Dans un arrêt récent du 20 novembre 2025 (n° 24-17.240), la Cour de cassation apporte une précision fondamentale pour les propriétaires de terrains enclavés issus d’une division parcellaire : le droit de passage doit rester « dans la famille » du terrain d’origine, même après plusieurs ventes.
Le principe : l’article 682 face à l’article 684 du Code civil
En règle générale, lorsqu’un terrain n’a aucun accès à la voie publique, le propriétaire peut réclamer un passage sur le terrain de ses voisins (art. 682 C. civ.). On cherche alors le trajet le plus court et le moins dommageable.
Cependant, il existe une exception majeure : l’article 684. Si l’enclave résulte d’une division (vente, partage, échange), le passage doit impérativement être pris sur les terrains qui faisaient partie du fonds d’origine.
L’affaire : l’enclave « historique » oubliée lors des ventes
Dans cette affaire, un propriétaire avait vendu ses terrains en deux temps :
- En 2013, il vend les parcelles qui permettaient d’accéder à la route.
- En 2017, il vend le reste de ses terres (devenues enclavées) à une société.
La société acquéreuse, se retrouvant bloquée, tente alors d’assigner un voisin « tiers » (qui n’avait rien à voir avec la division d’origine) pour obtenir un passage. Son argument ? La vente de 2013 n’avait pas prévu de droit de passage formel et, depuis, les terrains ont changé de mains.
La décision : la division l’emporte sur les mutations successives
La Cour de cassation, confirmant la position de la Cour d’appel, rejette la demande de la société. Elle rappelle deux points essentiels :
- Le lien de causalité : Dès lors que l’enclavement est la conséquence directe d’une division foncière, c’est l’article 684 qui s’applique, et non le droit commun de l’article 683.
- L’indifférence des ventes successives : Le fait que les parcelles aient été revendues sans qu’un droit de passage n’ait été aménagé au préalable ne change rien. Le nouveau propriétaire (la société) doit se retourner contre les propriétaires des terrains issus de la division de 2013, et non contre les autres voisins.
Ce qu’il faut retenir
Pour les acquéreurs et les professionnels de l’immobilier, cet arrêt souligne l’importance de l’analyse historique du cadastre.
Bon à savoir : Ce n’est pas parce qu’un terrain est vendu plusieurs fois que l’origine de son enclave est « effacée ». Le passage prioritaire reste sur les parcelles parentes.
