Une préemption fondée sur l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme doit reposer sur un projet réel d’action ou d’opération d’aménagement conforme aux objets visés à l’article L. 300-1 du même code et répondre à un intérêt général suffisant.
Une commune décide d’exercer le droit de préemption prévu à l’article L. 214-1 du Code de l’urbanisme sur une cession de droit au bail commercial consentie par une société d’auto-école. L’acquéreur évincé, à savoir une société exploitant le commerce de boucherie attenant aux locaux concernés, conteste cette décision et demande sa suspension en référé. La requête en référé suspension est rejetée pour défaut de moyens pouvant faire naître un doute sérieux sur la légalité de l’acte. Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’État censure l’ordonnance par un arrêt du 15 décembre 2023. A cette occasion, il précise, pour la première fois, les modalités d’exercice du droit de préemption commercial.
La société requérante soutenait que l’exercice du droit de préemption commercial était subordonné aux mêmes conditions que celles régissant l’exercice du droit de préemption urbain (DPU). Or, ces conditions n’étaient pas respectées par la décision litigieuse. Le Conseil d’État confirme cette lecture en transposant au droit de préemption commercial le dispositif jurisprudentiel applicable au DPU. Ainsi, pour préempter légalement, la collectivité doit justifier de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, même si les caractéristiques précises du projet peuvent ne pas être encore définies. Elle doit faire apparaître la nature de ce projet dans sa décision (CE, 7 mars 2008, n° 288371). D’autre part, la décision de préempter doit répondre à un intérêt général suffisant, eu égard notamment aux caractéristiques du bien, en l’occurrence le fonds artisanal ou commercial ou le bail commercial, faisant l’objet de l’opération ou au coût prévisible de cette dernière (CE, 6 juin 2012, n° 342328).
Ce dispositif jurisprudentiel bien connu découle du premier alinéa de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme qui a vocation à régir les droits de préemption institués par le titre Ier du livre II du code, qui prévoit le droit de préemption commercial.
Le contrôle des motifs de la préemption litigieuse est instructif en ce qu’il expose les éléments de justification attendus de la part de la collectivité. Pour censurer l’ordonnance attaquée et finalement prononcer la suspension de la décision contestée, le Conseil d’État souligne qu’en l’espèce, l’acte se bornait à viser la délibération délimitant plusieurs périmètres de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité dans les secteurs de la commune « où des menaces pèsent sur la diversité commerciale et artisanale » et à indiquer que le projet d’extension de l’acquéreur évincé allait à l’encontre de l’objectif de diversité poursuivi. Il relève, en outre, que la décision de préemption n’apportait aucune précision quant à la nature du projet poursuivi, notamment la ou les activités commerciales ou artisanales dont l’installation ou le développement serait organisé dans le périmètre en cause. Enfin, il ajoute que la nature du projet ne ressortait pas non plus de la délibération délimitant le périmètre.
En d’autres termes, lorsque la décision ne permet pas d’établir la réalité du projet justifiant la préemption, la simple référence au périmètre de sauvegarde ne suffit pas sauf si, dans sa délibération, la commune a pris le soin d’indiquer la ou les activités qu’elle souhaitait promouvoir dans le périmètre.
