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Modalités de calcul d’une plus-value immobilière d’un bien acquis en nue-propriété moyennant le paiement d’une rente viagère

La Cour vient de rappeler les modalités de calcul d’une plus-value immobilière d’un bien acquis en nue-propriété moyennant le paiement d’une rente viagère et revendu en pleine propriété après décès du crédirentier et extinction de l’usufruit.

Le 18 janvier 2005, M. et Mme A ont acquis de Mme C la nue-propriété d’une maison d’habitation, située à Sanguinet, et la pleine propriété du terrain de cette maison, pour un prix de 53 000 €. 3 000 € de cette somme ont été payés au comptant le jour de la vente tandis que les 50 000 € restants ont été convertis en une rente viagère annuelle de 4 500 € assortie d’une obligation de soins de la vendeuse.

Après le décès de Mme C survenu le 13 février 2010, M. et Mme A ont revendu la maison d’habitation le 30 août 2010 au prix de 180 000 € puis souscrit une déclaration de plus-value immobilière sur laquelle ils ont porté la somme de 72 857 € comme prix d’acquisition de leur propriété en 2005.

A la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration a estimé que le prix d’acquisition devait être fixé à 53 000 € et a notifié une une proposition de rectification du 19 novembre 2013 à M. et Mme A.

Ces derniers relèvent appel du jugement rendu le 4 mai 2016 par lequel le TA de Pau a rejeté leur demande de décharge de ces impositions.

 

En cas de revente de biens acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, la doctrine BOFIP (BOI 8 M-1-04 reprise au BOFIP-Impôt BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912, n°80) commentant les dispositions de l’article 150-VB-I, al 2 du CGI dispose que :

« Le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant.

Toutefois, afin de tenir compte, pour le calcul de la plus-value, du caractère essentiellement aléatoire du contrat de rente viagère, il a été décidé d’autoriser le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l’acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente. La même option est ouverte aux contribuables qui, ayant cédé un bien acquis dans les mêmes conditions, conservent à leur charge le service de la rente viagère. Étant donné que, dans ce cas, la rente restant à courir ne fait pas l’objet d’une évaluation dans l’acte de cession, le contribuable devra indiquer dans sa demande, les éléments qui ont servi de base à l’évaluation de la rente retenue en majoration du prix d’acquisition.

Cette mesure de tempérament est également susceptible de s’appliquer lorsque le crédirentier est décédé au moment de la vente du bien. Dans cette hypothèse, il convient de retenir comme prix d’acquisition le montant des arrérages effectivement versés majoré, le cas échéant, de la fraction du prix d’acquisition payée comptant. »

Il résulte des dispositions de l’article 150-VB-I du CGI que, dans le cas où l’immeuble cédé a été acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, le prix d’acquisition retenu pour ce bien est constitué par le capital représentatif de la rente au jour de l’acquisition.

Au cas particulier, la Cour en déduit que « l’administration fiscale a entendu faire application de cette règle en substituant la somme de 53 000 € à celle mentionnée par les requérants dans leur déclaration de plus-value immobilière. »

Après le décès de leur vendeuse, M. et Mme A ont acquis par voie d’extinction l’usufruit de la maison d’habitation dont ils avaient la nue-propriété depuis la vente de 2005.

Pour calculer la plus-value immobilière qu’ils ont réalisée lors de la vente de leur bien le 30 août 2010, M. et Mme A ont retenu, en se référant au barème institué par l’article 669 du CGI, un prix d’acquisition de 72 857 € correspondant à la valeur en pleine propriété du bien à l’occasion de la date d’acquisition de la nue-propriété.

M et Mme. A se prévalaient de la doctrine fiscale applicable en cas de cession après réunion de propriété.

Selon cette doctrine (BOI 8 M-1-05 reprise au BOFIP-Impôt BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10-20120912, n°210) lorsque la nue-propriété a été acquise à titre onéreux et l’usufruit par extinction […]« il est admis de retenir pour le calcul de la plus-value immobilière imposable, la valeur vénale de chacun des droits (donc la valeur de la pleine propriété) à la date d’entrée de la nue-propriété dans le patrimoine du cédant. »

Mais pour la CAA, « la cession d’un bien acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, qui est la situation dans laquelle se trouvent les requérants, a été traitée par une instruction du 14 janvier 2004, publiée au bulletin officiel des impôts M-1-04, qui, bien qu’antérieure à celle du 4 août 2005, n’a été ni abandonnée par l’administration ni annulée à la date des impositions en litige. Cette instruction précisait, conformément d’ailleurs à l’article 150 VB du code général des impôts, que «  le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée, le cas échéant, de la fraction d’acquisition du prix d’acquisition payée comptant.  ». »

Pour la Cour, l’existence de l’instruction du 14 janvier 2004 fait ainsi obstacle à ce que les requérants se prévalent de l’instruction administrative du 4 août 2005, laquelle ne vise pas le cas particulier de l’imposition de la plus-value résultant de la cession d’un bien immeuble acquis moyennant le paiement d’une rente viagère.

Partant la CAA de Bordeaux rejette la requête de M et Mme A.

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