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Régime d’exonération des plus-values immobilières des non-résidents

La loi de finances pour 2019 est intégrée au BOFiP-Impôts pour ses dispositions concernant le régime d’exonération des plus-values immobilières des non-résidents. L’administration apporte quelques précisions bienvenues.

Depuis le 1er janvier 2019, les non-résidents, tout comme les résidents français, sont exonérés au titre de l’imposition de la plus-value générée par la vente de leur ancienne résidence principale en France. Pour avoir droit à cette exonération, il faut cependant respecter plusieurs conditions (CGI, art. 244 bis A )
Le BOFiP-Impôts précise qu’elle est de caractère général quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, le montant du prix de cession ou de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble (démolition en vue de nouvelles constructions, etc.).
Bénéficiaires de l’exonération
Seules sont concernées les plus-values réalisées au titre de la cession de l’immeuble qui constituait la résidence principale en France du cédant à la date du transfert de son domicile fiscal dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/UE du Conseil du 16 mars 2010 concernant l’assistance mutuelle en matière de recouvrement des créances relatives aux taxes, impôts, droits et autres mesures, qui n’est pas un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI.
Conditions liées au logement cédé
Le bien cédé doit constituer la résidence principale du propriétaire lui-même. La doctrine administrative permet, toutefois, la détention de l’immeuble via une société de personnes sous les mêmes conditions que pour l’exonération dont bénéficient les résidents français.
La notion de résidence principale s’apprécie au jour du transfert du domicile fiscal hors de France.
De ce fait, l’immeuble ne doit notamment pas entre ce transfert et la cession :
– avoir été mis à la disposition de tiers ou de membres de la famille du propriétaire ;
– ou être devenu vacant.
Remarque : l’exonération est refusée lorsque l’occupation au moment du transfert du domicile hors de France répond à des motifs de pure convenance (ex : occupation du logement juste avant le départ du propriétaire de France pour les besoins de la cause).
Le texte de loi exige également pour le bénéfice de l’exonération que la cession (date de la signature de l’acte authentique d’achat) soit réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France. L’administration apporte toutefois quatre tempéraments repris du régime applicable aux résidents français :
– en cas d’immeuble occupé par le futur acquéreur ;
– en cas d’immeuble cédé par des époux séparés ou divorcés, par des concubins séparés ou par des partenaires ayant rompu un pacte civil de solidarité ;
– en cas de cession d’un immeuble en cours de construction réalisée à la suite d’une mutation professionnelle ;
– en cas de cession d’une péniche ou d’un bateau à usage d’habitation principale du cédant.
En outre, les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale dont la cession est exonérée, sont également exonérées à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle desdits immeubles. Pour l’application de ce principe, l’administration fiscale renvoie à ses commentaires relatifs à l’exonération applicable aux résidents fiscaux français.
Persistance de l’exonération spécifique tenant à la cession d’un logement appartenant à des non-résidents
Si les conditions tenant à l’exonération de l’imposition issue de la cession de l’ancienne résidence principale en France des non-résidents ne sont pas remplies, il est toujours possible de faire appel à l’exonération spécifique de l’article 150 U, II, 2° du CGI. Les modalités d’éligibilité à ce second dispositif fiscal de faveur sont cependant plus contraignantes. L’exonération s’applique notamment dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. Par ailleurs, la cession doit intervenir dans un délai de 10 ans (au lieu de 5 ans jusqu’au 31 décembre 2018) lorsque le cédant n’a pas la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.
Prélèvements sociaux
L’administration nous rappelle que, pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019, les personnes qui ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de sécurité sociale française et qui, par application des dispositions du règlement (CE) n° 883/2004 du Parlement européen et du Conseil du 29 avril 2004 sur la coordination des systèmes de sécurité sociale, relèvent en matière d’assurance maladie d’un État membre de l’UE, de l’EEE (Norvège, Islande et Liechtenstein) ou de la Suisse sont imposables au titre des prélèvements sociaux uniquement à un taux de 7,5 % (prélèvement de solidarité). Ces personnes doivent toutefois justifier de leur affiliation à un régime obligatoire.

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