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Renouvellement de bail – Le point de départ des intérêts moratoires

En l’absence de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le prix payé depuis le renouvellement courent à compter de la délivrance de l’assignation en fixation du prix.

Lorsque le bailleur délivre congé avec offre de renouvellement, le montant du loyer est fixé par le juge à défaut d’accord entre les parties. Pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de payer les loyers au prix ancien ou au prix fixé à titre provisionnel. Le nouveau loyer étant rétroactivement dû, le bailleur est créancier du différentiel entre l’ancien et le nouveau loyer, et pourra solliciter des intérêts moratoires sur cette somme.

En pratique, le point de départ des intérêts moratoires est une question régulièrement discutée. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, selon son arrêt du 03 octobre 2012, a estimé que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et, à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

Toutefois, cette source de contentieux ne semble pas épuisée, c’est ainsi que la Cour de cassation a été une nouvelle fois saisie d’une question touchant au point de départ de ces intérêts moratoires. En l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec offre de renouvellement puis avait assigné le locataire en fixation du loyer déplafonné à une certaine somme avec intérêt au taux légal à compter de chaque échéance et au plus tard à compter de l’assignation.

La cour d’appel a rejeté la demande du bailleur au titre des intérêts et de la capitalisation en se fondant sur la clause d’échelle mobile stipulée dans le contrat. Elle estimait que cette clause permet la variation automatique du loyer de nature à éviter que se crée un différentiel de loyer tel qu’il résulte de la présente fixation par rapport au loyer fixé au bail expiré.

Au terme de sa décision du 12 avril 2018, La Cour de cassation a décidé de censurer la décision rendue en appel au visa de l’article 1155 du code civil. A l’occasion de cette affaire, la Cour de cassation a opéré une distinction alors méconnue par la Cour d’appel. En effet, il appartenait au juge du fond de distinguer le mécanisme des intérêts moratoires de celui de la clause d’échelle. Le jeu de la clause d’indexation permet de faire évoluer les loyers en tenant compte d’indicateurs économiques, mais il ne permet pas de compenser les dommages résultant du paiement tardif du montant des loyers renouvelés.

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