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Obligation de délivrance du bailleur – Quelle est la portée de son engagement ?

Par un arrêt n° 16-26.011 du 18 janvier 2018, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a une nouvelle fois clarifié la portée de l’obligation de délivrance dont le bailleur est tenu. Bien qu’un promoteur immobilier soit chargé de réhabiliter un immeuble loué, le bailleur n’est pas de facto exonéré de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, en vertu de son obligation de délivrance.

En l’espèce, un contrat de bail a été conclu pour l’installation d’une crèche. Par la suite, en vertu d’un contrat de promotion signé postérieurement, entre le locataire et une entreprise, des travaux de réhabilitation ont été effectués sur les locaux concernés. Ces opérations ont conduit à la découverte de plaques de fibrociment contenant de l’amiante dont le traitement suppose des moyens plus importants, et à plus forte raison, des coûts supplémentaires. Le bénéficiaire du contrat de bail a souhaité que son bailleur supporte cette charge.

Toutefois, la Cour d’appel a estimé que le contrat confié au promoteur contenait une obligation de résultat concernant le contrôle de la conformité aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme, y compris celles relatives à la présence d’amiante. Dès lors que le projet de promotion immobilière était annexé au bail, le juge a considéré que le locataire ne pouvait ni se prévaloir de son ignorance quant à la présence d’amiante, ni reprocher au bailleur de ne pas l’avoir dénoncée.

La Cour de cassation a censuré la décision rendue en appel, en retenant que « les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre de travaux de réhabilitation de l’immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire ».

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