patrimoine

La Fondation du patrimoine œuvre à la sauvegarde et la valorisation du patrimoine français. Au travers du label, de la souscription publique et du mécénat d’entreprise, elle accompagne les particuliers, les collectivités et les associations dans des projets de restauration.

Fond de prévention des risques naturels majeurs

Le risque naturel majeur est la conséquence d’un aléa d’origine naturelle dont les effets peuvent mettre en jeu un grand nombre de personnes, occasionnent des dommages importants et dépassent les capacités de réaction des instances directement concernées. Le Fonds de Prévention des Risques Naturels Majeurs (FPRNM), dit « fonds Barnier », créé par la loi n°95-101 du 2 février 1995 relative au renforcement de la protection de l’environnement avait pour objectif initial de financer les indemnités d’expropriation de biens exposés à un risque naturel majeur, ainsi que les dépenses liées à la limitation d’accès et à la démolition éventuelle de ces biens, afin d’en empêcher toute occupation future. Progressivement, l’utilisation des ressources du FPRNM a été élargie à d’autres catégories de dépenses dans le but de prévenir des risques naturels majeurs.

Force majeure

La force majeure est l’événement imprévisible et insurmontable empêchant le débiteur d’exécuter son obligation.

Conditions du cas de force majeure :

Plusieurs conditions doivent être réunies pour que le débiteur soit libéré : l’événement doit être imprévisible et irrésistible.

Le nouvel article 1218 alinéa 1er du code civil issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 févr. 2016 dispose qu’en matière contractuelle, il y a force majeure « lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Le Rapport au Président de la République explique que « Il n’existe pas dans le code civil actuel de définition de la fo< rce m >a< jeure, >dont les contours et les effets ont été dessinés par la jurisprudence de la Cour de cassation, et ce de façon parfois inconstante. […] L’imprévisibilité tout d’abord, doit s’apprécier au jour de la conclusion du contrat (contrairement à la matière extracontractuelle, où ce critère doit être apprécié au jour du fait dommageable) : en effet, si l’événement était prévisible au moment de la formation du contrat, le débiteur a entendu supporter le risque de ne pas pouvoir exécuter son obligation. L’événement doit également être irrésistible, tant dans sa survenance (inévitable) que dans ses effets (insurmontables). »

Fond de solidarité logement

Le fonds de solidarité pour le logement (FSL), créé en 1990, est destiné à aider les ménages ayant de faibles ressources et rencontrant des difficultés liées au logement.
Le FSL a été décentralisé en 2005, la gestion et le financement du fonds étant dans chaque département, depuis cette date, sous la responsabilité du conseil général.
Le FSL attribue des aides financières ponctuelles et/ou finance des mesures d’accompagnement aux ménages en difficultés. Les aides attribuées au titre du FSL couvrent divers domaines liés au logement : l’accès, le maintien et, depuis 2005, les dépenses liées au impayés d’énergie, d’eau ou de téléphone.
Les conseils généraux répondent à une enquête annuelle de la direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DHUP) sur les actions et le fonctionnement de leurs fonds de solidarité pour le logement.

G

Garantie d’achèvement

Pendant l’année qui suit la réception des travaux, vous bénéficiez d’une garantie de parfait achèvement. Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer tous les désordres signalés au cours de l’année qui suit la réception des travaux.

Pour cela, il est possible de signaler ces désordres, et ce quelles que soient leur importance et leur nature, à l’entreprise concernée par le biais : de réserves mentionnées au procès-verbal de réception pour les désordres apparents, d’une notification écrite postérieure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception dans les autres cas de figure. Le délai pour effectuer les réparations doit être fixé d’un commun accord entre l’entreprise et vous-même. Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Garantie biennale (garantie de bon fonctionnement)

Pendant les 2 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie de bon fonctionnement (aussi appelée garantie biennale). Cette garantie impose à l’entreprise qui a réalisé les travaux de réparer ou remplacer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas correctement pendant les 2 années qui suivent la réception des travaux.

Il s’agit de tous les éléments d’équipement qui peuvent être dissociables donc enlevés sans dégrader le bâti (par exemple, le ballon d’eau chaude, les volets).

Pour faire jouer la garantie biennale, vous devez sans attendre adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l’entreprise concernée en indiquant les désordre et en lui demandant d’intervenir à ses frais au plus vite (par exemple sous 8 jours).

Si l’entreprise n’intervient pas dans le délai fixé, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Garantie décennale

Pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux, vous bénéficiez de la garantie décennale. Cette garantie impose à l’entreprise de réparer les dommages survenus au cours des 10 années suivant la réception des travaux.

Il s’agit des dommages qui compromettent la solidité du bâti (par exemple, risque d’effondrement), ou qui le rendent inhabitable ou impropre à l’usage auquel il est destiné (par exemple, défaut d’étanchéité, fissures importantes).

Pour faire jouer la garantie décennale, vous devez sans attendre adresser une lettre recommandée avec avis de réception à l’entreprise concernée en indiquant les désordres.

L’entreprise est tenue de réparer ces désordres à ses frais pendant ces 10 ans.

Si l’entreprise n’intervient pas durant ces 10 ans, vous pouvez saisir le tribunal compétent en fonction du montant du litige.

Vous devez également signaler les désordres à votre assureur au titre de votre assurance construction dommages-ouvrage. Vous devrez lui envoyer une lettre recommandée avec avis de réception pour obtenir une réparation rapide de vos dommages.

Génie civil

Le Génie civil représente l’ensemble des techniques concernant les constructions civiles. Les ingénieurs civils s’occupent de la conception, de la réalisation, de l’exploitation et de la réhabilitation d’ouvrages de construction et d’infrastructures urbaines dont ils assurent la gestion afin de répondre aux besoins de la société, tout en assurant la sécurité du public et la protection de l’environnement. Très variées, leurs réalisations se répartissent principalement dans cinq grands domaines d’intervention: structures, géotechnique, hydraulique, transport, et environnement.

Grenelle de l’environnement

Le Grenelle de l’environnement correspondait à une grande concertation avec au centre du débat l’environnement et la maîtrise d’énergie L’organisation du Grenelle Environnement vise à créer les conditions favorables pour l’écologie, le développement et l’aménagement durables. Il doit aboutir à un plan d’action de 15 à 20 mesures concrètes et quantifiables recueillant un accord le plus large possible des participants.

Les comités opérationnels ont ainsi défini les directions majeures :

– Pour la construction neuve : mettre en place immédiatement les mesures pour obtenir un bâtiment BBC bâtiment basse consommation, en vue d’obtenir un bâtiment à énergie positive à l’horizon 2020.

– Pour la construction existante : mettre en place des aides financières pour inciter la mise en œuvre de matériaux et équipements à forte efficacité énergétique.

– Pour le patrimoine appartenant à l’État, actions sur la vétusté thermique et prise en compte de l’accessibilité handicapés.

Le Grenelle de l’environnement a également mis en place des actions fortement marquées sur l’efficacité énergétique et impact carbone. Ainsi les objectifs en faveur des énergies renouvelables ont été donnés : consommation de 20 % d’énergies renouvelables ici 2020. D’autres actions du Grenelle de l’environnement ont été également déclarées : développement des biocarburants deuxième génération, recherche-développement pour la capture de stockage du gaz carbonique, établissement du bilan carbone concernant les bâtiments administratifs, intégration des clauses environnementales dans le code des marchés publics, etc.  

H

Habitat indigne

Loi du 31 mai 1990 : « Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes, pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Il n’est pas besoin que soit advenu un accident pour qu’un logement soit « à risque » et donc « indigne ».

Le seul fait qu’un immeuble présente un risque pour la santé ou la sécurité conduit à le qualifier d’indigne qu’il soit occupé par des locataires, des propriétaires ou des occupants sans titre, que l’immeuble soit adapté ou non à l’usage d’habitation et que les désordres proviennent des parties privatives ou des parties communes.

L’habitat indigne ne recouvre ni les logements inconfortables (par exemple, ne disposant pas d’une salle d’eau, de toilettes intérieures et d’un chauffage central), ni les logements non « décents » au sens du décret du 30 janvier 2002, qui relèvent des relations contractuelles entre bailleur et locataire.

L’habitat indigne n’est pas non plus lié au respect des normes de construction, qui évoluent avec le temps. De plus, un logement peut également être qualifié d’indigne alors que les ouvrages sont en bon état. Ainsi, un immeuble peut être doté de garde-corps aux fenêtres en parfait état mais trop bas ou avec un trop grand écartement des barreaux pour éviter un risque de chute.

Habitat insalubre

Un immeuble (ou ses parties communes) est considéré comme insalubre si son état ou de ses conditions d’occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants ou du voisinage.

L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Elle s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d’évaluation, par exemple :

• Salubrité et sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique)

    Risques sanitaires particuliers et sécurité (plomb, amiante, réseau d’électricité ou de gaz…)

•    Équipements collectifs (dispositifs d’évacuation des déchets, des eaux usées et raccordement)
•    Usage et de l’entretien (usage des lieux, activités nuisibles, propreté, maintenance légère, présence d’animaux nuisibles (insectes, rongeurs…).

Habitation à loyer modéré

les HLM désignent des immeubles à usage d’habitation destinés au logement de familles à faibles revenus. La construction et la gestion des HLM relèvent d’offices publics ou de sociétés privées. Il existe deux types d’HLM :

•  Les HLM locatives : un contrat de bail est mis en place entre le bailleur social et chaque locataire. Le fait de conventionner ces logements permet aux locataires d’obtenir une aide personnalisée au logement auprès des services de l’État. Le bailleur, lui, est tenu de respecter le plafonnement des loyers.
•  Les HLM en accession à la propriété : au terme d’une période de location, le locataire devient propriétaire de son logement par le biais de la location-attribution. L’achat d’un logement HLM peut être financé par un prêt à taux zéro (PTZ+).

Haute performance environnementale

La haute performance énergétique (HPE) regroupe un ensemble de labels publics français qui permet de connaître les performances énergétiques, sanitaires et environnementales d’un bien immobilier.

I

Immeuble classé

 Les immeubles dont la conservation présente un intérêt public au point de vue de l’histoire ou de l’art peuvent être classés au titre des monuments historiques.

Les immeubles classés au titre des monuments historiques, en raison de leur intérêt historique, artistique ou architectural, font l’objet de dispositions particulières pour leur conservation afin que toutes les interventions d’entretien, de réparation, de restauration ou de modification puissent être effectuées en maintenant l’intérêt culturel qui a justifié leur protection.

En application de l’article L. 621-9 du Code du patrimoine, l’immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé ou faire l’objet de travaux de restauration ou de modification sans autorisation délivrée par le préfet de région.

La procédure de délivrance de l’autorisation de travaux est prévue par les articles R. 621-11 à R. 621-14. Cette autorisation est affichée sur la voie publique pendant toute la durée du chantier (R. 621-16).

Les travaux autorisés s’exécutent sous le contrôle scientifique et technique des services de l’État chargés des monuments historiques qui s’exerce dès le début des études documentaires et techniques préparatoires puis tout au long des travaux jusqu’à leur achèvement (R. 621-20).

La maîtrise d’œuvre de ces travaux doit être confiée à des catégories de professionnels spécialisés déterminées à l’article R. 621-26 pour les travaux de réparation et aux articles R. 621-27 et R. 621-28 pour les travaux de restauration.

Immeuble insalubre

L’immeuble, vacant ou non, est considéré insalubre lorsqu’il est dangereux pour la santé des occupants ou pour celle du voisinage du fait de son état ou de ses conditions d’occupation.

L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres.

Il existe deux types d’insalubrité :

•     l’insalubrité remédiable : des mesures peuvent être prises afin de remédier à l’insalubrité ;
•    l’insalubrité irrémédiable : il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin ou les travaux nécessaires à sa résorption sont plus coûteux que la reconstruction.

Inconstructibilité

Où l’on n’a pas le droit ou la possibilité de construire.

Indemnisation des servitudes

Les servitudes d’urbanisme sont des charges pesant sur le propriétaire d’un fond qui concernent l’utilisation du sol et résultent des règles d’urbanisme (plan local d’urbanisme, règlement national d’urbanisme, plan de prévention des risques, loi Montagne, loi Littoral…).

Faute d’avoir contesté les règles d’urbanisme lors de leur édiction, les servitudes qui en découlent ne peuvent faire l’objet d’aucune contestation ultérieure.

En revanche, et dans certaines hypothèses limitées, ces servitudes pourront recevoir indemnisation.

Indemnité d’expropriation

L’expropriation est le droit reconnu à l’Etat, de demander au juge judiciaire, pour une cause d’utilité publique, le transfert de la propriété d’un bien immeuble au bénéfice d’une personne publique ou privée.

La contrepartie de ce transfert opéré sous la contrainte est le paiement à la personne dépossédée d’une juste et préalable indemnité.

Inondation

L’inondation est une submersion temporaire, par l’eau, de terres qui ne sont pas submergées en temps normal, quelle qu’en soit l’origine. L’expression recouvre les inondations dues aux crues des rivières, des torrents de montagne et des cours d’eau intermittents méditerranéens, aux remontées de nappe, aux ruissellements urbains et agricoles ainsi que les submersions marines au-delà des limites du rivage de la mer.

Insalubrité

Caractère, état de ce qui n’est pas salubre, de ce qui est nuisible à la santé.

Installation classée SEVESO

Le statut SEVESO des ICPE est introduit par la directive n° 2012/18/UE du 04/07/12 dite « SEVESO 3 » entrée en vigueur en France le 1er juin 2015.

Cette directive, dont l’application relève de l’Inspection des installations classées, impose de nouvelles exigences aux établissements afin de prévenir et de mieux gérer les accidents majeurs impliquant des produits chimiques dangereux.

Le statut SEVESO s’applique aux installations utilisant les substances ou mélanges énumérés dans la nomenclature des installations classées sous les rubriques 4xxx.

Interdiction de diviser

La possibilité de diviser un lot découle du droit de libre disposition conféré à chaque copropriétaire. Cependant, si chaque copropriétaire est libre de subdiviser son lot sans autorisation, dès lors que cette subdivision n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, c’est à la condition que le règlement de copropriété ne comporte ni interdiction ni restriction ou que celles-ci aient été jugées inopérantes (Cour d’Appel de Paris, 6 décembre 2012).

Intérêt Général

La notion d’intérêt général n’a de sens que pour un groupe d’individus membres d’une communauté, telle une collectivité, à laquelle ils ont conscience d’appartenir. Il est du ressort de l’État de poursuivre des fins d’intérêt général – c’est-à-dire d’entreprendre des actions qui présentent une valeur ou une utilité pour tous ceux sur lesquels s’exerce son autorité – et de les faire prévaloir sur certains intérêts particuliers.

Au nom de l’intérêt général, l’État peut exproprier (par exemple pour la construction d’une voie de communication ou d’un aéroport) et se doit de faire respecter les obligations en matière d’instruction publique (école obligatoire), de santé publique (campagnes de vaccinations, interdiction de fumer dans les lieux publics, interdiction de la publicité pour l’alcool et le tabac) ou encore de sécurité (plan Vigipirate). Mais la notion d’intérêt général est évolutive : alors que les secteurs de l’énergie, des transports, des télécommunications sont de plus en plus soumis à la loi du marché, la préservation de l’environnement constitue un domaine récent d’intérêt général, y compris à l’échelle planétaire.

J

Juste titre

Le juste titre est celui qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription. Tel n’est pas le cas de l’acte de partage émanant du véritable propriétaire et n’emportant pas transfert de propriété.

L

LES (Logement Evolutif Social)

Pour accéder à la propriété, les ménages à faibles revenus bénéficient depuis 1986 d’une aide de l’Etat au « Logement Evolutif Social » (L.E.S).

Le logement Evolutif Social (L.E.S) est un logement destiné aux personnes physiques de condition modeste qui désirent acquérir leur résidence principale.

Le L.E.S est un outil essentiel de la politique du logement social outre-mer, basé sur le principe d’un logement non fini afin de permettre l’accession à la propriété des plus modestes.

Ce dispositif conçu spécifiquement pour les D.O.M, permet l’attribution à des ménages d’une subvention de l’Etat pour la construction d’un logement individuel ou son acquisition en secteur groupé, avec une assistance technique et sociale au montage du dossier.

Une interface financière et sociale (opérateurs) est chargée du montage des dossiers de financement ainsi que de son suivi social.

LLS (Loyer Locatif Social)

Le loyer d’un logement social est fixé selon une procédure strictement réglementée. Il peut parfois faire l’objet d’une réduction mensuelle (réduction de loyer de solidarité) ou d’un supplément de loyer de solidarité (surloyer).

Locataire

Personne qui prend à bail un immeuble (en tout ou partie) ou un objet mobilier, par opposition au fermier, qui prend à bail un bien rural, et au gérant, qui prend à bail un fonds de commerce.

Location

Action de donner ou de prendre à bail un local ; contrat de louage d’une voiture, d’un appareil, etc.

Logement décent

Lors de la conclusion d’un bail, le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent , c’est-à-dire un logement :

•            doté d’une surface habitable minimum,

•            sans risque de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire,

•            sans infestation d’espèces nuisibles et parasites (puces de lit, cafards, …),

•            répondant à un critère de performance énergétique minimale,

•            doté d’équipements le rendant conforme à un usage d’habitation.

Lorsque le logement est situé dans une zone d’habitat dégradé, sa mise en location (le renouvellement et la reconduction du bail n’y sont pas soumis) peut nécessiter :

•            l’obtention d’une autorisation préalable,

•            ou le dépôt d’une déclaration.

Loi ALUR

La loi ALUR (Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) ou loi Duflot II du 24 mars 2014 vise à favoriser l’accès au logement, à réglementer les locations, notamment en luttant contre la mise en location de logements inadéquats, et à promouvoir la construction par une réforme du droit de l’urbanisme. Par ailleurs, la loi ALUR a rendu obligatoire la souscription à une assurance responsabilité civile, incluant l’assurance PNO.

La loi ALUR promeut ainsi 5 mesures particulières :

Lutte contre l’habitat indigne ;

Offre de construction ;

Encadrement de la location ;

Développement de l’urbanisme ;

Création d’organismes de foncier solidaire.

Loi ELAN

La loi ELAN ou loi logement 2018 est la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, du 23 novembre 2018, la dernière des grandes lois logement promulguées. Avant elle, la loi ALUR avait déjà porté une réforme d’ampleur.
La loi ELAN reflète la « stratégie logement » du gouvernement et couvre des domaines aussi divers que l’aménagement (OIN, ZAC, opérations de revitalisation du territoire, urbanisme commercial, GOU…), l’urbanisme (PLU, loi Littoral, autorisations d’urbanisme, etc.), la construction (VEFA, recours contre les permis de construire, etc.), le logement social (transformation et reconversion de logements, réforme de l’attribution, baux réels solidaires, etc.), le respect de l’environnement (rénovation énergétique, diagnostic, chauffage, carnet d’entretien…), les locations (meublés touristiques, encadrement des loyers, cohabitation intergénérationnelle, expulsions…), la copropriété (future réforme, assemblées de copropriétaires…), la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil et le numérique (amélioration de la couverture par déploiement des réseaux, bail numérique…).

Loi Grenelle II

Promulguée le 12 juillet 2010, la loi portant « engagement national pour l’environnement » dite Grenelle 2, correspond à la mise en application d’une partie des engagements du Grenelle Environnement. Les 248 articles qui composent cet important texte de loi ont été largement enrichi par le Parlement et déclinent des mesures dans six chantiers majeurs : Bâtiments et urbanisme, transports et énergie, biodiversité; risques, santé et déchets, gouvernance.

Loi Littoral

La loi Littoral adoptée en 1986 concerne plus de 1 200 communes riveraines de la mer, mais aussi de grands lacs, d’estuaires ou de deltas. Face à la pression urbaine, aux phénomènes d’érosion ou de submersion marine subis par ces territoires, elle tente de concilier préservation et développement du littoral.

Objectifs de la loi

• Préserver les espaces naturels, les sites, les paysages et l’équilibre écologique du littoral
• Développer les activités économiques liées à la proximité de l’eau
• Mettre en place une protection graduée en fonction de la proximité avec le rivage
• Donner aux décideurs locaux les moyens de parvenir à un aménagement durable des territoires littoraux
• Permettre la réalisation de projets proportionnés et adaptés aux enjeux économiques et environnementaux
• Laisser aux décideurs locaux la possibilité d’adapter la loi au territoire pour s’adapter aux spécificités locales
• Renforcer la recherche et l’innovation portant sur les particularités et les ressources du littoral

Loi Montagne

La loi Montagne, votée en 1985 concerne plus de 5 000 communes et vise à concilier le développement et la protection de territoires à enjeux contrastés. Elle a été complétée par la loi de 2016.

Objectifs de la loi :

• Définir les zones de montagne
• Créer un cadre législatif de gestion intégrée et transversale des territoires de montagne
• Trouver un équilibre entre le développement et la protection de la montagne
• Maîtriser l’urbanisation des zones de montagne.

La loi Montagne est a été complétée en décembre 2016 par la loi de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, dite loi Montagne II

Loi SRU

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain, appelée Loi SRU, est un texte complexe qui modifie en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement en France. L’article 55 de cette loi impose à certaines communes de disposer d’un nombre minimum de logements sociaux.

Objectifs de la loi

La loi a été élaborée autour de trois exigences :

• une plus grande solidarité,
• l’encouragement au développement durable,
• le renforcement de la démocratie et de la décentralisation.

Loyer

Prix du louage d’une chose mobilière ou immobilière, en particulier prix de la location d’un logement.

M

Maintien dans les lieux

Le maintien dans les lieux est un droit dont dispose un locataire et les personnes qui lui sont rattachées de rester dans les lieux d’un bien loué malgré la fin de la période de bail, et malgré l’opposition du bailleur.

Ce droit est reconnu par la loi et il est strictement encadré par cette dernière.

Les conditions d’application de ce droit varient en fonction du type de bail concerné.

Le droit de maintien dans les lieux peut être accordé aux locataires bénéficiant d’un bail relevant de la loi 1948, à certains locataires disposant d’un bail soumis à la loi de 1989, et à ceux qui sont locataires d’un logement HLM (habitation à loyer modéré).

Maison individuelle

En vertu des dispositions du code de la construction et de l’habitation, en particulier les articles L. 231-1 et L. 232-1, constitue une maison individuelle l’immeuble à usage d’habitation ou l’immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage. L’application de l’article R. 423-23 est subordonnée à cette seule caractéristique, sans que le pétitionnaire ait en outre à justifier de l’existence de l’un des contrats de construction dont les dispositions en cause du code de la construction et de l’habitation définissent le contenu (CAA Lyon, 5 févr. 2013, Commune de Bellefond, req. n° 12LY02315).

Maitre d’œuvre

Le maître d’œuvre est la personne physique ou morale qui a en charge la réalisation d’un ouvrage, principalement lors de chantiers dans le domaine de la construction. Le maître d’œuvre peut aussi bien être une entreprise à laquelle on a fait appel, qu’un professionnel ou une organisation.

Maitre de l’ouvrage

Le maître d’ouvrage, que l’on appelle également « maîtrise d’ouvrage » ou MOA, est une personne physique ou morale pour laquelle un projet est mis en œuvre et réalisé. Commanditaire du projet, c’est lui qui définit le cahier des charges et par conséquent les besoins, le budget, le calendrier prévisionnel ainsi que les objectifs à atteindre. Pour réaliser son projet, le maître d’ouvrage fait appel à un maître d’œuvre et peut par ailleurs se faire aider d’une maîtrise d’ouvrage déléguée pour le gérer au mieux. Donneur d’ordre, il suit le projet durant toute sa réalisation, il est le dernier à intervenir si besoin lors de la réception, puisqu’il en est à la fois le pilote et le propriétaire. Le terme de « maître d’ouvrage » est surtout employé dans l’univers de la construction, même s’il a tendance à s’étendre à d’autres domaines.

Mandat

Contrat par lequel une personne, appelée « mandant », donne à une autre, appelée « mandataire », pouvoir de la représenter dans l’accomplissement d’un acte juridique.

Mandataire

Un mandataire désigne une personne qui a mandat ou procuration pour agir au nom d’une autre personne.

Marchand de biens

Un marchand de biens est une personne dont l’activité professionnelle est d’acheter et de vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, fonds de commerce, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI. Le marchand de biens se distingue de l’agent immobilier en étant le propriétaire du bien qu’il vend ou revend, alors qu’un agent immobilier n’est qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur d’un bien immobilier.

Marché public de travaux

Les marchés publics de travaux sont les marchés conclus avec des entrepreneurs, qui ont pour objet soit l’exécution, soit conjointement la conception et l’exécution d’un ouvrage ou de travaux de bâtiment ou de génie civil répondant à des besoins précisés par le pouvoir adjudicateur qui en exerce la maîtrise d’ouvrage.

Mise en compatibilité

Mitoyenneté

La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 673 du Code civil.

Un mur mitoyen, c’est un mur qui est commun entre les deux voisins, ils en sont copropriétaires. On parle de copropriété forcée parce que cet état d’ indivision est en principe perpétuel.

Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture assise sur la limite séparati­ve de leurs terrains, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture, mitoyenne dès l’origine, résulte d’un accord amiable.

On peut aussi acquérir amiablement la mitoyenneté d’une clôture déjà réalisée sur son terrain. L’acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d’arpentage ainsi qu’un acte notarié, rédigé par votre notaire. Elle a en effet pour conséquence de déplacer la ligne divisoire des propriétés car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins. L’acquéreur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.

Le régime de la mitoyenneté ne s’applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l’état pourrait être mitoyen.

Monument historique

Un monument historique est un immeuble ou un objet mobilier recevant un statut juridique particulier destiné à le protéger, du fait de son intérêt historique, artistique, architectural mais aussi technique ou scientifique.

Mouvement de terrain

Un mouvement de terrain est un déplacement, plus ou moins brutal, du sol ou du sous-sol.

 Selon la vitesse de déplacement, on peut distinguer :

• Les mouvements lents, qui entraînent une déformation progressive des terrains, pas toujours perceptible par l’humain. Ils regroupent principalement les affaissements, les tassements, les glissements, le retrait-gonflement. Ils peuvent être précurseurs d’un mouvement rapide.

• Les mouvements rapides, qui se propagent de manière brutale et soudaine. Ils regroupent les effondrements, les chutes de pierres et de blocs, les éboulements,  les coulées boueuses et les laves torrentielles

Les mouvements de terrain, qu’ils soient lents ou rapides, peuvent entraîner un remodelage des paysages. Celui-ci peut se traduire par la destruction de zones boisées, la déstabilisation de versants ou la réorganisation de cours d’eau.

N

Nantissement de créance

Le nantissement de créance est un mécanisme juridique permettant au créancier de s’assurer le paiement de sa créance par le débiteur. C’est ce qu’on appelle un privilège. Pour mettre en œuvre un tel processus, des conditions de forme sont nécessaires : il faut notamment un écrit et la publication de l’acte. Le nantissement a pour effet de créer un privilège au bénéfice du créancier qui se retrouve en tête de liste des personnes à désintéresser, c’est-à-dire qu’il dispose d’une priorité de paiement sur les autres créanciers.

Natura 2000

Outils fondamentaux de la politique européenne de préservation de la biodiversité, les sites Natura 2000 visent une meilleure prise en compte des enjeux de biodiversité dans les activités humaines. Ces sites sont désignés pour protéger un certain nombre d’habitats et d’espèces représentatifs de la biodiversité européenne. La liste précise de ces habitats et espèces est annexée à la directive européenne oiseaux et à la directive européenne habitats-faune-flore.

En Europe, le réseau représente 27 522 sites et couvre 18 % des terres et 6 % de la zone économique exclusive. Au 1er mars 2017, la France compte 1 766 sites, couvrant près de 13 % du territoire terrestre métropolitain et 11 % de la zone économique exclusive métropolitaine.

La démarche du réseau Natura 2000 privilégie la recherche collective d’une gestion équilibrée et durable des espaces qui tienne compte des préoccupations économiques et sociales :

• les activités humaines et les projets d’infrastructure sont possibles en site Natura 2000. Pour éviter les activités préjudiciables à la biodiversité, les projets susceptibles d’avoir des incidences sur les espèces et habitats protégés doivent être soumis à évaluation préalable ;
• au quotidien, la gestion des sites Natura 2000 relève d’une démarche participative des acteurs du territoire. Un comité de pilotage définit pour chaque site des objectifs de conservation et des mesures de gestion qui sont ensuite mis en œuvre sous forme de chartes et des contrats co-financés par l’Union européenne.

Normes de classement

Ce sont des règles d’aménagement des établissements qui permettent leur identification.

Normes de construction

Les normes de construction servent à garantir le respect de règles et une homogénéité de la construction.

Elles permettent aussi au professionnels de disposer d’informations fiables sur la qualité des matériaux sur le marché et sur les bonnes pratiques de mise en œuvre.

Normes minimales d’habitabilité

Un logement est considéré comme décent lorsqu’il est doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation, qu’il respecte des normes minimales d’habitabilité et qu’il ne présente pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou à la santé de ses occupants. Un logement faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité (logement insalubre) ou de péril (édifice menaçant ruine) ne saurait être considéré comme un logement décent. Seul un logement jugé décent peut être loué et ouvrir droit à différentes aides publiques.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le décret no 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret 2017-312 du 9 mars 2017.

Note de Renseignements d’Urbanisme (NRU)

La note de renseignements d’urbanisme (NRU) est une pièce purement informative qui ne crée aucun droit et n’offre aucune garantie. Elle est maintenue et est délivrée en ligne, dans un délai d’un mois, par plusieurs villes, dont Paris. Elle est très utilisée par toutes les professions immobilières, syndics et les notaires, en plus du certificat d’urbanisme. Elle est nécessaire pour connaître les charges administratives grevant un bien immobilier, dans le cas de la vente d’une propriété sans modification de son état. Elle est annexée à l’acte notarié et indique au futur propriétaire le droit applicable au terrain compte tenu des dispositions d’urbanisme ou des limitations administratives au droit de propriété au moment où elle est établie. Cet acte informatif ne conclut en aucun cas à la possibilité de construire et, de ce fait, ne remplace pas un certificat d’urbanisme, lorsque celui-ci est obligatoire.

Notification

La « notification » est la formalité par laquelle on tient officiellement une personne, informée du contenu d’un acte à laquelle elle n’a pas été partie (Voir « Cession de créance » notamment la cession de bail), ou par laquelle on lui donne un préavis, ou par laquelle on la cite à comparaître devant un tribunal, ou enfin, par laquelle on lui donne connaissance du contenu d’une décision de justice. La notification d’une décision de justice fait courir les délais de recours.

Nuisance sonore

Une nuisance sonore est un bruit qui trouble la tranquillité d’autrui et la bonne santé de l’homme. Les bruits qui provoquent la nuisance sonore peuvent être de différentes natures, ils peuvent résulter :

• d’un animal (aboiement) ;
• d’une chose (chaîne hi-fi, outil, instrument de musique, éolienne…) ;
• d’une personne (talons de chaussures, dispute, hurlements, travaux…).

Lorsque la nuisance sonore trouble la tranquillité des tiers, elle est sanctionnée par la loi. Lorsqu’elle résulte d’une activité professionnelle, culturelle ou sportive, la nuisance sonore est punissable uniquement si elle dépasse certaines limites fixées par la loi. En revanche, aucun seuil n’est fixé pour les autres nuisances. La nuisance sonore peut avoir lieu de jour comme de nuit.

O

OAP (Orientations d’Aménagement et de Programmation)

Les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) visent à définir des intentions et orientations d’aménagement qualitatives qui peuvent :

• porter sur un secteur donné du territoire (OAP de secteurs)
• ou avoir une approche plus globale sur un enjeu spécifique (OAP dites « thématiques »).

Pièce obligatoire du plan local d’urbanisme (PLU, PLUi), elles servent de cadre au projet urbain souhaité par les élus, les aménagements prévus dans le périmètre défini par ces OAP devant être compatibles avec ces orientations.

Observatoire de l’Habitat Indigne

L’Observatoire de l’Habitat Indigne recense et traite les données et informations liées aux logements indignes, indécents ou insalubres, dans le but de soutenir les communes et intercommunalités dans leurs actions pour réduire les poches d’insalubrité existantes.

Occupant

Personne qui habite un lieu.

Occupation privative du domaine public

Le domaine public étant la propriété d’une personne publique, celle-ci peut soumettre la mise à disposition de certaines parcelles à une compensation financière. Certaines personnes privées peuvent en effet demander une autorisation afin d’occuper le domaine public moyennant rémunération. Cela doit permettre la valorisation économique du domaine public.

L’occupation privative est révocable, temporaire et peu stable. Elle peut être conforme à la destination du domaine public ou seulement compatible (si elle est utile au public). Dans tous les cas, elle ne doit pas gêner l’utilisation principale du domaine (son affectation).

Occupation temporaire du domaine public

Tout en restant propriétaire de son domaine public, une collectivité a la possibilité de le valoriser en le mettant à disposition pour des activités public ou d’intérêt général sous la forme d’une autorisation d’occupation temporaire (AOT).
Le code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) définit les
règles générales de l’occupation du domaine public. L’utilisation « normale » du domaine public doit se faire conformément à l’affectation d’utilité publique que ce domaine a reçu. Tout autre utilisation du domaine publique doit faire l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire (AOT).

Les collectivités territoriales, leurs groupements ou établissement public peuvent délivrer une AOT sur et pour leur domaine public ainsi que le domaine public mis à leur disposition en vue de :

• l’accomplissement, pour leur compte, d’une mission de service public,
• la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de leur compétence, qui peut être la construction ou la réhabilitation de bâtiments avec des partenaires publics ou privés.
• l’occupation « privative et privilégiée » du domaine publique par une personne privée :

Office Général du Bâtiment et Travaux Publics

Réunion d’architectes et d’entrepreneurs, l’Office Général du Bâtiment et des Travaux Publics est un organisme de réflexions et de propositions cherchant à améliorer la pratique de ces deux acteurs essentiels de l’acte de bâtir.

L’évolution des modes d’exercices et des métiers, les nouveaux enjeux environnementaux, conduisent, plus que jamais, architectes et entrepreneurs à réfléchir ensemble sur leur façon de coopérer.

Office Professionnelle de Qualification des Urbanistes (OPQU)

L’office a été créé le 3 mars 1998 avec le soutien de l’Association des Maires de France (AMF) et de l’État pour assurer une mission de service public, dans le cadre d’un protocole signé entre le Ministère en charge de l’urbanisme et l’OPQU, le 22 juillet 1998.

L’Office a pour mission principale d’attribuer une qualification professionnelle aux urbanistes et de la faire connaître.

Cette délégation de service public est menée par une commission spécialisée, authentifiée ensuite par le Conseil d’Administration de l’OPQU, en présence d’un Commissaire du Gouvernement.

L’OPQU place son action dans le cadre de la Charte Européenne des Urbanistes, charte de 1988 renouvelée en 2013 reconnue par l’Union européenne et dont l’objectif est l’harmonisation d’une profession d’intérêt public (non réglementée au niveau européen) qui fabrique de l’espace social et qui vise à l’amélioration du cadre de vie des habitants de nos territoires.

Office Public de l’Habitat (OPH)

Un OPH, ou Office Public de l’Habitat, est un organisme HLM dépendant de l’USH, Union Sociale pour l’Habitat.

Les OPH gèrent plus de la moitié des logements sociaux français. Au niveau local, ils mènent des opérations foncières, gèrent et louent des logements sociaux, rénovent et construisent des immeubles, permettent aux foyers modestes de devenir propriétaires de leur résidence principale. Autant dire qu’ils sont un important acteur de l’accession sociale.

Les OPH sont le fruit de la réunion des Offices Publics d’HLM (OPHLM) et des Offices Publics d’Aménagement et de Construction (OPAC). Cette fusion date de 2007; elle vise alors à rationaliser les missions de ces acteurs du logement social français et à faciliter leur engagement sur les territoires. Tous les OPH sont, dès 2007, des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) ; ils bénéficient des mêmes atouts. Ils sont rattachés à une collectivité territoriale (un département ou une commune) ou à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat.

Les OPH œuvrent ainsi au plus près des besoins des territoires sur lesquels ils sont implantés et participent activement à la politique locale d’habitat et de logement, ce qui est un des fondements du logement social en France et de la loi Bonnevay de 1912.

Opération d’Intérêt Général

Malgré son antériorité, l’opération d’intérêt national n’avait pas encore été définie par le législateur. C’est désormais chose faite, puisque la loi Élan du 23 novembre 2018 la définit par ses objectifs.

Il s’agit donc d’une opération d’aménagement qui répond à des enjeux d’une importance telle qu’elle nécessite une mobilisation de la collectivité nationale et à laquelle l’Élan décide par conséquent de consacrer des moyens particuliers. Elle peut alors être qualifiée d’opération d’intérêt national par un décret en Conseil d’Élan qui l’inscrit sur la liste des opérations auxquelles cette qualité est reconnue et qui est précisée à l’article R. 102-3 du Code de l’urbanisme.

Opération de Renouvellement Urbain (ORU)

L’Opération de renouvellement urbain (ou ORU) est un ancien dispositif de la Politique de la ville française, moins ambitieux que les Grands projets de ville (GPV), qui a été remplacé par les dispositifs issus du Programme national de renouvellement urbain mis en œuvre notamment par l’Agence nationale pour la rénovation urbaine créée par l’article 10 de la loi d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine du 1er août 2003.

Opération de Restauration Immobilière (ORI)

Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles

Ouvrage Public

L’ouvrage public est un bien immobilier ayant fait l’objet d’un minimum d’aménagement pour répondre à une affectation d’intérêt général et bénéficiant par ailleurs d’un régime juridique protecteur.

Trois conditions doivent être réunies pour définir un ouvrage public :

• Il doit s’agir d’un bien immeuble
• Il doit faire l’objet d’un aménagement humain (il doit être « œuvré »)
• Il doit être affecté à un intérêt général ou à une mission de service public

P

PADD (Plan d’Aménagement et de  Développement Durable)

Le PADD présente le projet politique de la commune pour les années à venir et en permet la définition avant celles  des  règles  techniques.  Il  n’est  pas  opposable  au  permis  de  construire,  et  se  présente  sous  la  forme d’un  document  simple  et  court.  Il  constitue  le  document  central  du  PLU,  dont  les  parties  ayant  une  valeur juridique (orientations d’aménagement et règlement) devront être cohérentes avec le PADD. Le  PADD  doit  proposer  une  gestion  économe  de  l’espace  en  s’appuyant  sur  une  approche  globale  et évolutive,  qui  part  d’un  état  des  lieux  et  définit  les  orientations  d’urbanisme  et  d’aménagement  de  la commune. A ce titre, il contient un diagnostic comprenant une approche des domaines à traiter et un projet qui peut se présenter sous forme graphique. Il doit être retranscrit réglementairement et expliqué dans le rapport de présentation.

Art. L 123-1 : « [Les PLU] comportent un projet d’aménagement et de développement durable qui définit les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme retenues pour l’ensemble de la commune »

 Art. R 123-3 : « Le projet d’aménagement et de développement durable définit…les orientations d’urbanisme et d’aménagement retenues par la commune, notamment en vue de favoriser le renouvellement urbain et de préserver la qualité architecturale et de l’environnement.

Programme d’Aménagement d’Ensemble

Le PAE est un ancien outil de financement d’équipements publics utiles pour les futurs habitants ou les usagers de la zone de PAE. Ce périmètre était fixé par délibération. Il définit la localisation des équipements concernés, leur nature, leur coût, le calendrier de réalisation.

Le PAE ne peut plus être instauré, il est remplacé par la taxe d’aménagement depuis le 1er mars 2012. Pour autant, les participations des PAE peuvent être encore perçues (si les PAE ont été instaurés avant cette date) mais la taxe d’aménagement ne peut être mise en place dans ce cas.

Textes de référence :

• Articles L. 311-4, L332-9, L332-11, L332-11-1, R123-13 du Code de l’Urbanisme.
• Loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010.

Parc national

Un parc national est un territoire sur lequel la conservation de la faune, de la flore, du sol, du sous-sol, de l’atmosphère, des eaux et en général d’un milieu naturel présente un intérêt spécial. Il importe de le préserver contre toute dégradation et de le soustraire à toute intervention artificielle susceptible d’en altérer l’aspect, la composition et l’évolution.

La nouvelle loi d’avril 2006 :

• introduit les notions de « cœur » et d’« aire d’adhésion », nouvelles appellations respectivement pour la zone centrale et la zone périphérique ;
• prévoit pour chaque parc la mise en place d’une charte, plan de préservation et d’aménagement conçu comme un projet de territoire (description des mesures de protection stricte dans le cœur et des aménagements autorisés dans l’aire d’adhésion).

Parc Naturel Régional

Les Parcs naturels régionaux sont créés pour protéger et mettre en valeur de grands espaces ruraux habités. Peut être classé “Parc naturel régional” un territoire à dominante rurale dont les paysages, les milieux naturels et le patrimoine culturel sont de grande qualité, mais dont l’équilibre est fragile. Un Parc naturel régional s’organise autour d’un projet concerté de développement durable, fondé sur la protection et la valorisation de son patrimoine naturel et culturel.

Partenariat Public-Privé (PPP)

Les partenariats public-privé (PPP) constituent une forme assez récente de contrats administratifs.

Ils s’inspirent d’exemples étrangers, tels que la « Project Finance Initiative » lancée au Royaume-Uni en 1992. Ils ont été créés en France par une ordonnance du 17 juin 2004. L’origine de la création de ces contrats s’explique, principalement, par les limites inhérentes aux deux formes classiques de contrats administratifs : la délégation de service public et le marché public.

Les contrats de partenariat sont des contrats globaux, qui permettent l’association, de manière durable, d’un ou plusieurs entrepreneurs privés à la construction, à l’entretien et à la gestion d’un ouvrage public. Selon l’ordonnance de 2004, ces contrats confient au cocontractant une mission globale relative au financement d’investissements immatériels, d’ouvrages ou d’équipements nécessaires au service public, à la construction ou à la transformation des ouvrages ou équipements, ainsi qu’à leur entretien, leur maintenance, leur exploitation ou leur gestion, et, le cas échéant, à d’autres prestations de services concourant à l’exercice, par la personne publique, de la mission de service public dont elle est chargée. Ces contrats confient à la fois la maîtrise d’œuvre et la maîtrise d’ouvrage au partenaire privé, dont la rémunération est échelonnée sur toute la durée de l’exploitation. Les redevances versées par les acteurs publics sont des dépenses de fonctionnement.

Les contrats de partenariat autorisent une plus grande souplesse de gestion pour la personne publique, tout en assurant qu’elle reste en charge de la gestion du service public.

PAZ (Plan d’Aménagement de Zone)

Le Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) constituait le document local d’urbanisation (facultatif) applicable dans une Zone d’Aménagement Concerté (ZAC).Ce plan était complété par un Règlement d’Aménagement de Zone (RAZ) et des documents graphiques. Aussi se substitue-t-il au Plan d’Occupation des Sols (POS) ou au Règlement National d’Urbanisme (RNU) au sein d’une ZAC. Le plan d’aménagement de zone, porté par la personne publique à l’initiative de la création d’une ZAC, précisait les droits d’utilisation des sols sur la zone (logements, commerces, locaux industriels, etc.) ainsi que les équipements collectifs, qu’ils soient privés ou publics .Abrogées par la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (dite SRU, du 13 décembre 2000), les dispositions du plan d’aménagement de zone sont intégrées au Plan Local d’Urbanisme (PLU) depuis son entrée en vigueur le 1er avril 2001. La loi Urbanisme et Habitat (loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003) a permis aux plans d’aménagement de zone plus anciens de bénéficier d’un délai pour leur intégration dans les PLU.

PER (Plan d’Exposition aux Risques naturels majeurs)

La loi d’indemnisation des catastrophes naturelles (n° 82-600 du 13/07/1982) a été suivie du décret d’application du 3 mai 1984 instituant les plans d’exposition aux risques (PER). Ceux-ci visaient l’interdiction de nouvelles constructions dans les zones les plus exposées d’une part, et des prescriptions spéciales pour les constructions nouvelles autorisées dans les zones moins exposées, associées à la prescription de travaux pour réduire la vulnérabilité du bâti existant, d’autre part.

Les PER ont été remplacés par les PPR avec la loi n°95-101 du 2 février 1995 relative au renforcement de la protection de l’environnement et le décret d’application n°95-1089 du 5 octobre 1995.

Permis d’Aménager

Un permis d’aménager est un document administratif délivré par une autorité administrative, qui est en principe la mairie. Cet acte administratif est une autorisation délivrée par l’autorité municipale à certaines catégories de demandeurs voulant effectuer certains types de travaux sur le sol et cela relève donc des responsabilités du lotisseur foncier .

Tous ces travaux ont pour point commun de porter sur le sol et de consister en des aménagements dudit sol.

Le permis d’aménager est à la fois une autorisation et un moyen de contrôle des travaux opérés. Il est en effet impératif que les travaux projetés soient conformes à l’autorisation délivrée.

Ainsi par exemple, les travaux ne pourront porter que sur l’aménagement du sol et non sur des constructions immobilières (immeubles bâtis).

Permis de construire

Un permis de construire est un document administratif délivré, sur demande, par la mairie du lieu de situation du terrain concerné. On parle également de « permis de construction ».

Ce document constitue une autorisation administrative visant à autoriser les personnes habilitées, à construire, édifier ou rénover sur un terrain. Généralement, les personnes autorisées à construire sont les propriétaires de terrains isolés, les propriétaires de terrains en lotissement, et plus rarement les titulaires de démembrements du droit de propriété (emphytéote, usufruitier…).

Un permis de construire peut être délivré pour ériger des constructions à usage d’habitation ou à usage industriel. Les maisons neuves à usage d’habitation constituent le type de construction le plus notable.

Quand bien même le permis de construire est la plupart du temps sollicité par des personnes physiques, il peut tout aussi bien être demandé par une personne morale, publique ou privée.

Permis de construire : vérification de la conformité de la construction

L’instauration du permis de construction a pour objectif de vérifier la conformité d’une construction envisagée, aux règles d’urbanisme en vigueur. Ces dernières sont mises en place et contenues dans le Code de l’urbanisme et de l’habitation ainsi que dans les documents d’urbanisme locaux tels que le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Ces documents déterminent par exemple quels doivent être les règles d’urbanisme à respecter selon le type de terrain, les surfaces maximales constructibles selon la superficie d’un terrain, les hauteurs à ne pas dépasser…

Permis de construire modificatif

Il est possible de demander un permis de construire modificatif uniquement si les modifications apportées au projet d’urbanisme sont « mineures ». Exemples :

• Un changement de façade ou, plus largement, une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment.
•  Une petite augmentation ou une petite réduction de la superficie de plancher ou de l’emprise au sol de la construction.
• Une modification dans la destination d’une partie des locaux.

Permis de construire précaire

Le permis de construire à titre précaire est prévu aux articles L. 433-1 à L.433-7 du code de l’urbanisme.

Selon l’article L. 433-1, le permis de construire à titre précaire ne peut être délivré que :

– pour une construction n’entrant pas dans le champ de l’article L. 421-5 (travaux dispensés de permis de construire au titre notamment de leur faible importance ou de leur caractère temporaire) ;

– et de manière exceptionnelle pour une construction ne satisfaisant pas aux exigences fixées par l’article L. 421-6 (dispositions applicables à tout permis notamment en manière de conformité des travaux aux dispositions législatives et réglementaires).

Un permis de construire précaire revêt la même forme et suit les mêmes règles qu’un permis de construire classique (compétence, dépôt et instruction de permis, décision…).

Permis de construire provisoire

Par un arrêt de principe du 7 octobre 2016, le Conseil d’Etat a apporté d’importantes précisions sur le régime juridique du permis de construire délivré suite à la suspension d’un refus de permis.

Lorsqu’une demande de permis de construire est rejetée par l’administration, le pétitionnaire peut contester la légalité de ce refus devant le juge administratif. En cas d’urgence, il peut accompagner son recours au fond d’une requête en référé-suspension (art. L. 521-1 du code de justice administrative).

Saisi en référé, le juge administratif apprécie l’urgence de la situation et l’existence d’un doute sérieux quant à la légalité du refus de permis de construire. S’il y a lieu, il peut décider de suspendre l’exécution de cette décision et ordonner à l’administration de procéder au réexamen de la demande de permis de construire.

À l’issue de ce réexamen, l’administration a la possibilité de délivrer un permis de construire dont le Conseil d’Etat vient de préciser le caractère provisoire et la soumission à un régime juridique spécifique.

Revêtant un caractère provisoire, ce permis de construire peut légalement être remis en cause par l’administration.

Permis de démolir

Le permis de démolir est une autorisation d’urbanisme. Elle doit être obtenue la démolition partielle ou totale d’une construction relevant d’une protection particulière ou située dans un secteur où ce permis est obligatoire. Lorsque la démolition est liée à un projet de construction ou d’aménagement, la demande de démolition peut être faite avec la demande de permis de construire ou d’aménager.

Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN)

Le plan de prévention des risques naturels (PPRN) créé par la loi du 2 février 1995 constitue aujourd’hui l’un des instruments essentiels de l’action de l’Etat en matière de prévention des risques naturels, afin de réduire la vulnérabilité des personnes et des biens.
Il est définit par les articles L562-1 et suivants du Code de l’environnement et et doit être réalisé dans un délai de 3 ans à compter de la date de prescription. Ce délai peut être prorogé une seule fois de 18 mois. Le PPRN peut être modifié ou révisé.
Le PPRN est une servitude d’utilité publique associée à des sanctions pénales en cas de non-respect de ses prescriptions et à des conséquences en terme d’indemnisations pour catastrophe naturelle.
Le dossier du PPRN contient une note de présentation du contexte et de la procédure qui a été mené, une ou plusieurs cartes de zonage réglementaire délimitant les zones réglementées, et un règlement correspondant à ce zonage.
Ce dossier est approuvé par un arrêté préfectoral, au terme d’une procédure qui comprend l’arrêté de prescription sur la ou les communes concernées, la réalisation d’études pour recenser les phénomènes passés, qualifier l’aléa et définir les enjeux du territoire, en concertation avec les collectivités concernées, et enfin une phase de consultation obligatoire (conseils municipaux et enquête publique).
Le PPRN permet de prendre en compte l’ensemble des risques, dont les inondations, mais aussi les séismes, les mouvements de terrain, les incendies de forêt, les avalanches, etc. Le PPRN relève de la responsabilité de l’Etat pour maîtriser les constructions dans les zones exposées à un ou plusieurs risques, mais aussi dans celles qui ne sont pas directement exposées, mais où des aménagements pourraient les aggraver. Le champ d’application du règlement couvre les projets nouveaux, et les biens existants. Le PPRN peut également définir et rendre obligatoires des mesures générales de prévention, de protection et de sauvegarde.

Plan de déplacements urbain

Le Plan de Déplacements Urbains est une démarche de planification sur 10 ans, qui impose une coordination entre tous les acteurs concernés, pour élaborer un projet global en matière d’aménagement du territoire et des déplacements. Il constitue ainsi un outil cadre pour favoriser :
– Le développement harmonieux et maîtrisé du territoire.
– L’émergence d’une culture commune sur les déplacements urbains et intercommunaux.
Exemple : les actions du PDU de l’Ile-de-France visent, sur cinq ans, à :
– Une diminution de 3 % du trafic automobile, exprimé en (véhicules x km), différenciée selon les zones de l’agglomération et leur desserte en transports collectifs.
– Une augmentation de l’usage des transports collectifs de 2%.
– Le doublement du nombre de déplacements à vélo.
– Une augmentation de 3 % de la part de l’acheminement des marchandises par le fer et la voie d’eau.

Plan de masse

Ce document transcrit sur papier, le plan schématique d’un terrain et des  constructions déjà existantes, avec leurs dimensions exactes et leur orientation.   Pour une demande de permis de construire, il faut de plans de masse : celui qui détaille l’état actuel du terrain et celui qui décrit le nouveau projet de construction. Le plan de masse confirme que le projet respecte parfaitement certaines règles :

• d’implantation des constructions: le projet répond parfaitement au règlement d’urbanisme. Une distance de recul est parfois nécessaire entre les limites du terrain et la bande de recul mise en place par la servitude administrative
• d’assainissement : le projet n’entrave pas à l’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées, surtout dans le cas de la viabilisation
• de densité de surface autorisée: la nouvelle construction ne dépasse pas le seuil du CES (Coefficient d’Emprise au  Sol) mises en place par le service administratif de l’urbanisme.
• de la salubrité et de la sécurité : la nature du projet ne présente aucun risque en particulier.

Q

Qualibat

La certification QUALIBAT représente un label de qualification et de certifications qui permet aux entreprises exerçant dans le domaine de construction de valoriser leurs compétences techniques et professionnelles, leur gestion de la qualité et l’importance de leurs moyens financiers et humains auprès de leurs parties prenantes (clients, fournisseurs, banquiers, ….). Elle atteste en outre de leur respect des normes de construction en vigueur.

R

Redevance d’Archéologie Préventive (RAP)

Une personne publique ou privée qui prévoit de faire des travaux touchant le sous-sol doit verser une redevance d’archéologie préventive (RAP) destinée à financer les diagnostics archéologiques. Le versement de cette redevance et son calcul dépendent de la nature des travaux.

Recours contentieux

Le recours contentieux est un terme de droit administratif français. Il désigne un recours qui peut être exercé par tout contribuable à l’encontre d’une décision administrative. Le recours contentieux est porté par le demandeur auprès du Tribunal administratif de son lieu de résidence. Il peut découler d’une décision ou du rejet d’un autre recours préalable. La demande doit être déposée dans les deux mois suivant la décision ou le rejet. Le recours contentieux n’a pas de caractère suspensif, ce qui signifie que la décision administrative continue d’être valide tant que le juge n’en a pas décidé autrement. S’il s’agit d’un cas urgent, le plaignant devra se tourner vers un référé administratif afin de suspendre l’exécution de la décision prise par l’administration.
Certains actes restent toutefois inattaquables lorsqu’ils ne comportent pas de décisions exécutoires comme les simples avis, les informations ou les déclarations d’intention. D’autre part, le demandeur doit être sûr que sa demande ne dépende par des juridictions judiciaires, qu’elles soient pénales, sociales ou civiles.

Recours pour Excès de Pouvoir (REP)

Le recours pour excès de pouvoir (ou REP) est l’un des recours pouvant être portés devant une juridiction administrative (tribunal, cour d’appel ou Conseil d’Etat). Il vise à faire annuler totalement ou partiellement un acte administratif unilatéral (par opposition au contrat) considéré comme illégal, en se fondant sur la violation d’une règle de droit. Le recours peut être ouvert, même sans texte de loi, et vise à s’assurer du respect de la légalité. Cette procédure, qui n’a été expressément prévue par aucun texte, a été progressivement élaborée par le Conseil d’Etat qui en a fait un principe général du droit.

Le délai pour le recours est au maximum de 2 mois après la publication ou la notification de l’acte attaqué. Une des conditions nécessaires est que l’acte, objet du recours, fasse grief, c’est-à-dire soit susceptible de produire des effets juridiques à l’égard d’une personne. Le requérant doit avoir à la fois la capacité et l’intérêt à agir. Ce recours est d’un accès facile, une simple lettre suffit et il n’est pas nécessaire de faire appel à un avocat.

Le recours pour excès de pouvoir est un procès fait à un acte administratif, par opposition à un recours de plein contentieux qui est fait à une personne publique dans le but d’obtenir une indemnisation en se basant sur sa responsabilité pour faute ou pour risque.

Les moyens de droit que le requérant peut invoquer dans son recours pour excès de pouvoir sont au nombre de quatre, regroupés en deux catégories.

–   L’illégalité externe de l’acte administratif.

        L’incompétence de l’auteur de l’acte. Elle peut être matérielle, territoriale ou temporelle.

 Le vice de forme (y compris le défaut de motivation), de procédure ou dans la composition d’un organisme dont l’avis doit obligatoirement être recueilli.

–    L’illégalité interne, liée au contenu, au fondement de l’acte :

        La violation de la loi :

          – erreur de faits (les faits qui fondent l’acte sont inexacts, dénaturés ou inexistants),

          – erreur sur la qualification juridique des faits,

          – erreur de droit.

        Le détournement de pouvoir ou de procédure, si l’autorité publique a utilisé ses pouvoirs ou la procédure à des fins autres que celles pour lesquelles ces pouvoirs lui ont été confiés.

S’il est annulé par le juge, l’acte administratif litigieux est réputé n’avoir jamais existé et doit donc disparaître rétroactivement de l’ordre juridique. L’administration doit alors faire en sorte que l’acte n’ait jamais existé et, si nécessaire, doit reconstituer un historique sans cet acte, ce qui peut être source de difficultés.

Redevance d’assainissement

Le législateur a érigé en principe que toute occupation privative du domaine public est assujettie au paiement d’une redevance. Son montant, fixé par l’assemblée délibérante, doit être déterminé par les avantages de toute nature procurés au titulaire de l’autorisation. Enfin, L’intérêt si l’occupation domaniale présente un intérêt public local, strictement entendu, la collectivité peut justifier la gratuité de l’occupation.

Redevance de pollution

En application de l’article L.213-10-3 du code de l’environnement, toute personne abonnée au service d’eau potable, utilisant l’eau à des fins domestiques ou tout établissement industriel qui n’est pas redevable direct auprès de l’agence est assujetti à la redevance pour pollution de l’eau d’origine domestique. La redevance est assise sur le volume d’eau facturé à l’abonné.

Référé

Procédure d’urgence contradictoire, qui permet d’obtenir du président d’une juridiction judiciaire ou administrative une mesure provisoire qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse ou afin de faire cesser un trouble illicite ou un dommage imminent. (Le juge des référés rend une ordonnance de référé dont le délai d’appel est de 15 jours.)

Référé Administratif

Les référés administratifs sont des procédures, fondées ou non sur l’urgence, devant les juridictions administratives, permettant d’obtenir du juge le prononcé rapide de diverses mesures protectrices des droits des administrés. Pour certaines très anciennes, elles ont été profondément réformées par la loi du 30 juin 2000 codifiée actuellement au code de justice administrative.

Comme le référé devant le juge civil, le référé administratif ne permet pas de régler définitivement le litige. Un procès principal, déjà engagé ou à venir, doit intervenir pour trancher définitivement le litige.

Il y a plusieurs types de référés :

• Référés liés à l’urgence (suspension, liberté, conservatoire)
• Référés exemptés de la condition d’urgence (constat, instruction, provision)

Référé contractuel

Le référé contractuel est une voie de droit permettant de sanctionner les manquements aux obligations de publicité et de mise en concurrence des contrats de commande publique, après leur signature.

Règle des 15 km

La loi SRU avait mis en place une règle limitant, en l’absence de SCoT, les possibilitésde développement des communes situées à moins de 15 km des agglomérations de plusde 15.000 habitants ou du littoral de la mer. Cette règle, même si elle a permis une prisede conscience, est apparue excessivement rigide. La loi Urbanisme et habitat l’assou-plit considérablement :

La règle ne s’applique pas aux zones « d’urbanisation future » (NA ou AU) dont l’urbanisation était déjà prévue dans un POS ou un PLU avant l’entrée en vigueur de la règle(1erjuillet 2002). Elle continue néanmoins à s’appliquer pour les grandes surfaces et les complexes cinématographiques.

la règle s’applique uniquement autour des agglomérations de plus de 50.000 habitants (au lieu de 15.000) et à proximité du littoral. La règle des 15 km, après la loi Urbanisme et habitat, doit être comprise comme une garantie pour éviter que, en l’absence de SCoT, une décision d’une commune ne déséquilibre profondément les communes voisines, par exemple, que l’implantation d’une grande surface commerciale ne perturbe la politique d’aménagement des communes voisines ou qu’une décision d’aménagement d’une commune n’empêche la création d’une coulée verte inter communale, pour une commune située à moins de 15 km du rivage de la mer ou d’une agglomération de plus de 50.000 habitants, cette règle présente pour seule contrainte de devoir obtenir du préfet2un accord au lieu d’un simple avis lors d’une révision du PLU qui ouvre l’urbanisation de nouveaux espaces. Cet accord ne peut être refusé que si l’opération projetée présente réellement des inconvénients lourds. Pour des communes qui n’ont pas d’importants projets de développement, les conséquences réelles de la règle « des15 km » sont donc très minimes.

Règlement de lotissement

Le règlement du lotissement, rédigé par le lotisseur, a pour objet d’apporter des compléments aux contraintes d’urbanisme déjà en vigueur. Il définit les règles d’utilisation des sols et d’implantation des bâtiments, mais aussi la destination, la nature, l’architecture et les dimensions des maisons de même que leur assainissement et l’aménagement de leurs abords. Il s’impose à tous les colotis. «Il doit, au minimum, être conforme aux règles d’urbanisme édictées soit par le Plan local d’urbanisme (PLU) ou le Plan d’occupation des sols (POS), soit par la carte communale.

Règlement de PLU

La SCPI est née à la fin des années 1960 et consacrée dans le droit français par la loi du 31 décembre 1970 puis par la Commission des opérations de bourse (Cob, ancien nom de l’AMF) le 1er juillet 1971 dans son règlement général. Cet acronyme signifie société civile de placement immobilier. Sa vocation première est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif dans l’optique de dégager un rendement. Elles peuvent effectuer à la marge des travaux d’aménagements, acheter des biens d’équipement et revendre de façon ponctuelle certains immeubles mais elles ont interdiction formelle de construire des biens immobiliers.

La plupart des SCPI ont vocation à investir dans de l’immobilier tertiaire, bureaux et commerces en tête.

Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Le règlement national d’urbanisme fixe les règles applicables à l’ensemble du territoire (dont certaines ne sont toutefois pas applicables en présence de certains documents d’urbanisme -voir ci-après).

Ces règles portent sur :

• la localisation, l’implantation et la desserte des constructions et aménagements,
• la densité et la reconstruction des constructions,
• les performances environnementales et énergétiques,
• la réalisation d’aires de stationnement,
• la préservation des éléments présentant un intérêt architectural, patrimonial, paysager ou écologique,
• la mixité sociale et fonctionnelle,
• le camping, l’aménagement des parcs résidentiels de loisirs, l’implantation des habitations légères de loisirs et installation des résidences mobiles de loisirs et des caravanes.

–  Le RNU s’applique intégralement dans les communes qui ne disposent ni d’une carte communale ni d’un plan local d’urbanisme (PLU, PLUi) ni d’un document tenant lieu de PLU.

– Le RNU s’applique partiellement dans les communes couvertes par un PLU(i), un document en tenant lieu ou une carte communale.

Règles de construction

Les règles de construction sont définies pour garantir un niveau minimal de qualité de la construction dans ses champs essentiels.

Chacun des acteurs de la construction, de la commande à la réalisation d’un bâtiment en passant par sa conception, est concerné et responsable de la qualité de la construction :

• le maître d’ouvrage, à l’origine du projet ;
• le maître d’œuvre, concevant le bâtiment ;
• le ou les entrepreneur(s), réalisant les travaux ;
• le contrôleur technique, vérifiant certaines dispositions ;
• l’assureur, proposant une protection adaptée ;
• les industriels, fabriquant les produits de construction.

Rente viagère

La rente viagère est un revenu périodique obtenu contre le transfert d’un capital à un tiers (une banque ou une compagnie assurance). Elle est versée toute la vie du rentier, ce qui lui donne une certaine analogie avec une retraite ou avec certaines pensions à vie.

A savoir, la rente viagère est, selon les cas, indexée ou non sur l’inflation

Réservation préfectorale

Des quotas de logements sont réservés dans le parc de logements sociaux aux différents financeurs (Etat, collectivités, Action logement).
Ces financeurs sont appelés « réservataires » et ils disposent d’un « contingent ».
Le préfet dispose d’un droit de réservation de 30% de logements construits avec une aide de l’Etat, il s’agit du contingent préfectoral. (article R. 441-5 du code de la construction et de l’habitation).

Réserve naturelle

Une réserve naturelle est une partie du territoire où la conservation de la faune, de la flore, du sol, des eaux, des gisements de minéraux et de fossiles et, en général, du milieu naturel présente une importance particulière. Il convient de soustraire ce territoire à toute intervention artificielle susceptible de le dégrader.

On distingue les réserves naturelles nationales (RNN), les réserves naturelles de la collectivité territoriale de Corse (RNC) et les réserves naturelles régionales (RNR). Leur gestion est confiée à des associations de protection de la nature dont les conservatoires d’espaces naturels, à des établissements publics (parcs nationaux, Office national des forêts…) et à des collectivités locales (communes, groupements de communes, syndicats mixtes…). Un plan de gestion, rédigé par l’organisme gestionnaire de la réserve pour cinq ans, prévoit les objectifs et les moyens à mettre en œuvre sur le terrain afin d’entretenir ou de restaurer les milieux.

Les RNR, créées à l’initiative des régions, remplacent les anciennes réserves naturelles volontaires (RNV).

S

SAFER (Schéma d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural)

Une Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) est une société anonyme, sans but lucratif (sans distribution de bénéfices), avec des missions d’intérêt général, sous tutelle des ministères de l’Agriculture et des Finances. Les Safer couvrent le territoire français métropolitain et 3 DOM. Issues des lois d’orientation agricole de 1960 et 1962, les Safer ont aujourd’hui plus de cinquante ans d’expérience sur le terrain.
Leurs actions relèvent des tribunaux judiciaires (tribunaux de grandes instances, cours d’appel et Cour de cassation).

Les Sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural (Safer) permettent à tout porteur de projet viable – qu’il soit agricole, artisanal, de service, résidentiel ou environnemental – de s’installer en milieu rural. Les projets doivent être en cohérence avec les politiques locales et répondre à l’intérêt général.

Leurs objectifs initiaux consistaient à réorganiser les exploitations agricoles, dans le cadre de la mise en place d’une agriculture plus productive, et à installer des jeunes. Depuis, les Safer développent toujours l’agriculture, mais elles protègent également l’environnement, les paysages, les ressources naturelles telles que l’eau et elles accompagnent les collectivités territoriales dans leurs projets fonciers.

SAGE (schéma d’aménagement et de gestion des eaux)

Le schéma d’aménagement et de gestion des eaux (SAGE) fixe les objectifs généraux et les dispositions permettant de satisfaire au principe de gestion équilibrée et durable de la ressource en eau ainsi que de préservation des milieux aquatiques et de protection du patrimoine piscicole. Il doit être compatible avec le schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE), ou rendu compatible dans un délai de trois ans suivant la mise à jour du SDAGE. Il est établi par une commission locale de l’eau (CLE) et est approuvé par le préfet. Le SAGE comporte un plan d’aménagement et de gestion durable ; de la ressource en eau et des milieux aquatiques (PAGD – avec lequel les décisions administratives dans le domaine de l’eau doivent être compatibles ou rendues compatibles) ainsi qu’un règlement (opposable, comme ses documents cartographiques associés, à toute personne publique ou privée pour l’exécution de toute installation, ouvrage, travaux ou activité mentionnés à l’article L. 214-2 du code de l’environnement). Les schémas de cohérence territoriale (SCOT), les plans locaux d’urbanisme (PLU) et les cartes communales doivent être compatibles, ou rendus compatibles dans un délai de trois ans, avec les objectifs de protection définis par le SAGE.

Salubrité publique

élément de l’ordre public, correspondant à l’absence de maladies et de risques de maladie, assuré et maintenu grâce à des prescriptions administratives relatives à l’hygiène des personnes, des animaux et des choses.

SCOT

Le Schéma de cohérence territoriale (SCoT) est l’outil de conception et de mise en œuvre d’une planification stratégique intercommunale, à l’échelle d’un large bassin de vie ou d’une aire urbaine, dans le cadre d’un projet d’aménagement et de développement durables (PADD).

Les schémas de cohérence territoriale (SCoT) sont des documents de planification stratégique à long terme (environ 20 ans), à l’échelle intercommunale, créés par la loi solidarité et renouvellement urbains (SRU) en décembre 2000.
Le périmètre du SCOT est à l’échelle d’une aire urbaine, d’un grand bassin de vie ou d’un bassin d’emploi. Il est piloté par un syndicat mixte, un pôle d’équilibre territorial et rural (PETR), un pôle métropolitain, un parc naturel régional, ou un EPCI.

Le SCoT est destiné à servir de cadre de référence pour les différentes politiques sectorielles, notamment celles centrées sur les questions d’organisation de l’espace et d’urbanisme, d’habitat, de mobilités, d’aménagement commercial, d’environnement…

Le SCOT doit respecter les principes du développement durable :

SCI (Société Civile Immobilière)

Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices ou de profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes. Il s’agit donc d’une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

La SCI est régie par les articles 1845 et suivants du Code civil. Ces articles de loi encadrent le fonctionnement des sociétés civiles, notamment en matière de gérance, de décisions collectives, d’information des associés, de cession de parts sociales, de retrait d’un associé… Ces dispositions légales sont complétées par les règles prévues dans les statuts de la SCI.

La SCI est gérée et représentée par un gérant. Ce dernier est désigné dans les statuts de la société ou suite à un vote des associés. Il appartient aux statuts de définir l’étendue et les limites de ses pouvoirs. Les statuts peuvent notamment prévoir que les actes d’achat ou de vente d’un immeuble sont conditionnés à l’accord préalable des associés.

SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

La SCPI est née à la fin des années 1960 et consacrée dans le droit français par la loi du 31 décembre 1970 puis par la Commission des opérations de bourse (Cob, ancien nom de l’AMF) le 1er juillet 1971 dans son règlement général. Cet acronyme signifie société civile de placement immobilier. Sa vocation première est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif dans l’optique de dégager un rendement. Elles peuvent effectuer à la marge des travaux d’aménagements, acheter des biens d’équipement et revendre de façon ponctuelle certains immeubles mais elles ont interdiction formelle de construire des biens immobiliers.

La plupart des SCPI ont vocation à investir dans de l’immobilier tertiaire, bureaux et commerces en tête.

Servitude

En droit, la servitude est une contrainte, une charge imposée à une propriété (en général un terrain) pour l’usage d’une autre n’appartenant pas au même propriétaire. Exemples : droit de passage, droit d’écoulement des eaux. Attachée à un bien et non à son propriétaire, elle est une limite au droit de propriété.

Servitude d’urbanisme

Les servitudes d’urbanisme trouvent leurs fondements juridiques dans le Code de l’urbanisme. Elles sont constitutives de charges pesant de plein droit sur des terrains ou sur des bâtiments, ayant pour effet de limiter ou d’interdire l’exercice des droits des propriétaires sur ces biens, ou de leur imposer la réalisation de travaux. Exemples : servitudes tirées des dispositions du Règlement National d’Urbanisme (RNU), d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un plan d’aménagement de zone (PAZ), d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Servitudes d’Utilité Publiques (SUP)

La loi du 22 juillet 1987 permet la possibilité d’instituer des servitudes d’utilité publique dans les zones à risques afin de diminuer autant que possible les populations exposées. Les Servitudes d’Utilité Publique sont des limitations administratives du droit de propriété et d’usage du sol. Le préfet et les maires recherchent un compromis entre la nécessité de préserver le développement communal et la prise en compte du risque.

Elles sont visées par l’article L126-1 du Code de l’Urbanisme. Mises en œuvre par les Services de l’Etat, elles s’imposent aux autorités décentralisées lors de l’élaboration des documents d’urbanisme. Il y a obligation pour le POS/PLU de respecter les Servitudes d’Utilité Publique.

Les servitudes d’utilité publique sont classées selon 4 catégories :

• Conservation du patrimoine
• Ressources et équipements
• Défense Nationale
• Sécurité et santé publique

SFU (Société Française des Urbanistes)

La Société Française des Urbanistes, fondée en 1911, est une organisation indépendante, un lieu d’échange et de réflexion permanente. Créée au début du XXème siècle au sein du Musée Social, la Société Française des Urbanistes reprend, comme à son origine, son rôle moteur dans la préparation des débats sur l’évolution des villes, des territoires et sur la vie de l’homme dans son environnement.

Surface Hors Œuvre Brute ou Nette (SHOB/N)

La surface hors œuvre nette (SHON) et la surface hors œuvre brute (SHOB) font l’objet d’une méthode de calcul réglementée et fondée sur des critères différents de ceux utilisés pour établir la surface utile et la surface habitable. Avant de déterminer la SHON, il convient au préalable de calculer la SHOB à laquelle il faut soustraire diverses surfaces.

Attention : les notions de SHON et de SHOB ne sont plus prises en compte par la réglementation. Une ordonnance du 16 novembre 2011 a en effet redéfini la notion de surface de construction. Pour les projets présentés après le 1er mars 2012, seule la surface de plancher intérieure est désormais prise en compte.

Sous-location

On parle de sous-location lorsqu’un locataire, titulaire du bail, loue lui-même tout ou partie de son logement à une autre personne en échange du paiement d’un loyer. Cette formule n’est légale que si le propriétaire a donné son accord ; dans le cas contraire, le locataire principal s’expose à une résiliation du bail, voire à des sanctions.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 indique explicitement que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. ». Notons que l’on considère qu’il y a sous-location seulement si le sous-locataire verse de l’argent au locataire principal sous la forme d’un loyer.

Par ailleurs, il faut souligner que la jurisprudence impose au locataire d’occuper personnellement et effectivement son logement car celui-ci doit rester sa résidence principale (voir notre article de blog à ce sujet). Rappelons que pour qu’un logement constitue la  résidence principale du locataire, il faut que ce dernier l’occupe au moins 8 mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Sujétion

La sujétion signifie dépendance, assujettissement. Ce terme désigne l’état de soumission, de dépendance d’un ou plusieurs individus envers un pouvoir politique ou militaire arbitraire et absolu .

Sujétions imprévues

La notion de sujétions imprévues a été développée par le Conseil d’Etat. Elle concerne les marchés de travaux publics et permet au titulaire du marché, lorsque les conditions sont réunies, d’obtenir une indemnisation pour compenser l’augmentation des prix en résultant.

Pour être caractérisées, les sujétions imprévues doivent dépasser la commune intention des parties, soit parce qu’elles impliquent l’utilisation de techniques plus onéreuses, soit parce qu’elles entraînent des travaux publics supplémentaires indispensables.

L’aléa est donc matériel, et non économique comme dans la théorie de l’imprévision. De plus, la sujétion ne rend pas l’exécution des travaux impossible, mais plus difficile ou plus onéreuse, à la différence de la force majeure.

L’entrepreneur pourra obtenir leur prise en charge si celles-ci revêtent certaines caractéristiques dont la preuve doit être apportée par l’entreprise qui exécute le marché.

Surface de plancher

La surface de plancher de la construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. 

Un décret du 28 décembre 2015 est venu préciser notamment les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.

 Ce principe est fixé par l’article L. 111-14 du code de l’urbanisme.

 Les modalités de calcul sont données par l’article R. 111-22 du code de l’urbanisme.

 La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

• des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur,

• des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs,
• des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre,
• des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres,
• des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial,
• des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets,
• des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune,
• d’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation (telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents), dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

T

Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement a été créée en 2012, en remplacement de plusieurs taxes.

Elle est perçue à la fois par la commune et le département sur toutes les

opérations de construction, de reconstruction et d’agrandissement exigeant un

permis de construire ou une déclaration préalable de travaux (DP).

Le montant de la taxe d’aménagement se calcule à partir de la surface taxable, de la valeur forfaitaire et du taux fixé par la collectivité locale.

La surface taxable correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre (y compris les caves et les celliers) sans prendre en compte l’épaisseur des murs extérieurs, ainsi que leurs annexes (y compris les abris de jardin, même démontables).

La valeur forfaitaire est fixée par décret et actualisée chaque année en fonction de l’Indice du Coût de la Construction (ICC). En 2019, elle s’élève à 854 € (Île-de-France) et 753 € (ailleurs).

Le taux fixé par les collectivités locales est voté par les communes et départements. Dès lors, il diffère d’une localité à une autre. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

La taxe d’aménagement se calcule ainsi: surface taxable x valeur forfaitaire x taux fixé par la collectivité locale.

Taxe spéciale d’équipement

Taxe due par toutes les personnes imposées à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe professionnelle ; cette taxe est destinée au financement des interventions foncières des EPF (Etablissements Publics Fonciers d’état). Cet impôt figure sur la taxe d’habitation.

Terrain à bâtir

C’est un terrain dont les capacités juridiques et physiques lui permettent de recevoir immédiatement une construction. Les critères de définition des terrains à bâtir sont contenus dans la loi no 85-729 du 18 juillet 1985 de définition et mise en oeuvre de principes d’aménagement. Ce texte modifie l’article L. 13-15 du Code de l’expropriation et précise ce que signifie terrain à bâtir (voir l’encadré de rappel). Ces principes s’imposent tant à l’autorité administrative qu’au juge civil. C’est le juge du fond qui est compétent pour qualifier les terrains à bâtir (Cour de cassation, troisième chambre civile, 29 juin 1992, JCP, 1992, IV, 2529).

Terrain inconstructible

Un terrain non constructible est un terrain inconstructible par défaut, c’est-à-dire que toute construction y est interdite – qu’il s’agisse d’une maison, d’un immeuble, d’un mobil home ou même d’un cabanon. Pour quelles raisons un terrain peut-il être considéré comme tel ?

• Parce qu’il n’est pas prévu pour accueillir une habitation décente : il n’existe pas de voie d’accès ni de raccordement à l’eau potable, à l’assainissement ou à l’électricité.
• Parce que les plans d’urbanisme locaux (carte communale, PLU, plan d’occupation des sols) l’ont désigné comme terrain non constructible, par exemple pour préserver un espace naturel, à cause de l’insalubrité de la zone ou de risques naturels, etc.

En faisant l’acquisition d’un terrain non constructible, vous vous engagez donc à ne pas bâtir dessus – au moins pendant une certaine période de temps.

Travaux d’amélioration

Sont considérés comme travaux d’amélioration ceux qui apportent un élément de confort nouveau à l’immeuble, tels un ascenseur, un interphone-digicode, un ravalement important touchant également à l’étanchéité… La décision d’entreprendre de tels travaux doit être prise par les copropriétaires lors d’une assemblée générale.

Travaux d’élimination du plomb

En cas de présence de plomb, le propriétaire doit en informer les personnes amenées à faire les travaux (art L 1334-9 du code de la santé publique). rencontrer dans leur travail (art. R 4412-38 du code du travail). Cette information concerne le plomb, mais aussi les produits éventuellement utilisés pour l’enlever.

Travaux publics

Le travail public est celui qui concerne un immeuble, et est effectué pour le compte d’une personne publique ou privée dans un but d’intérêt général ou en exécution d’une mission de service public.

On pouvait définir avant 1955 les travaux publics comme des travaux d’aménagement ou de construction sur des immeubles effectués dans un but d’intérêt général. Le régime des travaux publics découle de la loi du 28 pluviôse an VIII qui donne compétence aux Conseils « pour statuer sur les réclamations des particulier qui se plaindront » des dommages et torts des entrepreneurs.

Les litiges relatifs aux travaux publics relèvent donc du juge administratif.

La notion de travail public a jusqu’en 1955 compris trois critères d’identification :

• Un but d’intérêt général
• Une réalisation pour le compte d’une personne publique
• Un travail sur un immeuble

Cette notion a évolué en 1955 puisque des arrêts ont octroyé la qualité de travail public à une mission de service public. L’arrêt de principe en la matière est resté jusqu’en 1955 : Commune de Monségur, 10 juin 1921, CE.

Le travail public a trouvé sa nouvelle définition avec l’arrêt du 28 mars 1955 du Tribunal des Conflits, Effimief, puis l’arrêt du 20 avril 1956 du Conseil d’Etat, Grimouard. Cette définition ajoute à la précédente : un travail effectué par une personne publique dans le cadre d’une mission de service public peut être considéré comme un travail public. Ainsi, les travaux effectués pour le compte d’une personne privée peuvent être des travaux publics.

Trois arrêts définissent cette nouvelle notion du travail public :

• Arrêt Effimieff : des associations syndicales de propriétaires ont été considérées comme exerçant une mission de service public, ce qui engendrait la soumission au droit public
• Arrêt Grimouard : des travaux de reboisement effectués sur des terrains privés, pour le compte de personnes privées et à leur charge, ont été qualifiés publics car réalisés par un service public (l’Etat se chargeait du travail sans en supporter le coût).
• Arrêt Mimouni, CE, 1957 : travaux de la commune sur un immeuble privé en ruine

Trouble anormal de voisinage

Les troubles de voisinage correspondent à des nuisances variées qui sont générées par une personne ou par les choses ou animaux dont elle est responsable, et qui causent un préjudice aux personnes se trouvant dans la même aire de proximité.

TVA Immobilière

Les ventes d’immeubles sont en général soumises aux droits d’enregistrement. Cependant, lorsque la vente porte sur un bien immobilier neuf, les droits d’enregistrement sont remplacés par le paiement de la TVA immobilière.

L’article 257 7° du Code général des impôts, dispose que les opérations imposées à la TVA immobilière sont les suivantes :

• Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir
• Les ventes d’immeubles et les cessions, sous forme de vente ou d’apport en société, de parts d’intérêt ou d’actions 
• Les cessions par le constituant dans le cadre d’un contrat de fiducie, de droits représentatifs des biens 
• Les livraisons à soi-même d’immeubles

U

Unité foncière

En droit de l’urbanisme, l’unité foncière est un ensemble de parcelles contiguës appartenant à un même propriétaire.

Selon l’arrêt du Conseil d’État du 27 juin 2005, une unité foncière est :

« un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ».

La notion d’unité foncière se définit par référence à la personne ou à l’indivision qui en est propriétaire. Il peut s’agir tant d’une personne physique que d’une personne morale de droit privé ou de droit public

L’unité foncière pour le droit de l’urbanisme ne tient pas compte des divisions cadastrales.

Urbanisation

L’urbanisation est l’action d’urbaniser, c’est-à-dire de favoriser, de promouvoir le développement des villes par la transformation de l’espace rural en espace urbain.

Le terme « urbanisation » désigne aussi le phénomène historique de transformation de la société qui se manifeste par une concentration croissante de la population dans des agglomérations urbaines. L’urbanisation se mesure par le nombre d’habitants dans les villes par rapport à l’ensemble de la population, la densité de population, l’extension territoriale des villes et ses conséquences sur le mode de vie.

Urbanisme

L’urbanisme est l’art de construire, de transformer, d’aménager les villes au mieux de la commodité, suivant les règles de L’esthétique et de l’hygiène. En tant que discipline et domaine professionnels, l’urbanisme recouvre l’étude du phénomène urbain, l’action d’urbanisation et l’organisation de la ville et de ses territoires.

Urbaniste

Personne dont la fonction est l’urbanisme, c’est-à-dire qu’elle a en charge de mettre en place l’agencement des activités humaines sur les territoires dans le but de développer et aménager les zones urbaines et rurales de façon durable.

Usufruit

L’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation. C’est une autre personne qui dispose de la nue-propriété du bien.

Source : Code civil : articles 578 à 581 

Utilité publique

Déclaration de l’autorité publique par laquelle une opération ou une association est reconnue comme présentant un intérêt pour la collectivité.

V

Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

La Vefa permet d’acheter un bien immobilier encore inexistant ou en cours de construction. Généralement réalisée sur plan, cette solution immobilière ne diffère pas d’une transaction classique. Un contrat de vente est alors conclu entre l’acquéreur et le promoteur. À la signature, l’acquéreur devient propriétaire du sol puis de l’habitation au fur et à mesure de sa construction. Il existe également la vente à terme, qui permet à l’acquéreur d’être propriétaire du sol et du logement au seul terme des travaux qu’il aura financés en versant les acomptes sur un compte bancaire qui sera débloqué en faveur du vendeur à la livraison du bien.

Versement pour sous densité

Le versement pour sous-densité (VSD) est réservé aux zones U (urbaines) et AU (à urbaniser) des PLU ou des POS. Cet outil est destiné à permettre une utilisation plus économe de l’espace et à lutter contre l’étalement urbain. Il se substitue au versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD). Ce dispositif permet aux communes et EPCI compétents en matière de PLU qui le souhaitent d’instaurer un seuil minimal de densité par secteur (SMD). En deçà de ce seuil, les constructeurs devront s’acquitter d’un versement égal au produit de la moitié de la valeur du terrain par le rapport entre la surface manquante pour que la construction atteigne le seuil minimal de densité et la surface de la construction résultant de l’application de ce seuil.

L’article 28 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2 010 de finances rectificative pour 2010 a créé le versement pour sous-densité, dispositif facultatif destiné à lutter contre l’étalement urbain, entré en vigueur le 1er mars 2012.

Le VSD ne peut être institué que dans les zones U et AU des POS ou des PLU. Il peut être différencié par secteurs.

Vente d’immeuble à construire

La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Vente d’immeuble à rénover

La vente d’immeuble à rénover s’applique à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel ou d’habitation ou destiné après travaux à l’un de ses usages, et qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser directement ou indirectement des travaux sur cet immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Vente à terme

Une vente à terme peut se faire libre ou occupée.

• La vente à terme libre : l’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique . Le vendeur n’étant plus ni propriétaire, ni occupant du bien, il ne paie plus aucune charge.

• La vente à terme à jouissance différée : le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation pour une durée limitée dans le temps, l’acquéreur ne prend donc pas possession des lieux dès l’acte authentique . Dans ce cas, il y a une répartition des charges entre vendeur et acquéreur. Le premier devra régler les charges courantes (eau, électricité, gaz …) et la taxe d’habitation.

Vice apparent

Le vice apparent peut être défini comme étant toute malfaçon ou tout défaut aperçu, constaté et signalé lors de la vente de l’immeuble. La malfaçon doit être perceptible à l’œil nu. Dès lors qu’il faille recourir à une expertise pour déterminer l’existence ou non de vices, ces derniers ne peuvent être à ce moment-là que des vices cachés.

Vice de construction

Un vice caché est un défaut d’une chose tel qu’il la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas achetée ou l’aurait achetée à moindre prix s’il en avait eu connaissance.

Le vendeur est tenu de délivrer des produits exempts de vices cachés et, à défaut, doit garantir l’acheteur de ces défauts non apparents (art. 1641 du Code civil).

Voie publique

La notion de « voie publique » recouvre, au sens du Code de la voirie routière, la voie affectée à la circulation terrestre publique et appartenant au domaine public (art. L. 111-1).

Voirie

Aménagement et entretien des voies, des chemins ; administration publique qui s’occupe de l’ensemble des voies de communication.

Z

ZAC (Zone d’Aménagement Concerté)

Les zones d’aménagement concerté (ZAC) sont des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra, en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement (à des utilisateurs publics ou privés). Ces zones peuvent correspondre à un emplacement d’un seul tenant ou à plusieurs emplacements territorialement distincts (ZAC multi-sites).

ZAD (Zone d’Aménagement Différé)

Conçu pour les opérations d’aménagement à long terme, l’outil zone d’aménagement différé (ZAD) est un outil de préemption qui peut être utilisé pour de nombreux opérations d’aménagement. Il peut être mobilisé notamment :

• sur tout ou partie du périmètre de l’opération d’intérêt national (OIN) ;
• pour constituer des réserves foncières afin de réaliser l’opération projetée ;
• pour les grandes opérations d’urbanisme (GOU) ;
• dans le cadre des contrats prévus à l’article L. 350-1 du code de l’urbanisme pour la réalisation d’un projet d’intérêt majeur qui comporte la réalisation d’actions ou d’opérations d’aménagement et, le cas échéant, de projets d’infrastructure.

ZAP (Zone Agricole Protégée)

La loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999 a créé un outil qui permet de classer en « zone agricole protégée » des espaces agricoles dont la préservation présente un intérêt général en raison :

• soit de la qualité de leur production,
• soit de leur situation géographique.

Ce zonage particulier est codifié à l’article L 112-2 du code rural.

La zone agricole protégée (ZAP) consiste en la création d’une servitude d’utilité publique appliquée à un périmètre donné, laquelle est annexée au document d’urbanisme.

La ZAP met en œuvre une protection renforcée des terres agricoles face à l’instabilité des documents d’urbanisme. Cette protection pérennise dans le temps la destination agricole des parcelles situées à l’intérieur de son périmètre, pérennité indispensable aussi au maintien des exploitations agricoles.

Cet outil de protection du foncier agricole peut être instauré à l’échelle communale ou intercommunale.

ZFU (Zone Franche Urbaine)

Les zones franches urbaines (ZFU)  sont des quartiers de plus de 10 000 habitants, situés dans des zones dites sensibles ou défavorisées. Ils ont été définis à partir des critères suivants :

       – taux de chômage ;

       – proportion de personnes sorties du système scolaire sans diplôme ;

       – proportion de jeunes ;

       – potentiel fiscal par habitant.

Les entreprises implantées ou devant s’implanter dans ces quartiers bénéficient d’un dispositif complet d’exonérations de charges fiscales et sociales durant cinq ans.

ZUS (Zone Urbaine Sensible)

Les zones urbaines sensibles (ZUS) sont des territoires infra-urbains définis par les pouvoirs publics pour être la cible prioritaire de la politique de la ville, en fonction des considérations locales liées aux difficultés que connaissent les habitants de ces territoires.

Zone à Urbaniser

Les zones à urbaniser  Les  zones  d’urbanisation  future  (zones  AU)  sont  des  zones  pour  l’instant  naturelles  mais vouées   à   l’urbanisation   dès   lors   qu’elles   seront   équipées   (voirie,   eau,   électricité, assainissement,  défense  incendie…).  Conformément  aux dispositions de l’article R  123-6 du code de l’urbanisme si, à la périphérie de la zone existent des réseaux suffisants (compte tenu, par  exemple  de  la  capacité  de  la  station  de  traitement  pour  un  réseau  d’assainissement,  de l’alimentation  en  eau  potable,  …),  la  zone  peut  être  ouverte  à  l’urbanisation  dans  le  respect des  prescriptions  du  projet  d’aménagement  et  de  développement  durable  et  du  règlement, c’est-à-dire soit sous forme d’opération d’ensemble (lotissement par exemple), soit au fur et à mesure de la réalisation des équipements interne à la zone (sous réserve que les conditions de desserte  et  de  branchements  aux  réseaux  aient  été  précisément  définies  dans  le  PADD  et  le règlement.  Si  les  réseaux  n’existent  pas  encore  (ou  si  leur  capacité  est  insuffisante)  à  la périphérie  de  la  zone  AU,  celle-ci  demeurera  fermée  à  l’urbanisation,  dans  l’attente  de  son équipement  et  pourra  être  ouverte  lors  d’une procédure  de  révision  du  PLU  ou d’une  simple modification.