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Ensemble immobilier unique : le Conseil d’Etat précise la notion de lien fonctionnel

Par une décision du 28 décembre 2018, le Conseil d’Etat précise les caractéristiques permettant d’établir un lien fonctionnel entre deux immeubles pouvant former un ensemble immobilier unique.

Dans une jurisprudence dite Commune de Grenoble du 17 juillet 2009 (CE 17 juillet 2009, n° 301615, Commune de Grenoble, Communauté d’agglomération Grenoble Alpes métropole), le Conseil d’Etat,  dans une logique de simplification, avait consacré le principe selon lequel un unique ensemble immobilier doit faire l’objet d’un unique permis de construire.

Depuis, cette notion d’ensemble immobilier unique a été précisée. C’est ainsi qu’il a considéré que des constructions distinctes, qui ne sont ni physiquement indissociables ni légalement nécessaires l’une à l’autre, ne peuvent être regardées comme formant un ensemble immobilier unique et n’ont pas à faire l’objet d’un unique permis de construire (CE 28 décembre 2017, n° 406782, Société d’études et de réalisations immobilières et foncières 3B).

Récemment, le Conseil d’Etat est de nouveau intervenu en considérant que le lien fonctionnel qui permet à deux constructions, tout en étant séparées, de former un ensemble immobilier unique dépend des considérations d’ordre technique ou économique mais aussi des règles d’urbanisme (CE 28 déc. 2018, n° 413955). En l’espèce, deux projets situés sur deux terrains contigus ont été qualifiés d’ensemble immobilier unique devant, comme la règle issue de la jurisprudence du Conseil d’Etat le veut, faire l’objet d’un seul permis de construire. Le tribunal administratif de Pau s’est fondé sur les seuls éléments techniques (même voie d’entrée et de circulation interne, partage des mêmes réseaux et d’autres équipements annexes) pour caractériser un lien fonctionnel entre ces constructions distinctes. Cependant, pour le Conseil d’État, ce dernier a commis une erreur de droit. En effet, selon lui, « la seule circonstance que l’une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l’autre, au regard de considérations d’ordre technique ou économique et non au regard des règles d’urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique ».

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