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Obligation de disposer d’un ascenseur dans les bâtiments d’habitation R+3

A compter du 1er octobre 2019, les nouveaux bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de deux étages devront être équipés d’un ascenseur. A cette même date entrera en vigueur le nouveau concept de logement évolutif qui sera prochainement détaillé par arrêté.

 

Les pouvoirs publics viennent de fixer les premières modalités d’application de leur nouvelle politique d’accessibilité des bâtiments d’habitation aux personnes handicapées. Un décret du 11 avril 2019 abaisse tout d’abord le seuil d’installation obligatoire d’un ascenseur dans les immeubles neufs, seuil qui passe ainsi de R+4 à R+3. Il donne également quelques informations sur les caractéristiques des logements évolutifs qui ont été mis en place dans le cadre de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Mais il faudra attendre la parution d’un arrêté pour connaître en détail le contenu des travaux simples permettant de rendre les locaux accessibles.
Ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er octobre 2019.
Ce texte actualise, par ailleurs, le décret fixant le délai d’acceptation tacite par le bailleur des travaux d’adaptation du logement aux situations de handicap ou de perte d’autonomie, qui sont réalisés par le locataire (D. n° 2016-1282, 29 sept. 2016, art. 2, I, al. 2, mod. par D. n° 2019-305, 11 avr. 2019, art. 3). La loi ELAN a en effet ramené de 4 mois à 2 mois le délai au terme duquel le locataire peut engager les travaux à défaut de réponse du bailleur à sa demande (L. n° 89-462, 6 juill. 1989, art. 7, f, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 64, V).
Il faut aussi signaler dans le décret la modification de l’échéancier de paiement dans les contrats de construction de maisons individuelles avec fourniture de plans. Les revêtements extérieurs sont dorénavant ajoutés à la liste des travaux relevant de la fin du chantier de construction et dont l’achèvement entraîne le versement de 95 % du prix convenu (CCH, art. R. 231-7, I, mod. par D. n° 2019-305, 11 avr. 2019, art. 4).
Les immeubles R+3 dotés obligatoirement d’un ascenseur
Un ascenseur devra être installé, à compter du 1er octobre 2019, dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs neufs comportant plus de deux étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée. Cette modification de l’article R. 111-5 du CCH est la concrétisation de l’annonce faite par le Premier ministre le 26 septembre 2018 afin de répondre aux inquiétudes des associations de défense des personnes handicapées, voyant d’un mauvais oeil l’arrivée du concept de « logement évolutif » dans le projet de loi ELAN.
En abaissant le seuil de R+4 (4 étages et plus) à R+3 (3 étages et plus), le gouvernement entend compenser la diminution du quota obligatoire de logements accessibles, qui est passé de 100 % à 20 % dans le cadre de la loi ELAN. Comme l’a souligné le Conseil national consultatif des personnes handicapées (CNCPH) dans un avis rendu le 18 janvier 2019, cette mesure permet d’augmenter la qualité de vie pour tous et de tenir compte du vieillissement de la population. Elle profite aussi bien aux personnes handicapées ou âgées qu’aux personnes utilisant des poussettes, aux déménageurs, livreurs, manutentionnaires, concierges, équipes de nettoyage, etc.
A la grande satisfaction des associations, le texte ne contient plus la condition figurant dans un premier projet de décret, qui consistait à subordonner l’installation de l’ascenseur à la création de 12 logements par cage d’escalier. Or, cette condition aurait pu encourager quelques maîtres d’ouvrage à échapper à l’obligation réglementaire en réduisant le nombre de logements à certains étages. L’ascenseur s’imposera donc dès qu’il y aura au minimum un 3e étage en plus du rez-de-chaussée, quel que soit le nombre de logements prévus par niveau dans le programme de construction.
Des logements évolutifs à ne pas sous-estimer en superficie
Le décret du 11 avril 2019 introduit dans l’article R. 111-18-2 du CCH les dispositions de la loi ELAN sur le logement évolutif (CCH, art. L. 111-7-1, 1°, mod. par L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 64, I). Le taux minimum de 20 % de logements accessibles (et au moins un logement accessible) remplace donc le principe du « tout accessible ».
Est logiquement ajouté à cet article un paragraphe relatif aux logements évolutifs. Ces logements sont, à l’instar des logements accessibles, ceux situés au rez-de-chaussée ou en étages desservis par un ascenseur. Ils permettent, au moins, à une personne handicapée d’utiliser le séjour et un cabinet d’aisance. Mais ils doivent pouvoir être convertis ultérieurement en logements accessibles grâce à la réalisation de travaux simples.
Pour l’instant, pas plus de précisions sur la nature de ces travaux si ce n’est qu’ils ne doivent pas porter atteinte aux éléments de structure ni à certains réseaux encastrés en cloisons (ce qui pourrait alors concerner les installations électriques et les canalisations). Un arrêté à paraître prochainement définira le contenu des travaux simples. Lors du débat parlementaire portant sur le projet de loi ELAN, le ministre de la cohésion des territoires a toutefois précisé que de simples travaux, comme le déplacement de cloisons n’affectant pas les alimentations en fluide, les entrées et flux d’air et le tableau électrique, devraient permettre de rendre un logement accessible.
Les constructeurs ont jusqu’au 1er octobre 2019 pour intégrer dans leurs programmes ces nouvelles mesures réglementaires. Mais ils doivent d’ores et déjà savoir que des garde-fous ont été prévus pour assurer un espace suffisant de circulation dans le logement évolutif qui a vocation à devenir accessible. L’article R. 111-18-2 du CCH indique expressément que pour une même typologie de logements, la surface moyenne des logements évolutifs ne pourra pas être inférieure, lors de leur conception, à la surface moyenne des logements qui sont déjà accessibles dès la construction.

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