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Déclaration préalable de travaux et permis de construire : l’écart se creuse

Par un arrêt n°17-16.645, rendu le 12 avril 2018, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a estimé que l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme ne bénéficie qu’au propriétaire qui a construit en conformité avec un permis de construire et qui, dès lors, ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. A contrario, cette disposition ne joue pas dans l’hypothèse où la construction est érigée conformément à une déclaration préalable de travaux.

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En l’espèce, le 02 septembre 2013, une société civile immobilière a déposé une déclaration de travaux pour la réalisation d’un court de tennis et de son aménagement paysager, laquelle s’accompagne d’une décision de non-opposition rendue le 22 octobre 2013.  Toutefois, une association, estimant que ces travaux violaient le plan d’occupation des sols (« POS ») de la commune, a assigné la SCI en remise en état des lieux et en indemnisation de son préjudice.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, par un jugement confirmatif du 26 janvier 2017, a accueilli la demande de l’association. Les juges d’appel ont, comme les juges de première instance, retenu la faute de la SCI, et sur cette base, ordonné la remise en état d’origine des lieux. L’argument tenant à l’incompétence du juge judiciaire a été rejeté. La SCI insatisfaite s’est alors pourvue en cassation.

En tout état de cause, l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme dispose que, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.

Ainsi, la Haute Cour a approuvé le raisonnement de la Cour d’appel selon lequel « les dispositions de l’article L 480-13 ne bénéficiaient qu’aux propriétaires ayant obtenu un permis de construire et non à ceux qui, ayant déposé une déclaration de travaux, bénéficiaient d’une décision, tacite ou expresse, de non-opposition, la cour d’appel en a déduit à bon droit que la demande de [l’association] devait être accueillie ». Ainsi, la Haute Cour a rejeté le pourvoi de la SCI.

En statuant ainsi, la Cour de cassation a retenu que la Cour d’appel était fondée de prononcer la démolition d’un ouvrage, bien qu’il ait été construit conformément à une autorisation d’urbanisme. En effet, la construction ayant été érigée en contravention avec les dispositions du POS, le juge judiciaire était compétent pour prononcer sa démolition. La solution aurait été différente si la commune avait délivré un permis de construire à la SCI.

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