1. Les constructions nouvelles
L’article L 421-1 alinéa 1er du Code de l’urbanisme dispose que, par principe, les constructions, même ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire.
Ce principe connaît quelques exceptions, limitativement listées dans le Code de l’urbanisme. En vertu des articles R 421-2 et suivants, les constructions non soumises à permis de construire sont notamment celles qui sont expressément dispensées de toute formalité ou encore celles qui sont assujetties à déclaration préalable. Dès lors, il convient de déduire de cette conception négative du champ d’application matériel du permis de construire que les constructions non répertoriées dans cette catégorie sont soumises au régime de cette autorisation d’urbanisme.
2. Les travaux sur existant
Par principe, les travaux réalisés sur des constructions existantes et les changements de destination ou de sous-destination de ces mêmes constructions ne sont pas régis par les formalités imposées par le Code de l’urbanisme.
Toutefois, l’article L 421-1 alinéa 2nd dispose qu’un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes ainsi que des changements de destination qui, en raison de leur nature ou de leur localisation, doivent également être précédés de la délivrance d’un tel permis.
Il convient de se référer aux article R 421-13 et suivants pour consulter la liste des travaux sur existant et des changements de destination soumis à permis de construire.
a) Travaux soumis à permis de construire en raison de leur importance
A l’exception des travaux d’entretien ou de réparation, sont soumis à permis de construire :
- Les travaux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20m² ;
- Les travaux, dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme (« PLU ») ou d’un document en tenant lieu, destinés à créer une surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure à 40m², mais les travaux destinés à générer une surface de plancher ou une emprise au sol de plus de 20m² et d’au plus de 40m² sont également concernés lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l’emprise totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés ;
- Les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R 151-27 et R 151-28 ;
- Les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière
- Travaux sur existant soumis à permis de construire en raison de leur situation
b) Travaux soumis à permis de construire en raison de leur situation
En application de l’article R 421-16 du Code de l’urbanisme, à l’exception des opérations d’entretien ou de réparation ordinaires, et des opérations dispensées de toute formalité pour des motifs de sécurité, les travaux portant sur un immeuble ou une partie d’immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire.
3. Certaines opérations de reconstruction
a) Reconstruction à l’identique
Aux termes de l’article L 111-15 du Code de l’urbanisme, lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement.
Dès lors, le propriétaire d’un immeuble détruit jouit du droit de procéder à une reconstruction à l’identique dans un délai de 10ans, à condition que le bâtiment ait été régulièrement édifié.
La Cour d’appel de Marseille, par une décision n° 13MA03563, rendue le 21 mai 2015, a considéré qu’un bâtiment initialement autorisé mais illégalement modifié par la suite ne peut être regardé comme ayant été édifié régulièrement.
b) Reconstruction d’un bâtiment en ruine
L’article L 111-23 du Code de l’urbanisme dispose que la restauration d’un bâtiment dont il reste l’essentiel des murs porteurs peut être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d’urbanisme et sous réserve des dispositions de l’article L. 111-11, lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment.
L’article L 111-11 précise que l’opération de restauration n’est pas envisageable si la création ou l’extension des réseaux publics est nécessaire est nécessaire, et le permis ne pourra être accordée qu’à la condition que l’autorité administrative soit en mesure d’indiquer la date à laquelle les opérations de restauration seront effectuées et les personnes chargées de réaliser les travaux envisagés.
