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Précision sur l’imposition d’une SCI procédant à une vente d’immeuble (CAA Paris, 5 juill. 2019, n° 17PA22522)

En l’espèce, la SCI Barbadine avait fait l’objet en 2006 d’une vérification de comptabilité, portant sur les années 2003 à 2005 à l’issue de laquelle l’administration avait estimé que ses résultats des exercices clos en 2004 et 2005 devaient être imposés à l’impôt sur les sociétés, à la contribution sur l’impôt sur les sociétés et à l’imposition forfaitaire annuelle. La raison avancée par l’administration tenait au fait qu’au cours de ces années la SCI avait réalisé une opération de construction d’immeuble suivie d’une revente par lots, la faisant entrer dans le champ de l’impôt sur les sociétés par application des dispositions combinées des articles 206-2 et 35 du code général des impôts.

Le Tribunal administratif de la Réunion, saisi en première instance, avait rejeté les demandes de la société tendant à la décharge de ces impositions et des pénalités correspondantes.

La CAA de Paris, saisie par ordonnance du président de la section du contentieux du Conseil d’Etat en vertu de l’article R. 351-8 du code de justice administrative a rappelé que les sociétés civiles sont passibles de l’impôt sur les sociétés si elles se livrent à des opérations visées à l’article 35 CGI. Il résulte de ce dernier article qu’ont le caractère de bénéfices industriels et commerciaux  » les bénéfices réalisés par les personnes… qui, à titre habituel, achètent des biens immeubles, en vue d’édifier un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par locaux… « . Elle en déduit que l’application de ces dispositions est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d‘une intention spéculative et présentent un caractère habituel. L’intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition des immeubles ultérieurement revendus et non à la date de leur cession.

Or, en ce qui concerne la SCI Barbadine, créée en 1992, elle avait  pour objet la location de biens immobiliers. Elle a fait l’acquisition en 1994 de terrains sur lesquels les deux bâtiments litigieux, comportant six logements et un local professionnel, ont été édifiés. Si les six logements ont été vendus par la SCI en 2004 et 2005, la société requérante soutient sans être contredite que cinq de ces six ventes ont été effectuées à prix coûtant et ne lui ont procuré aucun bénéfice. Le local professionnel, qui représente 30,68 % de la superficie totale des bâtiments, est donné en location par la SCI depuis l’achèvement de la construction.  Ainsi, aucune intention spéculative n’apparait dans ce litige selon la CAA. Ainsi, la SCI n’est pas redevable des impôts susmentionnés.

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