Pris pour l’application de l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, le décret n° 2010-1200 du 11 octobre 2010 (publié au Journal Officiel 13 Octobre 2010), interdit, avec effet immédiat, toute forme de commissionnement liée à l’activité de diagnostiqueur immobilier. Ainsi, le diagnostiqueur (ou son employeur) ne peut verser aucune rétribution ou aucun avantage à une entité intervenant dans la vente ou la location du bien objet du diagnostic ; il ne peut recevoir aucune rétribution ou avantage émanant d’une entreprise pouvant réaliser des travaux en rapport avec l’établissement du diagnostic (CCH, art. R. 271-3 et R. 271-4). A défaut, ces liens seraient susceptibles de porter atteinte à l’indépendance et à l’impartialité du diagnostiqueur en créant une situation de conflit d’intérêt potentiel ou avéré pouvant altérer le jugement professionnel.
Aussi, le décret du 11 octobre 2010 prévoit que les rapports de diagnostic doivent comporter une information à destination du consommateur sur la certification de compétences du diagnostiqueur.
D. n° 2010-1200, 11 oct. 2010 : Journal Officiel 13 Octobre 2010
Fondement juridique (loi)
L. 271-6 précise et harmonise les dispositions relatives à l’indépendance des opérateurs. Désormais l’intervenant ne doit avoir “aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir l’un des documents mentionnés”.
Question parlementaire
Assemblée nationale
Question écrite n° 60864
Secrétariat d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme
Question de M. Marc Le Fur
Député des Côtes-d’Armor – Groupe de l’Union pour un Mouvement populaire
M. Marc Le Fur attire l’attention de M. le secrétaire d’État chargé du logement et de l’urbanisme sur la formation des diagnostiqueurs immobiliers agissant lors de la vente d’un logement. En effet, un diagnostic fourni par le propriétaire quant à l’installation électrique lorsqu’elle est vieille de plus de 15 ans vient s’ajouter à ceux sur l’état des installations du gaz, la performance énergétique (DPE), le risque d’exposition au plomb contenu dans les peintures pour les immeubles antérieurs à 1949, ou encore sur la présence d’amiante pour les immeubles construits avant 1977. Ainsi, le dossier technique d’un logement à vendre peut compter jusqu’à huit pièces annexes et oblige les propriétaires souhaitant vendre un logement à faire appel à un cabinet de diagnostic immobilier, d’autant plus que la liste des diagnostics obligatoires pourrait encore croître en 2013 avec l’obligation d’un certificat sur le fonctionnement des assainissements autonomes. La Fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier a recensé environ 3 000 cabinets ou entreprises, qui emploient entre 7 000 et 7 500 diagnostiqueurs, dont la formation n’est obligatoire que depuis le 1er novembre 2007, soit bien après la création de nombreux cabinets à la compétence douteuse. Ainsi, il lui demande s’il entend remédier à cette situation par voie réglementaire ou normative.
Publication au JO : Assemblée nationale du 13 octobre 2009
Réponse du Secrétariat d’Etat chargé du logement et de l’urbanisme
Un propriétaire souhaitant vendre ou louer son bien immobilier doit fournir un dossier de diagnostic technique comprenant plusieurs diagnostics obligatoires. Afin de protéger et de mieux informer l’acquéreur ou le locataire, les compétences des personnes réalisant ces diagnostics sont encadrées. Un système de certification des personnes physiques est entré en vigueur le 1er novembre 2007. Le Comité français d’accréditation (COFRAC) accrédite des organismes certificateurs, qui certifient ensuite les compétences des futurs diagnostiqueurs, domaine par domaine. Ces derniers doivent tout d’abord passer un examen théorique, puis un examen pratique. En cas de réussite, la validité de chaque certification est de cinq ans. Ces mesures ont permis, outre une professionnalisation des diagnostiqueurs, une amélioration générale des pratiques. L’organisme certificateur organise ensuite une phase de surveillance, au cours de la deuxième année pour une certification initiale. Quatre arrêtés ont été pris en décembre 2009, afin d’améliorer l’efficacité de cette période de surveillance. Les diagnostiqueurs doivent désormais fournir à leur organisme la liste exhaustive des missions qu’ils ont réalisées. Consécutivement, l’organisme doit contrôler un ensemble de rapports choisis parmi ceux figurant sur cette liste pour chaque domaine de certification. Cette première phase de surveillance, depuis la création du système de certification des compétences des personnes physiques, est actuellement menée par les organismes de certification. Elle permettra de faire prendre conscience aux diagnostiqueurs de leurs éventuelles erreurs et, si nécessaire, elle pourra conduire au retrait de certificats de diagnostiqueurs qui ne présentent plus les garanties de compétences suffisantes. Par ailleurs, dans le cadre de leur devoir de conseil, tant les notaires que les professionnels de l’immobilier doivent s’assurer que le diagnostiqueur est certifié, assuré et également indépendant. L’organisme certificateur peut être saisi de plaintes émanant de clients mécontents. Si les plaintes sont fondées, l’organisme certificateur peut procéder, après vérification, à la suspension ou la suppression de la certification. Toutefois, malgré les améliorations apportées récemment, le système comporte encore des insuffisances qui conduisent le ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, à prendre de nouvelles mesures en 2010. Un site Internet recensera l’ensemble des professionnels certifiés et permettra aux consommateurs de trouver un diagnostiqueur à proximité du bien faisant l’objet d’un diagnostic et de vérifier la validité du certificat des personnes établissant les diagnostics. Un décret visant à interdire les pratiques de commissionnement entre professionnels de l’immobilier et diagnostiqueurs paraîtra prochainement. En effet, ces pratiques génèrent des distorsions de concurrence sur le marché du diagnostic. Elles sont de nature à vicier les relations avec les professionnels de l’immobilier et à fausser la détermination des prix des prestations. Des sanctions seront prévues pour les contrevenants. Enfin, sur le sujet du diagnostic de performance énergétique (DPE), les dispositifs mis en place par les organismes de formation et de certification seront homogénéisés. L’objectif est d’améliorer le niveau de compétences des diagnostiqueurs et par conséquent, de rendre plus efficace le diagnostic de performance énergétique.
Publication au JO : Assemblée nationale du 29 juin 2010
Autre question parlementaire: Fiabilité des diagnostics obligatoires lors des cessions de biens immobiliers.
Sénat
Question écrite n° 4661
Ministère du logement et de la ville
Question de Mme Catherine Dumas
Sénateur – Groupe de l’Union pour un Mouvement populaire
Mme Catherine Dumas attire l’attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur la fiabilité des diagnostics obligatoires lors des cessions de biens immobiliers.
Plusieurs textes successifs sont venus ces dernières années compléter les formalités d’information incombant au vendeur pour toute cession de bien immobilier. Afin d’éclairer le plus parfaitement possible l’acheteur sur les caractéristiques et l’état exact du bien qu’il acquiert, la loi prévoit actuellement la délivrance de différents rapports d’expertise, notamment sur la présence d’amiante, la performance énergétique du bâtiment, l’état des conduites de gaz ou encore la présence de termites.
Une récente étude pointe cependant d’importantes disparités entre les contrôles, s’agissant à la fois des méthodes, des durées et des prix. Des résultats et conclusions très différentes selon les organismes de certification ont même été constatés pour un même bien immobilier. Des soupçons de commissionnement et d’entente entre diagnostiqueurs et agents immobiliers sont même parfois évoqués, remettant en cause l’objectivité des contrôles.
Le diagnostic immobilier, élément indispensable de sécurité qui fonde la confiance même de la transaction immobilière, se doit pourtant d’être irréprochable en garantissant une information indépendante, complète et fiable.
Elle souhaiterait qu’elle lui indique si une réforme du dispositif peut être envisagée à des fins de clarification, et qu’elle lui précise à cet effet les mesures pouvant être prises pour garantir la transparence et l’impartialité de ces contrôles, harmoniser les méthodes ainsi que les tarifs.
Publication au JO : Sénat du 5 juin 2008
Réponse du Ministère du logement et de la ville
La prise en compte de préoccupations liées à la sécurité des constructions et à la santé des occupants a conduit à la création progressive d’obligations de réalisation d’états, constats, et diagnostics techniques lors des actes juridiques attachés aux ventes de biens immobiliers et pour certains lors de la location de ces derniers. D’importantes mesures ont été prises visant les opérateurs qui réalisent ces états, constats et diagnostics afin de renforcer et d’homogénéiser les critères de compétence, de garantie et d’indépendance qu’ils doivent respecter. La certification de personnes physiques qui a été imposée depuis le 1er novembre 2007 est renouvelée tous les cinq ans. Elle s’accompagne tout au long de cette période de mesures et d’exigences tant à l’égard des organismes certificateurs qu’à celui des diagnostiqueurs. La mise au point d’un système de certification de personnes physiques donne lieu à la délivrance d’un certificat de compétence pour chaque état, constat, diagnostic à partir d’une évaluation du candidat réalisée grâce à deux examens, l’un théorique, l’autre pratique. Cette première étape n’a pas été franchie par un certain nombre de diagnostiqueurs qui n’ont alors plus le droit d’exercer. L’organisation d’opérations de surveillance menées sous l’égide des organismes certificateurs prévues par la réglementation au cours de la deuxième année de certification du diagnostiqueur va permettre d’observer chaque diagnostiqueur au démarrage de sa certification. Cette démarche peut s’accompagner à la fois d’actions de correction, mais également de mesures de suspension ou de radiation. La profession de diagnostiqueur étant une profession commerciale, le commissionnement n’est pas interdit. En tout état de cause, il ne doit être ni abusif ni nuire à l’indépendance du diagnostiqueur. Les prix des diagnostics étant libres, il appartient au consommateur (vendeur d’un bien immobilier à usage d’habitation ou bailleur) de procéder à l’examen des prix pratiqués et de mettre en concurrence les organismes qui effectuent les diagnostics. Ainsi, il n’apparaît pas opportun, moins d’un an après l’obligation de la certification, d’engager une réforme du dispositif.
Publication au JO : Sénat du 4 septembre 2008
Le nouveau décret sonne le glas d’une doctrine administrative qui n’a plus lieu d’être désormais
Rép. min. n° 7143 : JO Sénat Q, 12 mars 2009, p. 643
La profession de diagnostiqueur immobilier est une profession commerciale régie notamment par le Code du commerce et les prix pratiqués par ses membres sont libres. Il appartient aux consommateurs, vendeurs d’un bien immobilier à usage d’habitation ou bailleurs, de procéder à l’examen des prix pratiqués, et de mettre en concurrence les organismes qui effectuent les diagnostics. Les Pouvoirs publics ont développé des efforts importants pour professionnaliser cette catégorie nouvelle d’acteurs du bâtiment. Ils ont notamment mis en place depuis novembre 2007 un dispositif de certification et de surveillance qui devrait contribuer à un assainissement de la profession. Une partie des diagnostiqueurs établissent des liens commerciaux avec des agences immobilières. Ils leur versent des commissions pour l’apport de clients. Cette pratique n’est pas interdite, mais est en revanche soumise au Code du commerce. Il ne semble donc pas possible d’interdire la pratique du commissionnement. Ce dernier est autorisé, sauf s’il est abusif et place le diagnostiqueur en position de dépendance économique vis-à-vis de son donneur d’ordres. C’est pourquoi, il n’apparaît pas opportun, un peu plus d’un an après l’entrée en vigueur de l’obligation de la certification pour les diagnostiqueurs immobiliers et sans avoir procédé au préalable à l’examen d’un véritable bilan avec des conclusions partagées par l’ensemble de la profession et des consommateurs, de procéder à des modifications réglementaires.
