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Calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier obtenu à titre gratuit (CE 27 novembre 2019 n° 418379)

En l’espèce,  la villa dénommée  » Rêve d’Azur « , édifiée sur le territoire de la commune de Villefranche-sur-Mer, appartenait en indivision à Mme A… et à la SCI Darse-Azur. Par un acte du 1er février 2009, Mme A… a fait donation de la nue-propriété de sa part indivise à ses trois fils, pour une valeur déclarée de 880 000 euros. Le 20 novembre 2010, la propriété a été vendue pour un montant total de 22 003 000 euros. A l’occasion de cette vente, M. A… a revendiqué le bénéfice de l’exonération d’imposition sur les plus-values de cession prévue par les dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts au motif que cette villa était sa résidence principale. A l’issue d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle de M. A…, l’administration a remis en cause cette exonération par une proposition de rectification du 9 août 2012.

Le juge rappelle qu’il résulte des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts que la plus-value réalisée par une personne physique lors de la cession à titre onéreux d’un bien immobilier qui constitue sa résidence principale au jour de la cession n’est pas passible de l’impôt sur le revenu. Ainsi, en relevant, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que la villa  » Rêve d’Azur  » ne pouvait être regardée comme constituant, à la date de sa cession, la résidence principale de M. A… dès lors, notamment, que l’intéressé était demeuré locataire d’un appartement situé à proximité de son lieu de travail et ne justifiait d’aucun déménagement de ses effets personnels au cours des années 2009 et 2010, la cour administrative d’appel de Marseille n’a pas entaché son arrêt d’erreur de droit. En statuant ainsi, la cour n’a pas non plus entaché son arrêt, qui est suffisamment motivé, de contradiction de motifs.

Le Conseil rappelle également l’article 150 V du code général des impôts qui dispose que : «  La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession de biens ou droits mentionnés aux articles 150 U à 150 UC est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant « , tandis qu’aux termes de l’article 150 VB du même code :  » Le prix d’acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. (…) En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (…) « . Par ailleurs, l’article L. 17 du livre des procédures fiscales dispose que :  » En ce qui concerne les droits d’enregistrement (…), l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations  » tandis qu’aux termes de l’article L. 180 du même livre :  » Pour les droits d’enregistrement, (…) le droit de reprise de l’administration s’exerce jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration ou de l’accomplissement de la formalité fusionnée définie à l’article 647 du code général des impôts « .

LE juge considère en conséquence qu’il résulte de l’article 150 VB du code général des impôts (CGI) que, pour le calcul du montant de la plus-value taxable en cas de cession d’un bien immobilier obtenu à titre gratuit, le prix d’acquisition de ce bien doit être fixé à la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation. Cette valeur doit en principe être prise en compte, qu’elle procède d’une déclaration du contribuable au titre des droits d’enregistrement ou, le cas échéant, d’une rectification définitive de cette déclaration par l’administration fiscale.

Entache par suite son arrêt d’erreur de droit la cour administrative d’appel qui refuse de tenir compte de la valeur résultant d’une rectification définitive de la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation au motif que cette valeur procède d’un événement postérieur au fait générateur de la plus-value que constitue le transfert de la propriété du bien immobilier, réalisé à la date de sa cession.

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