Que faire quand la copropriété n’interdit pas des locations du style Airbnb, mais que l’arrivée incessante de locataires devient invivable ? Qu’est-il possible de faire contre les copropriétaires qui louent leur appartement cent vingt jours par an, voire plus (sans autorisation municipale), lorsque le règlement de copropriété ne l’interdit pas ?
En effet, Airbnb devient une forme de para-commerce, permettant aux propriétaires de louer leurs biens. Cependant, les voisins peuvent être dérangés par l’arrivée incessante des voyageurs, les dysfonctionnements de boîtes à clés, les sonnettes appuyées au mauvais appartement… Ces troubles, par leur intensité et leur récurrence, deviennent difficiles à vivre. C’est la raison pour laquelle, le 13 avril 2022, les copropriétaires d’un immeuble de Montévrain, commune seine-et-marnaise proche de Disneyland Paris, demandent, en assemblée générale, que leur syndic agisse contre trois d’entre eux, qui exploitent des meublés touristiques, ce que leur règlement autorise.
Deux voies juridiques possibles
Face à cette situation, le syndic a fait appel à un avocat, Me Stanislas De Jorna, qui a conseillé de saisir la justice sur deux fondements juridiques distincts.
Premier fondement : l’activité commerciale interdite
Pour la première personne concernée, il a été prouvé qu’elle menait une affaire para-hôtelière qualifiée de commerciale depuis sa résidence en Italie. En effet, elle proposait des prestations telles que : transferts aéroport-appartement, livraison de courses. Le Code général des impôts et la Cour de cassation qualifient une activité de commerciale si la personne propose à minima trois de ces offres : accueil, petit déjeuner, ménage, changement du linge de maison.
Pour établir ces faits, l’avocat a produit des constats d’huissier comprenant des captures d’écran des annonces publiées sur Airbnb ou Booking, ainsi qu’une attestation du service de conciergerie utilisé. Le tribunal judiciaire de Meaux a ordonné l’arrêt de l’exercice de cette activité sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour. La copropriétaire a cessé son activité sans contester la décision.
Second fondement : le trouble anormal de voisinage
Pour démontrer que les deux autres copropriétaires en cause généraient des nuisances allant au-delà des inconvénients normaux de voisinage, le syndic a apporté plusieurs éléments de preuve au dossier. On trouve notamment des captures d’écran d’annonces de location précisant que les locataires peuvent arriver « à toute heure », des attestations rédigées par des voisins qui se plaignent d’être dérangés la nuit par des personnes frappant à leur porte, des vidéos issues de caméras de surveillance qui montrent des va-et-vient constants dans les parties communes, et des photographies de déchets laissés devant les appartements, parfois directement par terre.
L’avocat du syndic a soutenu que ces troubles, de par leur caractère répétitif et leur gravité, causent un préjudice important aux autres copropriétaires dans leur jouissance paisible des lieux. Les juges ont suivi cette argumentation et ont donc condamné les deux copropriétaires à mettre fin à leur activité de location, en prononçant une astreinte de 100 euros par jour en cas de non-respect. Les deux défenderesses se sont exécutées sans faire appel du jugement.
Une jurisprudence désormais consacrée par la loi
Cette décision, rendue le 28 mars 2025, illustre une évolution importante du droit. Si le règlement de copropriété autorise la location touristique, il reste possible de l’interdire sur le fondement du trouble anormal de voisinage, une notion issue de la jurisprudence et désormais inscrite dans la loi.
Chacune des trois personnes condamnées a dû payer 1 000 euros de frais d’avocat au syndicat des copropriétaires, en plus de l’interdiction d’exercer leur activité.
Cette affaire montre que les copropriétaires disposent de recours juridiques même lorsque leur règlement ne prohibe pas explicitement les locations de courte durée. La clé réside dans la constitution d’un dossier solide documentant les nuisances subies : attestations de voisins, images de vidéosurveillance, captures d’annonces, photographies des désordres. C’est la récurrence et l’intensité des troubles qui permettent aux tribunaux de considérer qu’ils dépassent les inconvénients normaux de la vie en copropriété.
