L’impossibilité de démolir en zone ordinaire prescrite par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme ne peut être contournée par le droit commun de la responsabilité civile prévu par l’article 1240 du code civil. C’est ce qu’a récemment jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 21 mars 2019. (Cass. 3e civ., 21 mars 2019, n° 18-13.288, n° 242 FS-P+B+I).
L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme fixe le régime de l’action en démolition visant une construction édifiée conformément à un permis de construire. Il en ressort que le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, d’une part, le permis a été préalablement annulé (ou son illégalité constatée) par le juge administratif et si, d’autre part, la construction est située dans l’une 14 des zones protégées dans lesquelles l’action en démolition est admise. En dehors de ces zones, la menace de démolition judiciaire pesant sur les constructions illégales est en effet supprimée depuis le 8 août 2015, date d’entrée en vigueur de la loi Macron (Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081). C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans sa décision publiée du 21 mars 2019, précisant que l’irrecevabilité de l’action spéciale fondée sur l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme en secteur ordinaire ne peut être contournée par le recours au droit commun de la responsabilité civile prévu par l’article 1240 du code civil.
Dans cette affaire, un permis autorisant la construction d’un garage avec toiture-terrasse en zone urbaine a été délivré en 2009. Trois ans plus tard, il est définitivement annulé par le juge administratif pour non-respect des règles de recul édictées par le PLU. Le propriétaire est alors assigné en démolition sur le fondement des articles L. 480-13 du code de l’urbanisme et 1382 (devenu 1240) du code civil, par un voisin estimant que la construction mal implantée crée une vue plongeante sur son fonds. Sa demande est accueillie sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle au motif que la construction a été édifiée en méconnaissance des marges de recul réglementaires et que la faute du constructeur, démontrée par la décision du juge administratif, cause effectivement un trouble de jouissance au plaignant (CA Bastia, 10 juin 2018, n°16-00494).
L’arrêt d’appel est cassé : seul l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme s’applique à l’action en responsabilité civile tendant à la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire annulé, dès lors qu’elle est exclusivement fondée sur la violation des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique. La cour d’appel qui a constaté que la construction n’était pas située dans l’un des périmètres protégés visés par ces dispositions ne pouvait accueillir la demande du plaignant.
