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Publicité foncière : absence de création de droits & absence de responsabilité de l’État

Une SCI obtient un permis de construire valant autorisation de division parcellaire, suivi d’un arrêté autorisant la réalisation d’un ensemble immobilier par tranches successives. Le cahier des charges de l’ensemble immobilier prévoit la réalisation de cent dix parcelles devant faire l’objet d’une propriété divise, le surplus, destiné à être affecté à l’usage collectif des occupants et placé sous le régime de l’indivision forcée, devant être géré par une association syndicale libre. Les trois premières tranches de construction font l’objet d’états descriptifs, qui sont établis par actes notariés. La SCI et l’acquéreuse de parcelles correspondant à la quatrième tranche de l’opération cèdent à l’ASL les voiries, espaces verts et parties communes de l’ensemble immobilier, une modification étant également apportée à l’état descriptif de division.

Le conservateur des hypothèques effectue une correction de la formalité consistant, afin de faciliter la gestion informatique de l’ensemble immobilier complexe dans ses trois premières tranches, à gérer celui-ci comme une copropriété, dont l’assise était constituée de cent soixante-douze parcelles. Plusieurs années plus tard une correction complémentaire a été faite par le conservateur, visant à ajouter les lots qui avaient été omis. À  la suite de ces corrections, un procès-verbal du cadastre est publié suivi de la publication, peu après, d’un second procès-verbal, procès-verbaux dont il résulte que la copropriété est désormais cadastrée section […] et section […]. Plusieurs propriétaires de villas dépendant des tranches 1, 2 et 3, ainsi que les trois syndicats des copropriétaires « Garage 1 », « Garage 2 » et « Garage 3 » assignent le conservateur des hypothèques afin qu’il soit condamné, sous astreinte, à se conformer à la situation juridique des immeubles, à procéder au référencement de chaque immeuble sous le nom de chaque propriétaire et à verser à chacun d’eux des dommages-intérêts pour le préjudice subi et l’ASL assigne l’État aux mêmes fins.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence, pour dire que le conservateur des hypothèques a commis une faute de nature à engager la responsabilité de l’État en effectuant une correction de la formalité et en acceptant de publier les procès-verbaux du cadastre et pour condamner sous astreinte l’État à procéder à la suppression de ces corrections, au rejet des annotations sur le fichier immobilier résultant des procès-verbaux du cadastre et au rétablissement du référencement de chaque immeuble sous le nom de ses propriétaires, retient que le conservateur des hypothèques a commis une faute en acceptant les modifications apportées par le service du cadastre dès lors qu’il a modifié, par une dénaturation des actes précédemment publiés, la nature des droits de propriété des parties et la désignation des immeubles.

Ainsi, alors que, la publicité foncière n’étant pas constitutive de droits, les corrections et annotations apportées par le service de la publicité foncière ne peuvent avoir pour effet de modifier la nature d’un droit de propriété résultant d’actes antérieurement publiés, la cour d’appel a viole les articles 1382, devenu 1240, et 2450 du Code civil.

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