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Précision sur le devoir de conseil du notaire dans le cadre d’une vente immobilière

Par une décision du 17 janvier 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu’un notaire qui a manqué à son devoir de conseil dans le cadre d’une opération immobilière ne peut être condamné à indemniser ses clients du fait des préjudices subis dans le cadre de l’opération ou au titre de la perte de chance d’avoir pu y renoncer si ces derniers ne prouvent pas de manière certaine qu’en étant plus amplement informés, ils n’auraient pas contracté. Une telle preuve reste néanmoins difficile à rapporter. (Civ. 3e, 17 janv. 2019, n° 17-26.490)

En l’espèce, une société fait l’acquisition de deux immeubles en secteur sauvegardé, qu’elle divise et place sous le régime de la copropriété avant de les revendre partiellement par lots, en l’état de vétusté. Pour la réalisation des travaux de restauration – qui s’inscrivent dans un dispositif de défiscalisation –, la société constitue avec les copropriétaires une association foncière urbaine libre (AFUL) pour chacun des immeubles. Les actes de vente et les statuts des deux AFUL sont établis par le même notaire, qui se charge également de verser à l’entreprise de travaux, les fonds empruntés par les copropriétaires. Les travaux ne sont finalement pas réalisés par le locateur d’ouvrage, qui est placé en liquidation judiciaire, alors que les fonds lui ont été versés. Les deux AFUL et divers copropriétaires assignent alors en responsabilité le notaire et le directeur des AFUL.

Les demandeurs voient leurs réclamations rejetées au fond. La cour d’appel considère en premier lieu que, même si le notaire a failli à son devoir d’information et de mise en garde sur les risques de l’opération envisagée, sur les contraintes liées à l’objectif de défiscalisation et sur le fonctionnement des AFUL, sa responsabilité ne peut être retenue dès lors qu’il n’est pas démontré que les copropriétaires auraient renoncé à contracter s’ils avaient été mieux informés. En second lieu, bien que le permis de construire et l’autorisation spéciale de travaux n’aient pas été obtenus au moment de la vente et qu’aucune condition suspensive n’ait alors été formulée par le notaire dans l’acte, la cour d’appel relève que ces deux autorisations ont tout de même été obtenues par la suite. Ce faisant, le défaut d’information et de conseil du notaire à ce titre n’a pas fait perdre aux demandeurs la chance de renoncer à l’opération. En troisième lieu, les juges du second degré estiment que le notaire n’a pas manqué à son obligation de prudence et de vigilance dans la gestion des versements réalisés pour le compte des AFUL. Enfin, la cour d’appel estime que, contrairement à ce que les appelants indiquent, le notaire s’est bien conformé dans ses actes à la réglementation applicable aux AFUL.

Les AFUL et les copropriétaires forment un pourvoi en cassation aux fins de voir engagée la responsabilité du notaire, sur le fondement de son obligation de conseil. Ils font valoir que, s’ils avaient été mieux informés des aléas de la défiscalisation attendue, ils auraient pu reconsidérer leur projet. Ils reprochent à la cour d’appel de n’avoir pas recherché si le fait que la vente ait été conclue avant la délivrance des autorisations d’urbanisme n’était pas de nature à alerter le notaire sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de l’opération. En effet, si les acquéreurs avaient été informés et conseillés à ce titre, ils auraient pu renoncer à leur investissement, qui était alors susceptible de ne plus présenter les garanties de sécurité requises. En ce sens, leur perte de chance de renoncer au projet est certaine et, même faible, doit pouvoir être indemnisée. Plus encore, pour avoir exposé fautivement les copropriétaires aux risques de l’opération, ou pour avoir fautivement passé sous silence l’existence de ces risques, les demandeurs sollicitent la condamnation du notaire à réparer intégralement les dommages subis du fait de la réalisation de ces risques. Ils soutiennent par ailleurs que le notaire a manqué à son obligation de prudence et de vigilance en débloquant les fonds dont il était le détenteur, sans s’assurer que les travaux avaient bien débuté et sans vérifier à quel stade d’avancement ils se trouvaient. Enfin, ils reprochent à la cour d’appel de n’avoir pas tenu compte des erreurs commises par le notaire dans l’application des dispositions légales relatives aux AFUL.

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation, qui conclut à l’absence de lien de causalité entre le défaut de conseil du notaire et les préjudices invoqués, puisqu’aucune des pièces produites aux débats ne démontre que, si les acquéreurs avaient été plus amplement informés sur les contraintes de l’opération et les règles de fonctionnement de l’AFUL, ils auraient renoncé à contracter. La haute juridiction relève, comme l’ont fait les juges du second degré, que le permis de construire et l’autorisation de travaux ont bien été délivrés in fine, que la constitution des AFUL et leur mode de fonctionnement n’étaient entachés d’aucune irrégularité et que le notaire n’avait pas commis de faute en versant les fonds affectés aux travaux, en exécution des résolutions des assemblées générales et des ordres du directeur des AFUL.

En l’espèce, toutes les fautes de gestion reprochées au notaire ayant été écartées, seul le défaut de conseil de ce dernier pouvait donner lieu à une indemnisation des acquéreurs. Or la Cour de cassation considère, de jurisprudence constante, que le manquement d’un notaire à son obligation de conseil ne peut le contraindre à indemniser les dommages subis dans le cadre de l’opération litigieuse, si le lien de causalité n’est pas clairement caractérisé (Civ. 1re, 7 févr. 1995, n° 92-14.998 ; 2 juil. 2014, n° 13-17.894). Faute de connaître le comportement qu’aurait eu la victime correctement conseillée, une incertitude demeure le plus souvent sur l’existence d’une relation causale entre la faute du notaire et les préjudices invoqués. Tout est donc affaire de circonstances, ce qui suppose que le juge se livre à une appréciation in concreto des faits soumis à son analyse. Au cas présent, la Cour de cassation conteste l’existence d’un lien de causalité entre les conseils lacunaires du notaire et les préjudices financiers subis par les acquéreurs dans le cadre de leur opération de restauration. Elle dénie également l’existence d’une perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition, considérant que les preuves versées au débat sont insuffisantes.

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