La bonne foi de l’acquéreur, au moment de son acquisition, permet d’écarter les demandes d’expulsion et de destruction d’ouvrages empiétant partiellement sur la réserve domaniale.
Dans un arrêt du 30 mars 2017, n°15-21.790, la Cour de cassation vient de souligner que la sanction de constructions irrégulières, portant atteinte à la domanialité de zones littorales, peut dans certains cas se heurter à la théorie jurisprudentielle de l’apparence permettant, alors de passer outre les vices affectant un titre de propriété immobilière pour peu que l’acquéreur ait été de bonne foi et victime d’une erreur commune.
L’argument reste d’ailleurs admissible même s’il est démontré, comme ici, que le propriétaire actuel n’ignore plus l’irrégularité commise par l’un de ses prédécesseurs, et sait aujourd’hui qu’une partie de ses bâtiments, censés avoir été édifiés en retrait de la zone des 50 pas géométriques, empiètent sur la réserve domaniale.
Car comme le souligne la Cour, c’est au moment de l’acquisition que doit s’apprécier la bonne foi permettant éventuellement de se prévaloir d’une erreur commune.
Le juge doit alors se pencher sur la nature et la portée des informations disponibles, à cette date, avant d’accueillir les demandes d’expulsion et de démolition formulées à l’encontre de l’acheteur final du bien. Or dans cette affaire, plusieurs éléments pouvaient entretenir une croyance erronée, et partagée par tous, en la régularité du titre et des ouvrages cédés.
Si le dernier acte d’achat comportait une mention, finalement rayée, selon laquelle le bien et les constructions vendues dépendaient partiellement de la réserve domaniale, les actes antérieurs avaient toujours fait référence à une propriété bordée par la réserve des 50 pas géométriques, sans que rien n’indique que les constructions, édifiées par un ancien propriétaire, empiétaient en réalité sur cette zone. Il pouvait au contraire être dûment justifié de l’obtention d’un permis de construire autorisant expressément l’édification des bâtiments, à charge de respecter une distance de 5 mètres par rapport à la limite de la réserve, et d’un certificat de conformité censé attester du respect de cette prescription.
Si l’erreur tirée des apparences est retenue et constitue ainsi un obstacle majeur, susceptible de s’inviter dans divers litiges impliquant le droit de propriété.
Au vu de son impact potentiel en la matière, certains ont donc été tentés de remettre globalement en cause sa légitimité, par le biais d’une question prioritaire de constitutionnalité. Une QPC alors traitée le même jour, s’est en revanche soldée par un échec. La Cour de cassation a relevé que, sous couvert d’un rattachement à une interprétation constante de l’article 544 du code civil, la demande avait pour objet de contester la construction jurisprudentielle de la théorie de l’apparence, appliquée au domaine immobilier et que la question, qui ne concernait pas une disposition législative, était donc irrecevable.