Le preneur faisant l’objet d’une procédure de sauvegarde, redressement ou liquidation judiciaire bénéficie d’une protection concernant le bail de l’immeuble affecté à son activité.
Cette protection résulte des articles L 622-13, L 622-14, L 641-11-1 et L 641-12 du code de commerce. Elle ne s’applique pas en cas de mandat ad hoc ou de conciliation.
Quid si une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est en cours au jour de l’ouverture de la procédure collective ?
La jurisprudence a acté qu’un bail commercial est toujours en cours tant que le jeu de la clause résolutoire n’a pas été constaté par une décision passée en force de chose jugée (c.a.d . une décision non susceptible de recours). Si le preneur a fait appel de la décision qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire avant le jugement d’ouverture, les effets du commandement sont neutralisés et le contrat de bail est considéré comme étant en cours. De même si l’ordonnance de référé est signifiée et que le délai d’appel de 15 jours n’est pas expiré au jour du jugement d’ouverture, le contrat de bail est toujours en cours.
NB / au moment de l’ouverture de la procédure, le bailleur doit impérativement déclarer sa créance de loyers impayés ceci pour obtenir la compensation avec le dépôt de garantie s’agissant de dettes connexes nées d’un même contrat.
Quid de la mise en demeure adressée par le bailleur à l’administrateur judiciaire de prendre position sur la continuation du bail ?
Cette faculté qui existe pour la continuation des autres contrats (article L 622-13 du code de commerce), n’existe plus pour le contrat de bail (article L 622-14 du code de commerce) : la mise en demeure adressée à l’administrateur judiciaire d’avoir à opter pour la continuation du bail ne produit plus d’effet juridique et le bail n’est plus résilié de plein droit à défaut de réponse.
L’administrateur peut à tout moment mettre fin au bail, la résiliation dans cette hypothèque aura un effet immédiat.
Le bailleur aura un délai d’un mois à compter de la décision de résiliation pour déclarer une créance de dommages et intérêts correspondant aux conséquences chiffrées de la résiliation ceci pour éventuellement faire jouer la compensation avec le dépôt de garantie.
Au cas où le preneur ne paierait pas les loyers postérieurs au jugement d’ouverture, le bailleur pourra, à l’expiration d’un délai de 3 mois suivant le jugement d’ouverture, agir en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges qui sont échus postérieurement à l’ouverture de la procédure collective ( L 622-14 2° du code de commerce).
L’article R 622-13 du code de commerce prévoit que « le juge-commissaire constate, sur demande de tout intéressé, la résiliation de plein droit des contrats dans les cas prévus [ ] et à l’article L 622-14, ainsi que la date de résiliation ».
Un arrêt rendu par la Chambre Commerciale de la Cour de Cassation le 13 mars 2007a estimé que :
« la compétence du juge-commissaire conférée par l’article 61-1 du décret du 27 décembre 2005 pour constater la résiliation de plein droit du contrat n’exclut pas la compétence du juge des référés, appelé à statuer en application de la clause résolutoire insérée au bail et de l’article L 145-41 du code de commerce, indépendamment de la procédure collective ».
Cette décision est d’importance, puisqu’elle n’exclut pas la compétence du juge des référés qui s’il est saisi, outre le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, peut ordonner l’expulsion du locataire, mais éventuellement lui accorder des délais, ce que ne peut pas faire le juge-commissaire qui n’a de compétence que pour constater la résiliation de plein droit du contrat.
Dans l’un et l’autre cas, le bailleur avant de saisir le juge doit respecter tout le dispositif de la législation sur les baux commerciaux et il doit faire délivrer un commandement de payer au preneur et à l’administrateur judiciaire visant les dispositions du bail, l’article L 145-41 du code de commerce – ceci pour faire courir le délai d’un mois d’acquisition de la clause résolutoire avant de saisir le juge. Si le locataire venait à régler les loyers impayés dans le délai imparti, la résiliation du bail est écartée .
