En l’espèce, une association de formation et d’action sociale était propriétaire de vingt-quatre logements à usage d’habitation dans un ensemble immobilier en copropriété. Le 17 décembre 2015, elle a conclu une promesse de vente pour un montant de 2 950 000 euros avec une société. Or, par une décision en date du 3 mars 2016, un établissement public foncier a décidé d’exercer son droit de préemption sur ce bien pour un montant de 2 600 000 euros. L’EPF fait appel du jugement du 24 mai 2017 par lequel le tribunal administratif de Nice a annulé cette décision.
La Cour d’appel rappelle l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme qui énonce les limites du champ d’application du droit de préemption. Cet article dispose ainsi que « Ce droit de préemption n’est pas applicable : a) A l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d’aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d’une société d’attribution, soit depuis dix années au moins dans le cas où la mise en copropriété ne résulte pas d’un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai (…). Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d’appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. « .
Au regard des travaux parlementaire, la Cour considère que ces dispositions ont pour objectif de favoriser la mobilité résidentielle et de restreindre les obstacles à la circulation patrimoniale des locaux au sein d’une même copropriété dans le cadre de la vente d’un seul bien, le plus souvent par un particulier. Elle estime que le régime de la copropriété n’est pas par nature exclusif du droit de préemption urbain. L’exercice du droit de préemption lorsqu’il concerne plusieurs locaux d’une même copropriété n’est pas soumis à l’existence d’une délibération motivée prise préalablement par la commune.
Ainsi, elle rappelle que la déclaration d’intention d’aliéner reçue par l’établissement public foncier porte sur la vente de vingt-quatre appartements formant soixante-quatre lots, dont dix studios, avec vingt-quatre places de stationnement, six caves en sous-sol et douze celliers. Elle considère que l’établissement public foncier a manifesté son intention d’acquérir cet ensemble et non de préempter un ou plusieurs lots constitutifs d’un seul local, comme cela est prohibé par l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme. Il en résulte que l’établissement public foncier n’était pas dans l’obligation de mettre en oeuvre un droit de préemption dit renforcé et que la circonstance selon laquelle lesdits biens ne sont pas inclus dans le périmètre de ce droit demeure sans effet sur la légalité de la décision attaquée.
