Précision sur la notion d’ensemble immobilier (Cour de cassation, Chambre civile 3, 26 mars 2020, n° 18-16.117)

En l’espèce, deux copropriétés ont connu un litige relatif au dysfonctionnement d’une rampe d’accès dont elles avaient elles deux l’utilisation.

C’est ainsi que la société Savana Investment a, après expertise ordonnée en référé, assigné la société Dragonne afin qu’il lui soit fait interdiction de traverser ses parcelles. Cette dernière a reconventionnellement demandé qu’il soit dit que l’ensemble immobilier constitué des immeubles édifiés sur les deux fonds est soumis au statut de la copropriété et que la rampe litigieuse est une partie commune dont elle est en droit d’user.

Le liquidateur judiciaire de la société Savana Investment est intervenu volontairement en appel.

Il reprochait à l’arrêt de la Cour d’appel d’avoir accueilli les demande de la societé Dragonne alors que le statut de la copropriété ne peut s’appliquer qu’aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de propriété privatifs ; qu’en appliquant le statut de la copropriété aux chalets respectifs de la société Dragonne et de la société Savana Investment en raison de la seule présence d’une rampe d’accès permettant l’accès aux sous-sols respectifs des deux sociétés sans avoir constaté l’existence de terrains et de services communs partagés par les deux ensembles immobiliers, la cour d’appel a violé l’article 1^er, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965. 

La Cour de Cassation rappelle que la loi du 10 juillet 1965 est applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, à défaut de convention contraire créant une organisation différente.

Or, la Cour d’Appel a jugé que l’ensemble immobilier répondait à la description prévue par l’alinéa 2 de l’article 1^er de la loi du 10 juillet 1965 et en a tiré comme conséquence que le statut de la copropriété était applicable à l’ensemble immobilier dont la rampe d’accès même si les éléments et aménagements communs sont situés sur la propriété d’une seule des parties concernées par leur usage, que l’accès commun a été conçu et réalisé avec l’accord des deux sociétés, que l‘expert affirme que son usage est identique pour les deux voisins.

Ainsi, la Cour de Cassation a estimé qu’en statuant ainsi, sans constater l’existence de terrains et de services communs aux deux ensembles immobiliers, la cour d’appel a violé le texte susvisé.