La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, aux termes de son arrêt n° 17-15.897, rendu le 21 juin 2018, a considéré que il n’y avait pas lieu de démolir totalement l’immeuble et procéder à sa reconstruction pour réparer le défaut de conformité qui affectait uniquement le local commercial dans la mesure où l’expert avait préconisé d’autres opérations.
En l’espèce, M. et Mme X… avaient fait construire un immeuble dont rez-de-chaussée comprenait un local commercial sous la maîtrise d’œuvre complète de la société CJC ingénierie, assurée par la société Les Souscripteurs du Lloyd’s de Londres et la Société mutuelle d’assurance du bâtiment et des travaux publics. La charge de gros œuvre avait été confiée à M. Y…, assuré par la société Axa France IARD. Toutefois, l’ouvrage réceptionné ne respectant pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapées en raison de la présence d’un seuil de vingt centimètres au niveau de l’entrée principale du local commercial, M. et Mme X… et la société Nana Kfé, bénéficiaire du bail dont le local était l’objet, ont, après expertise, assigné la société CJC ingénierie, M. Y… et leurs assureurs en démolition et reconstruction totale de l’immeuble.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, à l’occasion de sa décision du 12 janvier 2017 a rejeté leur demande d’indemnisation du vice affectant le local commercial, du préjudice lié à la perte de revenus locatifs et des préjudices liés à la perte du fonds de commerce
La Cour de cassation, confirmant la solution retenue par les juges d’appel, a considéré « qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l’expert avait, pour remédier aux désordres, préconisé non pas la démolition et la reconstruction de l’immeuble dans son entier mais deux solutions alternatives, consistant, la première, dans l’aménagement du trottoir, sous réserve d’obtenir l’autorisation de la commune, et la seconde, dans l’abaissement du plancher du local commercial ». Or, la cour d’appel a « retenu souverainement que M. et Mme X… ne démontraient pas avoir effectué des démarches auprès de la mairie pour obtenir l’autorisation d’aménager le trottoir ni s’être heurtés à un refus de celle-ci et n’établissaient pas plus que l’abaissement du plancher préconisé dans la seconde option aurait rendu impraticables l’accès et l’usage de la pièce située au sous-sol ni que cette modification eût été refusée par les services d’urbanisme ». Dès lors, il n’y avait pas lieu de démolir totalement l’immeuble et procéder à sa reconstruction pour réparer le défaut de conformité qui affectait uniquement le local commercial.
C’est tout naturellement que la Cour de cassation a rejeté les demandes de M. et Mme X… et de la société Nana Kfé qui tendaient exclusivement au paiement du coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, ainsi que de la perte de revenus locatifs et du fonds de commerce en raison de la cessation complète d’activité pendant la période de réalisation de ces travaux.
