Le contentieux de l’urbanisme est un contentieux très fourni qui ne donne pas toujours lieu à une décision juridictionnelle. En effet, les parties peuvent parfois se mettre d’accord et établir des concessions réciproques afin de mettre un terme à leur différend. Récemment, le législateur a établi une condition supplémentaire s’agissant de ces protocoles d’accord : l’enregistrement auprès du service des impôts est désormais indispensable.
L’article L. 600-9 du Code de l’urbanisme, limite cette obligation à certains protocoles. Cependant, la jurisprudence a largement étendu cette obligation.
L’obligation d’enregistrement : L’article L. 600-8 dispose que « Toute transaction par laquelle une personne ayant demandé au juge administratif l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’engage à se désister de ce recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature doit être enregistrée conformément à l’article 635 du code général des impôts ». Ainsi, tous les protocoles ne sont pas concernés par cette disposition. Le texte vise les protocoles intervenus après la saisine du juge, saisine tendant à l’annulation d’une autorisation d’urbanisme, et qui impliquent, en contrepartie du désistement, le versement d’une somme d’argent ou l’octroi d’un avantage en nature.
Cet article prévoit une sanction particulièrement sévère en cas de manquement à l’obligation d’enregistrement : « La sanction du défaut d’enregistrement du protocole d’accord dans le délai d’un mois est particulièrement sévère puisqu’il est précisé à l’alinéa 2 de l’article L. 600-8 que « La contrepartie prévue par une transaction non enregistrée est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition ». Cette action en répétition de l’indu suit la prescription quinquennale à compter du versement de la somme d’argent ou de l’obtention de l’avantage en nature. Elle se transmet aux acquéreurs successifs du bien ayant donné lieu à l’autorisation d’urbanisme support de la transaction.
Une obligation étendue par la jurisprudence : Le code de l’urbanisme vise les protocoles intervenus après la saisine du juge administratif ce qui exclut en principe les protocoles d’accord intervenus lors d’un recours gracieux. Pourtant, la Cour d’Appel de Douai a considéré, lors d’une décision rendue le 16 mars 2017, qu’en « soumettant les transactions en cause à une obligation d’enregistrement auprès de l’administration fiscale, le législateur a voulu « à la fois, faire réfléchir les quelques requérants qui font profession des désistements contre rémunération et préserver, pour le reste, les espaces de négociation qui sont nécessaires dans des opérations complexes telles que les projets de construction » [En conséquence] il ne saurait donc être question d’en limiter l’application aux seuls cas de désistement d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis de construire » (CA DOUAI, 16 mars 2017, n°16/00998). La Cour considère ainsi que l’enregistrement des protocoles d’accord intervenu au stade du recours gracieux est obligatoire.
Par analogie, on peut donc considérer que tous les protocoles d’accord transactionnels liés au droit de l’urbanisme doivent d’être enregistrés auprès de l’administration fiscale, et ce que le juge ait été saisi ou non d’un recours contre l’autorisation d’urbanisme.
Un enregistrement exonéré de tout droit fiscale : En principe, l’enregistrement d’un acte sous seing privé auprès de l’administration fiscale donne lieu au paiement d’un droit fixe de 125€.
Cependant, les protocoles d’accord conclus en matière d’urbanisme en sont exonérés. L’article 635 du code général des impôts précise notamment que « doivent être enregistrés dans le délai d’un mois à compter de leur date : (…) 9° La transaction prévoyant, en contrepartie du versement d’une somme d’argent ou de l’octroi d’un avantage en nature, le désistement du recours pour excès de pouvoir formé contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ». L’article 680 alinéa 2 de ce même code ajoute que « les transactions mentionnées au 9° du 1 de l’article 635, qui ne sont tarifées par aucun autre article du présent code, sont exonérées de l’imposition fixe prévue au premier alinéa ».
Cette interprétation extensive de la juridiction judiciaire sur cet article du code de l’urbanisme a pour but de sécuriser les actes intervenus en la matière. L’obligation de se conformer à cette exigence d’enregistrement est facilité par le fait qu’aucun droit d’enregistrement n’est dû.
