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Confirmation récente et non-équivoque de la portée contractuelle d’une cahier des charges de lotissement après la loi ALUR (Art L.442-9 du Code de l’urbanisme)

« L’article L.442-9 du code de l’urbanisme dans sa nouvelle rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR dispose que ‘les règles d’urbanisme contenues dans les documents du lotissement notamment le règlement, le cahier des charges s’il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaires du cahier des charges s’il n’a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si à cette date, le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

De même lorsqu’une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent s’appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un PLU ou un document d’urbanisme en tenant lieu, dès l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement B un urbanisme rénové.

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits B obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement ni le mode de gestion des parties communes’.

Il s’ensuit que les dispositions relatives à la caducité des documents du lotissement ne portent que sur les règles d’urbanisme B ne sauraient remettre en cause les stipulations du cahier des charges de lotissements qui régissent les rapports entre colotis qui sont de nature conventionnelle B relèvent de la liberté contractuelle de ceux-ci.

C’est ainsi que les règles B servitudes qu’il contient engagent les colotis entre eux pour toutes les dispositions qui y sont contenues, peu important la dissolution de l’AFU puis de l’ASL qui serait intervenue, la dissolution de cette dernière entraînant simplement le transfert de la gestion des parties communes à le municipalité, les dispositions du cahier des charges de nature contractuelle continuant d’engager les colotis.

En l’espèce, le cahier des charges annexé aux actes d’acquisition des lots prévoit en son article 5 concernant les clôtures qu »il est interdit aux acquéreurs de clore sur la façade principale la pose d’un grillage d’une hauteur de 1m 20 est autorisée en limite de propriété sauf en façade à condition que soit plantée en retrait une haie vive qui dans ce cas est obligatoire’.

Ce cahier des charges ne contient aucune disposition réglementaire en matière d’urbanisme B régit uniquement les rapports entre colotis B la gestion des parties communes B il constitue, ainsi qu’il est rappelé en son article 20, des règles d’intérêt privé qui doivent être respectées.

Or, force est de constater que la clôture érigée par Mme Y bien que placée en limite de propriété se trouve sur la façade principale des lots B elle ne pourrait répondre en toute hypothèse aux prescriptions concernant le plantage d’une haie en retrait qui vendrait réduire de façon trop importante la voie destinée au passage de voiture

Si Mme Y justifie avoir obtenu une autorisation de travaux le 13 août 2008 pour la clôture litigieuse, cette procédure a pour seul objectif de vérifier uniquement le respect des prescriptions d’urbanisme édictées par le PLU B non celles du cahier des charges du lotissement qui reste un document privé B auquel elle ne fait aucune référence.

Dès lors, la clôture actuellement érigée en violation du cahier des charges doit être enlevée par Mme Y sans que les époux X aient à justifier d’un grief B le jugement sera infirmé en ce qu’il a déclaré l’ouvrage licite. »

 

Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 9, 23 mars 2017, n° 14/24429

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