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Régime de la TVA immobilière lors d’une transmission d’une universalité de biens : un assujetti à la TVA n’est pas forcément redevable de cette taxe

Pour que le régime de dispense de TVA de l’article 257 bis du CGI produise ses effets, le notaire doit informer l’acquéreur de la nécessité d’opter pour le paiement de la TVA si ce dernier n’est pas redevable de la taxe en raison du régime de franchise en base de TVA sous lequel il est placé.

Un exemple bien représentatif de la difficulté d’appréhender toutes les subtilités du CGI vient d’être donné par la cour d’appel de Lyon (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 22 févr. 2019, n° 17/10059), auquel les notaires doivent prêter une attention toute particulière dans l’exercice de leur mission de conseil.
L’affaire en question porte sur le régime de dispense de TVA dont peut relever une vente d’immeuble s’inscrivant dans le cadre de la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens, en vertu de l’article 257 bis du CGI. Le bénéficiaire de la transmission ou de l’apport est, dans ce cas, réputé continuer la personne du cédant, notamment, pour le droit à déduction ou pour les régularisations de TVA déduite par ce dernier. La transmission n’a pas pour effet de faire courir un nouveau délai de régularisation chez le bénéficiaire.
La cession est dispensée de TVA dès lors que la transmission de l’universalité de biens est réalisée entre deux assujettis redevables de la TVA. Le régime de faveur est donc écarté si cette transmission est faite par un assujetti redevable de la taxe au bénéfice d’un assujetti non redevable. Or, en l’espèce, c’est bien cette situation dans laquelle les parties au contrat de vente se sont retrouvées.
La vente portait sur un studio pris à bail commercial par une agence de tourisme, au profit d’une personne assujettie à la TVA au titre de son activité de loueur en meublé. Les deux parties relevant du régime de la TVA, et toutes conditions étant par ailleurs remplies, l’opération pouvait donc, en principe, être soumise au régime de dispense de l’article 257 bis du CGI. Toutefois, le cessionnaire était placé, au jour de la vente, sous le régime de la franchise en base de TVA organisé par les articles 293 B à 293 G du CGI. Ce dispositif fiscal de faveur dispense les assujettis du paiement de la taxe lorsqu’ils ont réalisé au cours de l’année précédente un chiffre d’affaires inférieur à certaines limites fixées par l’article 293 B du CGI et actualisées tous les 3 ans. Les contribuables peuvent, en revanche, décider d’opter pour le paiement de la TVA, qui prend effet le 1er jour du mois au cours duquel elle est déclarée. Ils sont alors soumis à l’ensemble des obligations incombant aux redevables de la taxe.
L’administration fiscale, ayant constaté que le cessionnaire n’était pas redevable de la TVA au jour de la signature de l’acte, a opéré un redressement fiscal du cédant sur la base de rappels de taxe grevant l’immeuble. Chargée de se prononcer sur la responsabilité du cessionnaire et du notaire ayant rédigé l’acte au regard de la procédure de rectification subie par le vendeur, la cour d’appel a confirmé la position des services fiscaux sur ce point. Comme le soulignent les magistrats, pour dispenser de TVA la vente du bien immobilier au titre de l’article 257 bis du CGI, il faut non seulement que la transmission s’effectue entre assujettis de la TVA, ce qui était bien le cas en l’espèce, mais encore entre assujettis redevables de la TVA. Or cette condition n’était pas respectée puisque le cessionnaire n’avait pas opté volontairement pour le paiement de la taxe et dans les délais impartis liés à son activité.
Les juges ont cependant refusé de retenir une quelconque faute de la part du cessionnaire considéré par eux comme profane en matière de TVA sur les investissements immobiliers. Il résulte du dossier que cette information complémentaire, sur la nécessité d’opter en faveur de la TVA pour éviter tout risque de redressement fiscal à l’égard du vendeur, ne lui a pas été donnée de manière très explicite lors de la conclusion de l’acte. Certes, le notaire a bien pris la précaution de préciser dans l’acte que l’acquéreur s’engageait à « reprendre les baux en cours et poursuivre l’activité passible de la taxe jusqu’à l’expiration du délai de régularisation, sous peine de régularisation de la TVA d’origine le cas échéant ». Mais cette clause a été considérée comme ambiguë. Elle ne reflète pas un véritable engagement, de la part de l’acquéreur, de prendre la qualité de redevable de la taxe en ayant déjà opté, au jour de la vente, pour le paiement de la TVA dans les conditions prévues par l’article 293 F du CGI.
Faute d’avoir délivré un avertissement clair sur l’obligation fiscale qui pesait sur le cessionnaire relevant du régime de franchise en base de TVA, le notaire a commis une faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle. Aussi, les juges en ont conclu qu’il devait supporter les conséquences du redressement fiscal et rembourser au cédant le montant des sommes réclamées par l’administration.

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