Vente de logements HLM : Possibilité pour les locataires de devenir copropriétaires

Avec l’objectif gouvernemental de vendre annuellement 40 000 logements sociaux, à savoir 1 % du parc social, pour assurer l’autofinancement des organismes HLM, développer l’accession sociale à la propriété et favoriser la mixité sociale (Protocole État/Mouvement HLM 2018-2021, 4 avr. 2018), le gouvernement et, dans son sillage, le Parlement avec la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, ont souhaité renforcer l’efficacité de la politique de vente des logements sociaux.

Dans ce cadre, l’article 88 de la loi ELAN a autorisé le gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de 6 mois à compter de sa promulgation, les mesures relevant du domaine de la loi, visant à permettre l’inclusion, dans un contrat de vente par un organisme d’HLM à une personne physique d’un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, d’une clause permettant de différer le transfert de propriété de la quote-part de parties communes à l’acquéreur, jusqu’à l’expiration d’une période ne pouvant excéder 10 ans à compter de la première de ces ventes intervenues dans cet immeuble, tout en prévoyant la possibilité d’une décote du prix de vente.

Tel est donc l’objet de l’ordonnance du 7 mai 2019 relative à la vente de logements appartenant à des organismes d’HLM à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété. Ce texte ajoute, au sein du livre IV du CCH concernant les HLM, une sous-section intitulée « la vente de logements à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété », composée des nouveaux articles L. 443-15-5-1 à L. 443-15-5-8 qui entreront en vigueur le 1^er janvier 2020, conformément à l’habilitation législative.

Selon le dispositif facultatif organisé par l’ordonnance, le contrat de vente d’un logement situé dans un immeuble destiné à être soumis au statut de la copropriété, conclu entre un organisme d’HLM et une personne physique, opérera transfert de propriété immédiat de la partie privative acquise mais prévoira un transfert différé de la propriété de la quote-part des parties communes correspondante.

Il sera ainsi dérogé au statut de la copropriété, dont l’application pourra être différée pendant 10 ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente du premier lot de l’immeuble. Cette date, qui devra être fixée dès la conclusion de l’acte de vente, déterminera donc l’entrée de l’immeuble entier sous le statut de la copropriété. L’ordonnance précise en effet que le transfert différé de la propriété des quotes-parts de parties communes intervient à une date commune pour l’ensemble des ventes, et que la date du transfert de propriété afférente au premier lot s’impose aux ventes subséquentes de lots situés dans le même immeuble. Toutefois, le statut de la copropriété n’est pas totalement exclu. L’ordonnance prévoit que les dispositions des articles 8 et 46 de la loi du 10 juillet 1965, relatives au règlement de copropriété, à l’état descriptif de division et à la mention de la superficie privative, ainsi que les dispositions de l’article L. 721-2 du CCH relatives aux documents et informations à communiquer à l’acquéreur, concernant l’organisation de l’immeuble et sa situation financière, sont applicables dès la conclusion de la vente. L’acheteur en bénéficiera donc pour son acquisition.

Le rédacteur des actes de vente aura ainsi la délicate mission de vérifier que l’ensemble des différés coïncide et d’informer les acquéreurs ultérieurs de la situation particulière de l’immeuble en état futur de copropriété…

En droit commun, même si le code civil dispose que la vente est parfaite dès l’accord sur la chose et sur le prix (C. civ., art. 1583), cette disposition est seulement supplétive de volonté, c’est-à-dire qu’elle s’applique s’il n’en est pas disposé autrement par une clause du contrat, ce qui est très courant en pratique. Le mécanisme de transfert de propriété différé de la quote-part de parties communes prévu par l’ordonnance du 7 mai 2019 est donc conforme au droit commun de la vente, même si la durée du différé est rarement très longue.

Ce qui est plus original est la dérogation au droit de la copropriété. L’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi ELAN, précise en effet que les parties privatives et les parties communes sont « indissociables », ce qui implique à tout le moins qu’elles ne peuvent être cédées les unes sans les autres. Pourtant, le dispositif proposé les dissocie et organise une sorte de copropriété en état futur, créant ainsi un droit réel d’usage des parties communes au profit des acquéreurs des lots.

Le dispositif offre la possibilité à l’organisme vendeur d’assurer la gestion des parties communes de l’immeuble sans avoir à appliquer les règles relatives à la copropriété, qui peuvent être source de difficultés de gestion et de coûts supplémentaires pour lui.

Outre l’entretien et la conservation des parties communes et équipements communs, dont l’organisme HLM devra assumer la charge, l’ordonnance ajoute aussi qu’il aura l’obligation :

– de ne pas porter atteinte à la valeur ou aux conditions de jouissance des parties communes et de celles de chacun des lots, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété. Il s’agit là de préserver les droits de l’acquéreur, qui deviendra à terme copropriétaire des partes communes et ne participera pas à la prise de décisions pendant la période transitoire ;

– de présenter annuellement aux acquéreurs la gestion des parties communes et équipements communs, les travaux envisagés et leur coût prévisionnel. Le but est ici d’accompagner l’acquéreur vers son futur statut de copropriétaire.

Le gouvernement espère ainsi que ces ventes de logements HLM permettent aux bailleurs sociaux de pallier la contraction de leurs budgets entraînée par la mesure de réduction de loyer de solidarité, mais aussi d’optimiser leur patrimoine et de développer des capacités de financement nouvelles.

L’objectif recherché est, à terme, la vente de la totalité des logements de l’immeuble sans que l’organisme HLM ne soit un copropriétaire parmi les autres contre son gré.

Dans le cadre du dispositif proposé, l’acquéreur du logement bénéficiera d’un prix d’achat minoré par rapport au prix du marché puisque, selon le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), le prix moyen de vente des logements sociaux est inférieur au prix moyen de vente de l’ensemble des logements anciens (Fiche d’impact générale, 3 mai 2019, NOR : LOGL1907111R, III, 2, p. 7).

De plus, l’acheteur échappera, pendant la période transitoire, à certaines contraintes du régime juridique de la copropriété, notamment financières. Le but étant que l’acquéreur, ancien locataire HLM, puisse se familiariser avec le statut de copropriétaire avec succès. Ainsi, il ne sera redevable que de l’équivalent de charges locatives et ne contribuera pas aux dépenses les plus importantes liées à la conservation de l’immeuble (ravalement, réfection de toiture, etc.). Or, les charges de copropriété sont en moyenne supérieures de 25 % aux charges locatives. L’économie sur les charges qui en résultera ne devrait donc pas être négligeable, s’agissant de ménages aux revenus modestes.

Plus précisément, l’ordonnance indique que l’acquéreur bénéficiera sur les parties communes d’un droit d’usage réel, en contrepartie duquel, il devra verser une contribution, d’un montant inférieur aux charges de copropriété. En contrepartie, il ne pourra pas voter de décisions en assemblée générale. Il ne pourra pas non plus s’opposer aux travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, même s’ils doivent être réalisés à l’intérieur de son logement.

En cas de cession par l’acquéreur, le cessionnaire se substitue de plein droit dans ses droits et obligations envers l’organisme vendeur. Il en va ainsi pour toute mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.

Une fois le différé expiré, l’organisme d’HLM fait constater le transfert de la propriété de la quote-part des parties communes par acte authentique publié au service de la publicité foncière. A compter de ce transfert, le syndicat des copropriétaires est constitué, il doit se faire immatriculer et l’assemblée générale des copropriétaires est mise en place à l’initiative de l’organisme.

Le dispositif facultatif organisé par l’ordonnance du 7 mai 2019 adapte les dispositions relatives à la vente de logements sociaux à des particuliers qui sont déjà prévues au CCH. Ces dispositions de droit commun resteront applicables sous réserve de leur compatibilité avec le dispositif proposé (CCH, art. L. 443-15-5-7 ; Fiche d’impact générale, 3 mai 2019, NOR : LOGL1907111R, I, p. 4). Celui-ci entrera pleinement en vigueur à compter du 1^erjanvier 2020 après qu’un décret en Conseil d’État en aura précisé les modalités d’application, notamment la liste des charges auxquelles l’acquéreur devra contribuer en contrepartie de l’usage des parties communes et les modalités de paiement de ces charges.