C.E., 9 nov. 2023, n° 469300 ; C.E., 18 juill. 2025, n°492241
Dans l’hypothèse où la notion d’extension d’une construction existante ne serait pas définie dans les documents d’urbanisme, le Conseil d’Etat l’a défini comme une construction dont la surface n’excède pas l’existant et qui n’est pas dépourvue de lien physique et fonctionnel avec celui-ci. Étant précisé que cette définition s’applique indifféremment qu’elle figure dans un plan local d’urbanisme (PLU) ou dans un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI).
La frontière entre « extension » et « construction nouvelle » doit être clairement identifiée. Les constructions nouvelles étant soumises à un régime souvent plus strict que les extensions.
Les collectivités sont libres de définir dans les documents d’urbanisme des notions telles que l’extension d’une construction existante. Elles y ont même plutôt intérêt car en plus d’éviter les interprétations divergentes, sources de contentieux, ce travail de définition permet de faciliter le travail des services instructeurs.
Mais dans le silence des prescriptions ou en l’absence de document d’urbanisme, le Conseil d’Etat en a donné une définition claire dans un arrêt en date du 9 novembre 2023 :
« Lorsque le règlement d’un plan local d’urbanisme ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante, lorsqu’il s’y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit, en principe, s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci. »
Ainsi, deux critères doivent être réunis pour que la construction soit qualifiée d’extension :
→ Un lien physique et fonctionnel avec l’existant ;
→ Une dimension inférieure à l’existant.
Cela contrairement à la Cour administrative d’appel de Versailles qui limitait la définition d’extension au seul critère de lien de continuité physique et fonctionnelle avec la construction existante en estimant que « la superficie d’une extension ou sa proportion par rapport à cette construction existante ne peuvent être encadrées que par des dispositions législatives ou règlementaires spécialement applicables à ces travaux, en particulier les règles locales d’urbanisme » (C.A.A. de Versailles, 30 sept. 2022, n° 20VE02243).
Par un arrêt en date du 18 juillet 2025, le Conseil d’Etat a logiquement fait application de sa définition lorsque la notion figure dans un PPRI et a ainsi jugé :
« Lorsque le règlement d’un plan de prévention des risques d’inondation (PPRI) ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante, lorsqu’il s’y réfère, comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit, en principe, s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci ».
En définitive, le travail de définition opéré par le Conseil d’État consacre une lecture plutôt rigoureuse de la notion d’extension alliant une exigence à la fois de proportionnalité et de continuité. A l’aune de cette dernière décision, on peut logiquement considérer que cette définition s’appliquera à l’ensemble des documents d’urbanisme silencieux sur cette notion. Aux collectivités territoriales désormais de saisir l’enjeu : définir avec précision cette notion dans leurs documents d’urbanisme pour garantir la sécurité juridique des projets, prévenir les contentieux, et affirmer leur vision du développement territorial.
