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Construction sur le terrain d’autrui : focus sur la prescription de l’action en suppression d’un empiétement 

Le droit de propriété est imprescriptible mais, sous cette réserve, les actions réelles immobilières sont soumises à un délai de prescription de 30 ans ( C. civ., art.  2227).

La Cour de cassation a plusieurs fois rattaché les actions intentées par un propriétaire victime d’empiétement à l’imprescriptibilité traditionnelle des actions en revendication, et ce dans différents litiges (par ex : Cass. 3e civ., 1er juill. 2014, n° 12-21.485, n° 905 D), puisque sont par nature imprescriptibles les actions engagées en vue de faire cesser une atteinte au droit de propriété et d’en revendiquer l’ensemble des attributs (Cass. 3e civ., 21 févr. 2019, n° 17-25.733).

La nature immobilière de l’action tendant à la remise en état des lieux par suppression de l’empiétement permet corrélativement d’exclure l’application de la prescription prévue pour les actions en responsabilité de nature personnelle (Cass. 3e civ., 11 févr. 2015, n° 13-26.023, n° 146 FS – P + B).

Certaines distinctions ont cependant pu être faites s’agissant des irrégularités commises au sein d’une copropriété, bien que leur maniement s’avère à la fois incertain et délicat :

– l’action est plutôt considérée comme de nature personnelle, et soumise au délai de prescription décennal prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque son objet principal est d’obtenir, à travers la démolition, le respect des règles de la copropriété. L’action doit par exemple être intentée dans le délai de 10 ans lorsqu’elle vise à la suppression d’un empiétement sur les parties communes, intervenu à l’occasion de travaux autorisés par une assemblée générale (Cass. 3e civ., 19 juin 2013, n° 12-11.791, n° 734 FS – P + B). Il en est de même pour les demandes de démolition d’ouvrages édifiés sur des parties communes en contravention du règlement de copropriété ou sans autorisation (Cass. 3e civ., 6 nov. 1991, n° 90-10.128, n° 1585 P : Bull. civ. III, n° 265 ; Cass. 3e civ., 15 juin 1988, n° 86-19.030 : Bull. civ. III, n° 111) ;

– il s’agit plutôt d’une action réelle, jurisprudentiellement rattachée à la prescription trentenaire, lorsque la démarche a essentiellement pour objet d’assurer la défense et la protection du droit de propriété, en tant que tel. Relève par exemple de cette catégorie l’action tendant à la suppression d’un ouvrage ou d’un équipement empiétant sur une partie privative d’un lot de copropriété (Cass. 3e civ., 11 déc. 2012, n° 11-22.600 ; Cass. 3e civ., 20 nov. 2002, n° 00-17.539, n° 1703 FS – P + B : Bull. civ. III, n° 232), ou celle ayant pour principal objet d’obtenir la restitution de parties communes qu’un copropriétaire s’est indûment appropriées (Cass. 3e civ., 24 févr. 1993, n° 91-11.855, n° 333 P : Bull. civ. III, n° 22 ; Cass. 3e civ., 16 oct. 2013, n° 12-23.252 ; Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-25.144).

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