Selon la définition consacrée par le Code de l’urbanisme, une opération crée un lotissement lorsqu’elle a pour objet la division, en propriété ou en jouissance, d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës en vue de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (C. urb., art. L. 442-1). Cependant, cette disposition ne précise pas dans quelle mesure le détachement d’un terrain déjà bâti peut constituer un lotissement, ou même y être intégré.
Dans un arrêt en date du 29 novembre 2023, le Conseil d’État apporte un éclairage sur ce point ainsi que sur l’étendue du contrôle de conformité des constructions aux règles d’urbanisme lorsque des parcelles déjà construites et issues de la division ne sont pas comprises dans le périmètre du lotissement (CE, 29 nov. 2023, n°470788).
En l’espèce, le maire d’une commune avait délivré un permis d’aménager à une société, en vue de la division d’une parcelle en deux parties, l’une déjà bâtie, l’autre destinée à l’être, qui constituait l’unique lot du lotissement ainsi créé. Par ailleurs, le maire avait délivré à cette même société, sur un autre terrain, un permis de construire tenant lieu de déclaration préalable de lotissement, ayant notamment pour objet l’extension d’une construction existante sur l’une des deux parcelles issues de la division, toutes deux bâties. Seule la parcelle concernée par les travaux était incluse dans le périmètre du lotissement constitué. Une association de défense de l’environnement a exercé deux recours pour excès de pouvoir contre ces arrêtés, estimant que les deux parcelles respectivement exclues de ces opérations auraient dues être comprises dans le périmètre des lotissements afin de permettre, lors de l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme, un contrôle de la conformité de l’ensemble des constructions aux règles d’urbanisme en vigueur.
Tout d’abord, le Conseil d’État rejette les pourvois formés par l’association. A la lumière des dispositions prévues par l’article R 442-1 du Code de l’urbanisme, selon lesquelles les détachements de terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas destinés à être démolis ne constituent pas des lotissements et ne sont soumis ni à permis d’aménager, ni à déclaration préalable, il confirme l’appréciation portée par les juges du fond quant à la nature du projet autorisé dans le cadre du permis de construire. Outre la construction d’un garage, d’un mur de clôture et d’une piscine, ledit projet ne prévoit que l’extension d’une maison individuelle après démolition d’une véranda et d’une terrasse. Pour la Haute juridiction administrative, le détachement d’un terrain dans l’unique but d’agrandir un bâtiment existant, même après démolition partielle ou de construire une annexe, ne peut conduire à la création d’un lotissement.
De plus, le Conseil d’État précise que l’ampleur de l’extension n’entre pas en ligne de compte pour la qualification du lotissement. Il réaffirme ainsi sa jurisprudence rendue sous l’empire de la législation antérieure, selon laquelle l’agrandissement d’une construction existante, même significatif, ne peut constituer l’édification d’une construction nouvelle. En l’espèce, les travaux autorisés avaient eu pour effet de doubler pratiquement la surface au sol d’une maison individuelle et d’augmenter d’un tiers sa surface de plancher (CE, 6 mai 1991, n° 70574).
Enfin, le Conseil d’État rejette également le second recours, dirigé contre le permis d’aménager. Il rappelle, d’une part, qu’un lotissement est constitué dès qu’il y a détachement d’au moins un lot à bâtir (CE, 27 juill. 2012, n°342908), d’autre part, que des parties déjà bâties de l’unité foncière divisée peuvent être inclues dans le périmètre du lotissement, à la discrétion du lotisseur (C. urb., art. L. 442-1-2). En l’espèce, la société pétitionnaire n’ayant pas opté pour cette possibilité dans le cadre de sa demande de permis d’aménager, la parcelle bâtie ne faisait pas partie du lotissement constitué. Dès lors, le moyen tiré de l’absence de contrôle de conformité aux règles d’urbanisme des constructions présentes sur cette parcelle ne peut être accueilli, le contrôle opéré lors de la délivrance du permis étant strictement limité aux lots inclus dans le périmètre du lotissement.
