Guide pour déterminer la destination d’un immeuble ancien

Lorsque ni l’autorisation d’urbanisme, ni les caractéristiques intrinsèques d’un immeuble ancien ne permettent de définir sa destination, le juge se base sur l’ensemble des circonstances factuelles pour l’établir.

La détermination de la destination d’une construction ancienne peut s’avérer complexe. Cependant, elle est essentielle, tant pour le changement de destination des constructions, qui est soumis à une formalité en vertu du code de l’urbanisme, que pour l’application des règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU). 

En général, on se réfère à la destination initiale du bâtiment en fonction de son permis de construire et, le cas échéant, au changement ultérieur de destination ayant fait l’objet d’une autorisation. Cependant, la détermination de la destination d’une construction existante ne peut pas toujours se baser sur une autorisation d’urbanisme, l’exigence d’un permis de construire ayant été généralisée par la loi d’urbanisme du 15 juin 1943.

La jurisprudence a introduit le critère des caractéristiques intrinsèques du bâtiment pour les locaux vides et inutilisés depuis longtemps. Le fait qu’une construction reste inoccupée, même pendant une longue période, n’est pas en soi suffisant pour changer sa destination. Cependant, les caractéristiques intrinsèques ne sont pas toujours déterminantes, notamment lorsqu’elles ne permettent pas d’identifier un seul type d’affectation.

Dans un arrêt du 8 juillet 2024, le Conseil d’État a fourni des directives : lorsque la destination d’un immeuble ne peut être déterminée en raison de son ancienneté, ni par les indications d’une autorisation d’urbanisme, ni par des caractéristiques intrinsèques ne permettant qu’un seul type d’affectation, il revient au juge administratif de déterminer cette destination en se basant sur l’ensemble des circonstances factuelles.

Dans le cas présent, les locaux construits à la fin du XIXe siècle avaient été initialement utilisés par une imprimerie, puis pendant plus de 30 ans par un établissement d’enseignement supérieur, l’École des Hautes Études en Sciences Sociales (EHESS). Lors de leur réhabilitation, la question s’est posée de savoir si les bâtiments avaient perdu leur destination industrielle initiale et relevaient désormais de la destination des CINASPIC (Constructions et Installations Nécessaires aux Services Publics ou d’Intérêt Collectif), telle que définie par le PLU de Paris, qui inclut les établissements universitaires. Le Conseil d’État a validé l’appréciation de la cour administrative d’appel qui a retenu, en l’espèce, la perte de la destination industrielle initiale.

La jurisprudence avait déjà admis occasionnellement la perte de fait d’une affectation. C’était le cas d’une ancienne filature qui avait cessé toute activité depuis de nombreuses années et avait ainsi perdu sa destination industrielle, ou encore d’une bergerie en pierre dont l’usage agricole initial avait cessé depuis longtemps en raison de son abandon.