Le décret n° 2015-908 du 23 juillet 2015, précisant les modalités de mise en œuvre de deux mesures de densification instaurées par la loi de simplification du 20 décembre 2014, a été publié.
Il comporte trois dispositions visant à simplifier les règles d’urbanisme applicables aux projets de construction de logements.
Il permet d’abord d’alléger les obligations de réalisation d’aires de stationnement à l’occasion de la construction de résidences universitaires et d’établissements d’hébergement des personnes âgées dépendantes.
Ainsi, pour les logements locatifs aidés, les établissements assurant l’hébergement des personnes âgées dépendantes, et les résidences universitaires, nonobstant toute disposition du PLU, il ne peut être exigé la réalisation de plus de :
- 0,5 aire de stationnement par logement (soit une place pour 2 logements), s’ils sont situés à moins de 500 m d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et si la qualité de la desserte le permet ;
- 1 aire par logement lorsque ces conditions ne sont pas remplies.
Pour la mise en œuvre de ces plafonds, le décret du 23 juillet précise que trois places d’hébergement d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes ou d’une résidence universitaire équivalent à un logement. De plus, si le quotient donne un reste, celui-ci n’est pas pris en compte (art. R123-9-1 c. urb.).
Il élargit ensuite les cas et les situations dans lesquels il est possible, dans les zones dites tendues, de s’écarter des règles du plan local d’urbanisme pour la construction de logements en introduisant une possibilité de déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives.
La loi de simplification permet, dans les zones tendues du territoire, de déroger aux règles de retrait (qui fixent une distance minimale d’implantation à respecter par rapport aux limites séparatives) pour autoriser des constructions destinées principalement à l’habitation, sous réserve d’une intégration harmonieuse du projet dans le milieu urbain environnant (art. L123-5-1, 5° c. urb.).
Le décret d’application du 23 juillet 2015 précise qu’une telle dérogation est accordée par l’autorité compétente dans la limite des règles fixées à l’article R.111-18 du code de l’urbanisme. Ce dernier autorise la construction des bâtiments soit en limite parcellaire, soit à une distance de tout point du bâtiment au point le plus proche de la limite parcellaire au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres.
Il précise enfin les conditions dans lesquelles le pétitionnaire expose et justifie sa demande de recours aux dérogations aux règles du plan local d’urbanisme, en zone tendue, prévues à l’article L. 123-5-1 du code de l’urbanisme.
Ainsi selon l’article R431-31-2 du code de l’urbanisme, lorsque le projet nécessite une ou plusieurs dérogations au titre de l’article L123-5-1, la demande de dérogation est jointe à la demande de permis de construire. Elle est accompagnée d’une note précisant la nature de la ou des dérogations demandées et justifiant du respect des objectifs et des conditions fixées à cet article pour chacune des dérogations demandées.
