La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite loi « Huwart », introduit des outils majeurs pour répondre à la crise du logement et aux objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols (ZAN). Elle cible particulièrement deux gisements fonciers : les zones pavillonnaires et les zones d’activités économiques (ZAE).
1. Un nouvel outil : l’OAP de transformation urbaine
Le législateur crée une nouvelle catégorie d’Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) dédiée au renouvellement urbain. Ce dispositif permet aux communes de planifier la mutation douce des quartiers de villas ou des zones commerciales.
Pour rendre ces transformations effectives, la loi facilite la modification des règlements de lotissements. Désormais, pour mettre en concordance les documents d’un lotissement avec le PLU, la majorité requise est abaissée : il suffit du vote de la moitié des propriétaires détenant la moitié de la surface (contre deux tiers auparavant). Parallèlement, une nouvelle procédure, l’Opération de Transformation Urbaine (OTU), permet aux collectivités de définir un périmètre, un budget et un programme d’actions pour coordonner ces mutations.
2. Le retour de la densité minimale de construction
Pendant longtemps, le PLU servait surtout à fixer des plafonds de construction. Face à la rareté du foncier, la logique s’inverse. La possibilité pour une collectivité d’imposer une densité minimale de construction est désormais généralisée.
Auparavant limitée aux secteurs proches des transports en commun, cette faculté peut maintenant être appliquée dans n’importe quel secteur délimité par le règlement du PLU. Cette mesure offre une meilleure visibilité aux porteurs de projets et garantit une utilisation optimale du sol.
3. Le stationnement : vers un allègement des obligations
Les contraintes de stationnement sont souvent un frein financier et technique à la construction de logements. La loi Huwart apporte plusieurs assouplissements notables :
- Réduction pour mobilité durable : L’obligation de créer des places de parking peut être réduite de 30 % (contre 15 % auparavant) si le projet propose des solutions d’auto-partage électrique ou se situe à proximité d’une aire de covoiturage.
- Priorité au vélo : Le PLU peut désormais autoriser le remplacement de places de stationnement motorisé par des espaces sécurisés pour vélos (à raison de 6 places vélos par place de voiture supprimée).
- Plafonnement des exigences : La loi limite strictement le nombre de places que peut exiger une mairie pour certains types de logements (1 place maximum pour le logement social, 0,5 pour les résidences seniors ou étudiantes).
- Proximité des gares : Le périmètre de « confort » autour des gares et arrêts de transports collectifs, où les obligations de stationnement sont allégées, passe de 500 à 800 mètres.
4. Simplification des emplacements réservés
La gestion des terrains réservés par les collectivités pour de futurs projets publics est simplifiée. Si une collectivité refuse d’acquérir un terrain après une mise en demeure du propriétaire (droit de délaissement), la réserve tombe désormais automatiquement. Il n’est plus nécessaire d’engager une procédure de modification du PLU pour supprimer officiellement l’emplacement réservé, ce qui libère plus rapidement le terrain pour d’autres projets.
Ce qu’il faut retenir
Cette loi marque un tournant vers un urbanisme de « remplissage » et de transformation du bâti existant. Elle donne aux maires des pouvoirs accrus pour imposer la densité, tout en offrant aux constructeurs des souplesses inédites sur les coûts liés au stationnement.
