Renouveau pour la rénovation énergétique du secteur tertiaire

Après les lois Grenelle de 2009 et 2010, la loi relative à la transition énergétique de 2015, c’est au tour de la loi ELAN de s’attaquer à l’épineux problème de la rénovation énergétique des bâtiments existants du secteur tertiaire. Les pouvoirs publics ont bien essayé d’imposer des obligations en la matière, mais de façon trop contraignante compte tenu d’un échéancier très serré de réalisation des travaux . La loi du 23 novembre 2018 est donc l’occasion de revoir le calendrier de mise en œuvre du plan de rénovation énergétique. Son article 175, qui procède à la réécriture complète de l’article L. 111-10-3 du CCH, propose de fixer la première échéance à l’horizon 2030 tout en maintenant l’ambition globale de réduction de 40 % d’économie d’énergie (50 % en 2040 et 60 % en 2050) par rapport à 2010. Le législateur prévoit également de moduler l’objectif de performance selon la taille du bâtiment, voire de dispenser certains d’entre eux de toute obligation afin de ne pas imposer aux propriétaires des travaux qui seraient disproportionnés au vu de leur situation économique (par exemple, un petit commerce).
Le décret en Conseil d’État, pris en application de l’article L. 111-10-3, devra être publié d’ici la fin 2019 puisque les obligations découlant de l’article 175 de la loi doivent entrer en vigueur à compter de la publication de ce décret, et au plus tard un an après la promulgation de la loi ELAN, soit le 23 novembre 2019 (art. 175, II).

Dans sa nouvelle rédaction, l’article L. 111-10-3 du CCH impose aux propriétaires ou locataires de bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire existants au 24 novembre 2018, d’engager des actions de réduction de la consommation d’énergie finale, selon des objectifs à atteindre par décennie de 2030 à 2050.

L’amélioration de la performance du secteur tertiaire ne passe pas uniquement par une diminution des dépenses énergétiques. La stratégie « bas-carbone » résultant de l’article L. 222-1 B du code de l’environnement sera également prise en compte dans les opérations de rénovation. Ces dernières devront, en effet, contribuer à la réduction des émissions de gaz à effet de serre produites par les bâtiments.
Pour chacune des années 2030, 2040 et 2050, les objectifs seront respectés :
– soit en réduisant la consommation d’énergie finale, respectivement à chaque décennie, de 40 %, 50 % et 60 %, par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ;
– soit en atteignant une consommation d’énergie fixée en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de sa catégorie.
Afin d’éviter d’engager des actions qui pourraient se révéler inefficaces ou trop onéreuses pour une activité économique, le législateur a prévu de pouvoir moduler les objectifs d’économie d’énergie en fonction :
– des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ;
– d’un changement de l’activité exercée dans le bâtiment ou du volume de cette activité ;
– des coûts manifestement disproportionnés des actions au regard des avantages attendus en termes de consommation énergétique.

Par ailleurs, certains facteurs pourront modifier le mode de calcul de la consommation d’énergie finale. Ainsi, il sera possible de déduire de la consommation la chaleur fatale qui est autoconsommée par les bâtiments.

Afin de ne pas compromettre la mobilité électrique, il pourra être fait abstraction de la consommation d’énergie liée à la recharge de tout véhicule électrique et hybride rechargeable. En effet, cette consommation n’est pas directement liée au fonctionnement du bâtiment, ni même, en principe, à l’activité qui y est exercée.

La loi ELAN fait reposer l’obligation de rénovation sur les propriétaires mais aussi, le cas échéant, sur les preneurs à bail. Ils devront alors définir, dans le cadre contractuel, les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives et les opérations à effectuer pour atteindre les objectifs d’économie d’énergie.
Chacun d’entre eux (et non conjointement comme cela était envisagé dans le projet de loi) aura l’obligation de transmettre les consommations d’énergie des bâtiments ou parties de bâtiment dont il a la charge, afin de contrôler que les travaux de rénovation relevant de sa responsabilité ont bien été engagés.
L’évaluation du respect de l’obligation de réduction des consommations d’énergie devra être annexée à titre d’information, à l’avant-contrat et, à défaut, à l’acte authentique de vente.
La même information sera portée à l’attention du locataire en annexant le document au contrat de bail.

La mise en œuvre du nouveau dispositif suppose, bien évidemment, de rédiger un nouveau décret en Conseil d’État qui, rappelons-le, doit être pris dans l’année suivant la promulgation de la loi ELAN.
Ce texte déterminera :
– les bâtiments ou parties de bâtiments concernés par l’obligation, en fonction de la surface et l’activité qui y est exercée ;
– pour chaque catégorie de bâtiments, les seuils de consommation d’énergie finale à respecter par décennie ;
– les critères de modulation des objectifs en fonction des contraintes, changement d’activité et coûts disproportionnés ;
– les modalités de mise en place de la plateforme informatique destinée à recueillir, de façon anonymisée, à compter du 1^er janvier 2020, les données de consommations permettant d’assurer le suivi de l’obligation de réduction des dépenses énergétiques ;
– les conditions dans lesquelles seront établis l’évaluation et le constat du respect de l’obligation, à chacune des échéances de 2030, 2040 et 2050.

Les dispositions réglementaires devront également organiser la publication, dans chaque bâtiment, de sa consommation d’énergie finale au cours des trois années écoulées.
Enfin, il appartiendra à ce décret de définir la procédure de sanction administrative qui pourra être enclenchée en cas de non-respect des seuils imposés à chaque décennie.