Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

Focus sur le régime de la prescription administrative des constructions achevées depuis plus de dix ans

Récemment, une question a été posée au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales sur l’application de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme concernant la prescription administrative.

Cet article dispose :  » Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme.

Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables :

1° Lorsque la construction est de nature, par sa situation, à exposer ses usagers ou des tiers à un risque de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente ;

2° Lorsqu’une action en démolition a été engagée dans les conditions prévues par l’article L. 480-13 ;

3° Lorsque la construction est située dans un parc national créé en application des articles L. 331-1 et suivants du code de l’environnement ou dans un site classé en application des articles L. 341-2 et suivants du même code ;

4° Lorsque la construction est située sur le domaine public ;

5° Lorsque la construction a été réalisée sans qu’aucun permis de construire n’ait été obtenu alors que celui-ci était requis ;

6° Dans les zones mentionnées au 1° du II de l’article L. 562-1 du code de l’environnement.« 

Ainsi, cet article permet le bénéfice de la prescription administrative concernant des travaux réalisés depuis plus de dix ans sous certaines conditions.

Il s’agit de savoir si le législateur n’a pas entendu exclure du champ d’application de cet articles les travaux achevés depuis plus de dix ans et ayant faits l’objet d’un procès-verbal pour infraction au code de l’urbanisme suivi d’une condamnation pénale à démolir issue d’un jugement définitif.

Le ministre rappelle qu’en droit de l’urbanisme, les constructions illégales n’ont pas d’existence juridique en principe. Les travaux les concernant doivent donc faire l’objet d’une demande de régularisation au préalable sauf s’ils sont dissociables de la construction initiale (CE 9 juillet 1986 n°51172).

Cependant, il n’est pas toujours possible d’établir la régularité d’une construction ancienne notamment pour les acquéreurs de bonne foi d’un tel bien. C’est l’objet même de l »article L. 421-9 a qui traite de ce problème pour les constructions illégales achevées depuis plus de 10 ans en permettant leur régularisation.

La réponse ministérielle rappelle que la jurisprudence du Conseil d’État selon laquelle  la régularisation est possible même pour une construction dont la démolition a été ordonnée par un jugement définitif. Il appartient alors à l’autorité compétente d’apprécier l’opportunité de délivrer un permis de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l’infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet et des règles d’urbanisme applicables (CE 26 février 2001 n° 211318). Cette régularisation est possible quelle que soit l’ancienneté de la construction et même si une des exceptions prévues à l’article L. 421-9 est applicable.

Cependant, pour la Cour de cassation qui prononce les sanctions aux infraction, l’autorisation de régularisation ne fait pas disparaître l’infraction pénale  (Cass. crim. 12 janvier 1982, n° 81-92.481). Il en résulte que l’auteur de l’infraction bénéficiant d’une autorisation de régularisation peut alors être condamné à une sanction (paiement d’une amende ou d’une peine de prison) toutefois, le prononcé ou l’exécution de mesures de mise en conformité ou de démolition est impossible.

En effet,  le juge pénal  considère que la démolition prononcée sur le fondement de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme est assimilable à   une mesure à caractère réel destinée à faire cesser une situation illicite (Cass. crim. 6 nov. 2012, n° 12-82.449 ; Rép. min. n° 86223 : JOAN Q, 19 avr. 2016, p. 3456). Or, en présence d’une autorisation de régularisation, il n’y a plus de situation illicite, le juge pénal ne pouvant alors prononcer la démolition. Ainsi, la délivrance d’une autorisation de régularisation prive donc la répression pénale d’une grande partie de sa portée et peut alors justifier, en opportunité, le classement sans suite de la procédure judiciaire (Rép. min. n° 35267 : JO Sénat Q, 24 janv. 2002, p. 236)  « .

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