Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

En l’absence d’autorisation de changement d’affectation, un local est réputé être à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970

Dans une décision du 5 avril dernier (CE, 5 avr. 2019, n° 410039), le Conseil d’Etat a jugé que reste à usage d’habitation un local d’habitation irrégulièrement affecté à un autre usage depuis plus de 30 ans et n’ayant fait l’objet d’aucune régularisation, même s’il a été répertorié affecté à cet autre usage lors de la révision foncière de 1970 et n’a pas été réaffecté à l’habitation après cette date.

Un particulier a demandé au juge administratif de condamner une commune à lui verser une indemnité de plus de 400 000 € majorée des intérêts au taux légal, en réparation du préjudice qu’il estime avoir subi du fait d’informations erronées mentionnées dans une lettre du maire relatives à l’usage d’un local lui appartenant dans un immeuble situé sur le territoire de sa commune. L’arrêt du Conseil d’État rendu sur cette affaire apporte une précision intéressante en matière de changement d’usage des locaux.
Plus précisément, le propriétaire d’un local situé au rez-de-chaussée d’un immeuble d’habitation de la petite couronne parisienne, a signé une promesse de vente en 2011. La mairie, consultée par le notaire chargé de la vente, lui a indiqué par lettre qu’il s’agissait d’un bien à usage de remise et de garage qui n’était pas à usage professionnel, commercial ou industriel, précisant que ce local avait fait l’objet, près de 20 ans auparavant, en 1982, d’un procès-verbal pour transformation sans autorisation en local commercial et que l’affectation de ce local ne pouvait pas être modifiée. Le bénéficiaire de la promesse, qui souhaitait acheter un local commercial, a renoncé à son projet d’acquisition à la suite de ce courrier. Le propriétaire a alors recherché la responsabilité de la commune en raison de la faute qu’elle aurait commise en donnant des informations erronées sur l’affectation de son local et en réparation du préjudice subi. Par un arrêt infirmatif, la cour administrative d’appel a condamné la commune à verser au requérant près de 80 000 €. Elle s’est fondée sur les circonstances que le local litigieux était en fait affecté à un usage commercial depuis 1963, qu’il avait été répertorié comme local à usage commercial lors de la révision foncière de 1970 et n’avait pas été réaffecté à l’habitation après cette date. Ainsi condamnée, la commune se pourvoit alors en cassation devant le Conseil d’État.
Pour la Haute Assemblée, il résulte des termes de l’article L. 631-7 du CCH, qu’en l’absence d’autorisation de changement d’affectation ou de travaux postérieurs, un local est réputé être à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cet usage d’habitation était fondé en droit à cette date. Et le Conseil d’État précise surtout que ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet d’attacher les mêmes conséquences au constat, au 1er janvier 1970, de l’affectation d’un local à un autre usage que l’habitation. Autrement dit, reste à usage d’habitation un local d’habitation irrégulièrement affecté à un autre usage, en l’occurrence commercial, depuis plus de 30 ans, même s’il a été répertorié affecté à cet autre usage au 1er janvier 1970 et n’a pas été réaffecté à l’habitation après cette date. En jugeant l’inverse, la cour d’appel administrative a commis une erreur de droit et son arrêt est donc annulé. En conséquence, la commune, qui avait indiqué à l’acquéreur du local que celui-ci était à usage d’habitation, n’a commis aucune faute en délivrant cette information, puisqu’elle avait également précisé que le local avait été transformé sans autorisation en local commercial et que cette irrégularité avait même fait l’objet d’un procès-verbal en 1982.
Cette décision du Conseil d’État est fondée en droit sur une stricte application des dispositions du code de la construction et de l’habitation en matière de changement d’affectation :
– les locaux à usage de remise et de garage situés dans un immeuble d’habitation sont des locaux à usage d’habitation en tant qu’annexes de logements (CCH, art. L. 631-7, al. 2) ;
– la transformation d’un local à usage d’habitation en local à usage commercial, industriel ou administratif est soumise à autorisation préalable de l’administration dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans la petite couronne parisienne (CCH, art. L. 631-7, al. 1er) ;
– un local est réputé être à usage d’habitation s’il avait cette affectation au 1er janvier 1970, sans qu’il y ait lieu de rechercher si cet usage était fondé en droit à cette date, mais pour les locaux réputés affectés à un autre usage au 1er janvier 1970, il convient de rechercher si cet autre usage est juridiquement fondé pour échapper à une présomption d’usage d’habitation (CCH, art. L. 631-7, al. 3 ; CE, 5 avr. 2019, n° 410039) ;
– un local d’habitation en réalité utilisé à un autre usage depuis plus de 30 ans ne bénéficie pas de la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil (CCH, art. L 631-7-1).
A noter que l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction a prévu des dispositions transitoires qui permettaient la régularisation de certaines situations existantes avant son entrée en vigueur. Ainsi, sur demande, les personnes ayant changé d’affectation leur local sans autorisation avant le 10 juin 2005, pouvaient bénéficier d’une autorisation personnelle en justifiant d’un usage continu et non contesté des lieux à une fin autre que l’habitation pendant 20 ans au moins. Mais, cette autorisation restant personnelle et non réelle, même si cette demande avait été effectuée par le propriétaire et avait abouti, il n’aurait pu la transmettre à l’acquéreur lors de la vente de son local.

Laisser un commentaire

%d blogueurs aiment cette page :