La procédure de carence, qui s’applique aux copropriétés en difficulté financière, permet à l’autorité publique d’acquérir l’immeuble par expropriation (CCH, art. L. 615-7). Pour renforcer cette mesure, la loi ALUR a introduit une possibilité expérimentale d’exproprier uniquement les parties communes des copropriétés en état de carence jusqu’au 24 mars 2024.
Comme les collectivités n’ont pas utilisé cette option pendant cette période, la loi du 9 avril 2024 relative à la rénovation de l’habitat dégradé a décidé de prolonger cette expérimentation pour 10 ans supplémentaires, soit jusqu’au 24 mars 2034. Un rapport d’évaluation de cette prolongation sera nécessaire au plus tard 6 mois avant son expiration.
Cette mesure expérimentale autorise les autorités expropriantes (commune ou EPCI) à confier la gestion de ces biens d’intérêt collectif à un opérateur financièrement solide, capable de réaliser les travaux nécessaires, ou à le désigner comme bénéficiaire de l’expropriation. L’immeuble n’étant plus soumis au statut de copropriété, l’état descriptif de division doit être modifié pour indiquer qu’une servitude des biens d’intérêt collectif est attachée aux parties privatives. En échange de cette servitude, les propriétaires doivent payer une redevance proportionnelle à la superficie de leurs parties privatives.
Si le déséquilibre financier persiste malgré ces mesures, une expropriation totale de l’immeuble peut être envisagée. Si, au contraire, le déséquilibre est corrigé, le retour à la copropriété est possible après avis favorable de la commune ou de l’EPCI et des propriétaires des biens privatifs, sous réserve du rachat des parties communes concernées (CCH, art. L. 615-10, mod. par L. n° 2024-322, 9 avr. 2024, art. 11, I, 1°).
En raison de la complexité et de la durée de la procédure d’expropriation, la loi du 9 avril 2024 a ajouté une autre mesure expérimentale pour une durée de 10 ans. Elle permet à un opérateur, habilité par une collectivité territoriale, d’acquérir à l’amiable, temporairement, soit le terrain d’assiette de la copropriété carencée, soit les parties et équipements communs des immeubles qui la constituent, soit le terrain et les parties et équipements communs, dans le but d’assurer leur rénovation. Cette cession, dont les modalités sont fixées par une convention entre les copropriétaires et l’opérateur, est entourée de toutes les garanties possibles pour éviter qu’elle ne devienne une charge pour l’opérateur ou pour la copropriété. À cet effet, le législateur a défini le contenu minimal de la convention et précisé que l’opérateur, investi des droits de propriété, assume la responsabilité des dommages causés aux propriétaires de parties privatives ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des biens d’intérêt collectif, sans préjudice de toutes actions récursoires (L. n° 2024-322, 9 avr. 2024, art. 11, II).
