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La nullité du congé n’exclut pas le bénéfice du droit à indemnité d’éviction

Par un arrêt n° 17-18.756 du 28 juin 2018, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que la nullité d’un congé implique pour le preneur une option : il peut se prononcer en faveur de la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux jusqu’à son paiement, ou décider de se prévaloir de cette nullité en optant pour la poursuite du bail. S’il décide de se maintenir dans les lieux, cette circonstance est sans incidence sur les effets du congé irrégulier qui ne peut, dès lors, le priver de son droit à indemnité d’éviction.

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En l’espèce, une société, propriétaire d’un local à usage commercial donné à bail, a délivré un congé avec refus de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction à son locataire le 27 novembre 2012.

Le locataire du local à usage commercial a assigné la société bailleresse en annulation du congé et paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’appel de Colmar, aux termes de sa décision du 29 mars 2017, a fait droit à la demande d’annulation du congé et à mis à la charge de la société le paiement d’une indemnité d’éviction, alors que la requérante déplorait que le locataire n’avait pas quitté les lieux et que le bail continuait à recevoir exécution. Déboutée de ses demandes, la société bailleresse s’est alors pourvue en cassation.

Par arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation a retenu que le congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial. Plus encore, la Haute Cour a retenu que la nullité du congé, telle qu’elle est prévue à l’article L 145-9 du Code de commerce, est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Dès lors, ce dernier dispose d’un choix : il peut renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L 145-28 du Code de commerce, ou il peut s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail. Ainsi, la décision du preneur de se maintenir ou non dans les lieux est une circonstance sans incidence sur les effets du congé irrégulier. Etant donné que le congé querellé était équivoque et insuffisamment motivé, la nullité du congé n’était pas de nature à priver le preneur de son droit à indemnité d’éviction.

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