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Servitude de cours communes : quel type d’accord du voisin ?

Le simple accord du voisin ne constitue pas nécessairement une servitude de cours communes autorisant à s’implanter en limite séparative.

L’accord, par acte authentique, du propriétaire voisin de construire en limite séparative ne constitue pas une servitude frappant d’inconstructibilité le terrain voisin pour l’application de règles de prospect, c’est-à-dire une servitude de cours communes au sens de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme, permettant de déroger à l’article 7 du règlement de PLU (relatif au retrait par rapport aux limites séparatives).

« 8. Considérant toutefois qu’aux termes de l’article ND 7 du plan d’occupation des sols :  » 1° La distance comptée horizontalement de tout point d’un bâtiment au point le plus proche des limites séparatives du terrain, doit être au moins égal à 4 m et jamais inférieure à la différence d’altitude entre ces deux points (…)  » ; qu’eu égard à la finalité de cette disposition, qui vise à limiter la hauteur des bâtiments en limite séparative, il y a lieu de mesurer cette hauteur au faîtage et non à l’égout du toit, lorsque la façade, correspondant à un mur pignon, ne comporte pas d’égout du toit face au point le plus rapproché de la limite parcellaire ;

9. Considérant que la façade Ouest du bâtiment faisant l’objet de l’autorisation contestée n’est pas surmontée d’une toiture et correspond ainsi à un mur pignon ; que sa hauteur doit en conséquence être mesurée au faîtage, lequel est coté à 26,78 m, alors que la limite parcellaire face à ce point est coté à 18,80 m ; qu’ainsi la distance de 6 m séparant ce point de la limite parcellaire est inférieure, en méconnaissance des dispositions précitées, à leur différence d’altitude ;

10. Considérant qu’aux termes de l’article L. 471-1 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’en application des dispositions d’urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites « de cours communes », peuvent, à défaut d’accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret. Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l’absence de document d’urbanisme ou de mention explicite dans le document d’urbanisme applicable » ;

11. Considérant que la stipulation de l’acte de vente de la villa en cause du 13 mai 1968 selon laquelle le vendeur autorise » à agrandir la construction actuellement existante sur la parcelle vendue, jusqu’à la limite séparant la propriété présentement vendue et la propriété restant à [lui] appartenir » constitue un simple accord pour construire en limite de propriété et non pas une servitude frappant d’inconstructibilité le terrain voisin pour l’application de règles de prospect dont, en l’espèce, il n’est pas même établi qu’à la date de l’acte du 13 mai 1968 elles auraient existé ; que le moyen tiré de l’existence d’une servitude de cour commune doit, par suite, être écarté« 

Réf : CAA, 8 déc. 2016, n° 14MA05118

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