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Extinction de l’hypothèque sur un bail emphytéotique en même temps que s’éteint le bail

Une commune avait consenti à des époux un bail emphytéotique de 30 ans portant sur une parcelle destinée à l’édification d’un local commercial. Les preneurs ont cédé leur droit au bail à une société civile immobilière qui a ensuite été placée en liquidation judiciaire.

 

Les preneurs originaires du bail emphytéotique ont vu leur créance admise à titre hypothécaire.

 

A l’expiration du bail emphytéotique, la commune a accepté de consentir à la SCI (représentée par le mandataire liquidateur) un nouveau bail emphytéotique avec effet rétroactif avant l’expiration du premier.

 

Après que cette opération ait été autorisée par le juge-commissaire, les premiers preneurs (cédants du droit au bail à la SCI) ont opéré une surenchère.

 

La Cour d’appel (CA Pau, 6 février 2008) a cru pouvoir déclarer cette surenchère valable et ordonner la vente sur surenchère, en considérant que même si le bail renouvelé constituait un nouveau bail (dès lors qu’il poursuivait la relation contractuelle du bail venu à expiration) le preneur était fondé à soutenir que sa situation soit maintenue par application du bail précédent, et qu’ainsi l’hypothèque inscrite sur le bien reste la propriété du cédant.

 

La Cour de cassation censure ce raisonnement et invalide la surenchère formée par les cédants, en précisant que l’hypothèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît à l’expiration du bail. (violation par la cour d’appel des articles. L. 541-1 du Code rural et 2461, 2480 et 2488 du Code civil.

Référence :

Cass. 3e civ., 7 oct. 2009, n° 08-14.962

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