Calcul de la superficie d’un lotissement : seuls les lots destinés à la construction d’habitation doivent-ils être comptabilisés?

Dans une décision du 1er juin 2022, le Conseil d’État évoque la règle de calcul des superficies d’un lotissement. Il revient sur sa jurisprudence antérieure et précise les surfaces à comptabiliser lorsque le lotissement se compose de lots affectés à des usages différents.

En effet, cette règle est nécessaire pour initier la modification des documents d’un lotissement tel que son règlement ou son cahier des charges. L’article L. 442-10 alinéa 1 du code de l’urbanisme dispose à ce sujet que « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d’un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l’acceptent, l’autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d’urbanisme applicable ».

En l’espèce, le maire d’une commune a modifié le cahier des charges d’un lotissement situé sur le territoire de la commune. Les bénéficiaires d’un permis de construire pour un logement collectif dont le terrain se trouve au sein de ce lotissement, ont fait appel du jugement par lequel le tribunal administratif a annulé cet arrêté. La cour administrative d’appel a annulé ce jugement et rejeté la demande de première instance au motif que la proposition de modification avait recueilli la majorité qualifiée exigée par l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme.

La Haute Juridiction a énoncé le calcul pour déterminer la superficie détenue par les propriétaires ayant approuvé la modification, dans un cas où le lotissement se compose à la fois de maisons individuelles et de constructions possédées en copropriété, mais également des lots affectés à d’autres usages que l’habitation. Elle a affirmé que « il y a lieu, d’une part, de compter pour une unité l’avis exprimé par chaque propriétaire individuel, quel que soit le nombre des lots qu’il possède, et par chaque copropriété, regardée comme un seul propriétaire, et d’autre part, de ne retenir pour le calcul des superficies du lotissement détenues par ces propriétaires, que celles des lots destinés à la construction, qu’il s’agisse ou non de lots destinés à la construction d’habitations, à l’exclusion des surfaces des lots affectés à d’autres usages ». La cour administrative d’appel n’a donc pas commis d’erreur de droit.

Partant, une distinction entre les lots affectés à la construction d’habitations et ceux accueillant des constructions destinées à un autre usage n’est pas opérée. Il s’agit d’un revirement de jurisprudence. En effet, par une décision du 17 octobre 1980 n°05398, le Conseil d’État jugeait que seuls les lots affectés à un usage d’habitation devaient être pris en compte. Par cette décision du 1er juin 2022, le Conseil d’État rejoint la solution dégagée dans un arrêt antérieur du 17 octobre 1980, n°05398.

Réf : Conseil d’État, 1er juin 2022, n°443808 (https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2022-06-01/443808)

À propos de l’auteur

COUSSY AVOCATS ENVIRONNEMENT ENERGIE URBANISME

Reconnu en droit de l'énergie et de l'électricité (CRE)
Reconnu en droit de l'environnement
Reconnu en droit de l'urbanisme
Reconnu en droit de la sécurité (CNAPS, CNAC, CIAC)

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