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Nouvelle exonération fiscale pour les expatriés en matière de plus-values immobilières

Le législateur crée une exonération d’imposition des plus-values spécifique en cas de cession de l’ancienne résidence principale du non-résident. Il allonge, par ailleurs, le délai maximum de cession du logement occupé dont les expatriés peuvent bénéficier au titre du régime d’exonération déjà existant.

 

Deux raisons ont poussé les pouvoirs publics à modifier le régime d’exonération d’imposition des plus-values de cession d’un logement. En effet, force est de constater que le marché immobilier actuel ne facilite pas la cession des biens situés en France et appartenant aux ménages qui sont déjà expatriés. Mais ce sont surtout des craintes de condamnation, aussi bien au niveau national qu’au niveau communautaire, pour des raisons de différence de traitement fiscal entre les résidents et les non-résidents, qui ont poussé le législateur à créer un nouveau régime d’exonération spécifique en cas de cession de l’ancienne résidence principale située en France.
La loi de finances pour 2019 a opéré ces aménagements qui sont entrés en vigueur pour les cessions réalisées à compter du 1er janvier 2019.
Exonération d’imposition des plus-values résultant de la cession de l’ancienne résidence principale du non-résident issue de l’article 244 bis A du CGI. 
Pour les cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2018, les contribuables expatriés qui vendaient le bien qui constituait leur résidence principale avant le transfert de leur domicile fiscal hors de France, ne pouvaient pas bénéficier du dispositif d’exonération d’imposition des plus-values dont les résidents peuvent se prévaloir au titre de l’article 150 U, II, 1° du CGI. Seule l’exonération particulière tenant à la cession d’un logement, soumise à des conditions plus drastiques prévues par l’article 150 U, II, 2° du CGI, leur était applicable.
Désormais, dans le cadre de la loi de finances pour 2019, le législateur a décidé d’exonérer également d’imposition de plus-values la cession de l’ancienne résidence principale en France, mais sous certaines conditions (art. 244 bis A, I, 1 du CGI modifié par la loi de finance pour 2019). En cas de non-respect de ces conditions, l’exonération déjà existante issue de l’article 150 U, II, 2° du CGI sera toujours applicable.
A noter : le Tribunal administratif de Versailles a remis en cause la différence de régime  d’exonération existante entre les résidents et non-résidents en se fondant sur le principe européen de libre circulation des capitaux (TA Versailles, 5e ch., 26 juin 2018, n° 1503365), et ce alors même que le Conseil constitutionnel avait pris le soin de déclarer, dans une décision du 27 octobre 2017 (Cons. const., déc., 27 oct. 2017, n° 2017-668 QPC : JO, 29 oct.), que le législateur pouvait, conformément à la Constitution, instaurer des régimes fiscaux distincts pour des personnes placées dans des situations différentes dès lors que cette différence de traitement était en rapport avec l’objet de la loi et fondée sur des critères objectifs et rationnels. Cependant, les Sages n’ayant pas examiné la compatibilité du régime d’exonération de l’article 150 U, II, 2° du CGI avec le droit européen, les pouvoirs publics ont pris les devants en instaurant le nouveau régime d’exonération.
Personnes pouvant se prévaloir du régime d’exonération tenant à la cession de la résidence principale
Peuvent bénéficier du nouveau régime d’exonération les personnes ayant transféré leur domicile fiscal hors de France dans un État membre de l’Union européenne ou dans un État ou territoire ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales ainsi qu’une convention d’assistance mutuelle en matière de recouvrement ayant une portée similaire à celle prévue par la directive 2010/24/UE du Conseil du 16 mars 2010 concernant l’assistance mutuelle en matière de recouvrement des créances relatives aux taxes, impôts, droits et autres mesures.
Le nouveau pays de résidence du contribuable ne doit pas être un État ou territoire non coopératif au sens de l’article 238-0 A du CGI, c’est-à-dire un paradis fiscal.
Conditions tenant à la résidence principale cédée
La vente de l’ancienne résidence principale en France est exonérée d’imposition des plus-values en résultant, dès lors que :
– la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
– et que l’immeuble n’a pas été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession.
A l’instar du régime d’exonération applicable aux contribuables résidents, l’exonération s’applique à la cession des dépendances immédiates et nécessaires de cet immeuble, à la condition que leur cession intervienne simultanément à celle de l’immeuble.
Absence de déclaration de plus-values
Si la cession de l’ancienne résidence principale bénéficie de l’exonération, aucune déclaration ne doit être déposée.
En revanche, l’acte de cession soumis à la formalité fusionnée ou présenté à l’enregistrement doit préciser, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité d’enregistrement, la nature et le fondement de l’exonération.
Non-cumul des régimes d’exonération bénéficiant aux non-résidents
Le contribuable non-résident qui a bénéficié du régime d’exonération d’imposition des plus-values tenant à la cession de l’ancienne résidence principale ne peut pas, par ailleurs, bénéficier de l’exonération tenant à la cession d’un logement prévue par l’article 150 U, II, 2° du CGI, et réciproquement.
Allongement du délai maximum pour céder le logement occupé éligible au régime d’exonération de l’article 150 U, II, 2° du CGI
Si le contribuable non-résident ne remplit pas les conditions pour bénéficier du nouveau régime d’exonération liée à la cession de l’ancienne résidence principale (v. ci-dessus), il a toujours la possibilité d’être exonéré d’imposition de plus-values en cas de cession d’un logement en vertu de l’article 150 U, II, 2° du CGI.
Les modalités d’éligibilité à ce second dispositif fiscal de faveur sont cependant plus contraignantes. L’exonération s’applique notamment, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable.
Par ailleurs, la cession du logement doit intervenir dans un certain délai lorsque le cédant n’a pas la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession. Jusqu’au 31 décembre 2018, ce délai était de 5 ans. Mais, compte tenu de l’état actuel du marché immobilier rendant plus difficiles les ventes de biens et de la nécessité financière pour certains ménages expatriés de louer le logement en attendant sa vente, le délai de réalisation de la cession a été doublé, passant ainsi de 5 ans à 10 ans (CGI, art. 150 U, II, 2°, a, mod. par L. fin. 2019 n° 2018-1317, 28 déc. 2018, art. 43, I, A).
En revanche, il n’existe aucune condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

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