Urbanisme – Construction – Energie – Sécurité

Contrat de bail et droit de l’environnement

(…) Sur le moyen unique :

Attendu que la société Klepierre fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que l’obligation d’obtenir une autorisation administrative pour l’exploitation d’une installation classée au sens des articles L. 511-1 à L. 517-2 du Code de l’environnement incombe à l’exploitant de l’activité soumise à autorisation et non au propriétaire des lieux dans lesquels l’activité est exercée ; qu’en cas de bail, cette obligation pèse donc sur le preneur et non sur le bailleur ; qu’en l’espèce, en retenant, pour rejeter la demande de la société Klepierre visant à obtenir l’indemnisation par les sociétés Heppner et Woehl et cie du préjudice résultant de la perte des loyers et de la moins value réalisée sur la vente de l’immeuble non conforme à la réglementation, que le bailleur avait commis une faute en ne sollicitant pas l’autorisation requise, la cour d’appel a violé les articles L. 511-1 et suivants du Code de l’environnement ;

2°/ qu’en tout état de cause, la clause du bail par laquelle le preneur accepte formellement de prendre en charge l’obtention de toutes les autorisations administratives éventuellement nécessaires à l’exploitation de son activité dans les locaux objet du bail et de se conformer, pendant toute la durée du bail, à toutes les exigences administratives a nécessairement pour effet de mettre à la charge du preneur l’obligation d’indemniser le bailleur du préjudice résultant du manquement à ces obligations contractuelles ; qu’en l’espèce en considérant, pour exonérer le preneur de toute responsabilité, que la stipulation avait pour seul objet d’exonérer la société Klepierre de toute responsabilité à l’égard de son locataire et d’obliger celui-ci à exploiter son commerce en se conformant aux prescriptions administratives pour que son bailleur ne soit pas inquiété du fait de son activité et qu’elle n’avait pas pour but de transférer au preneur les obligations que le propriétaire des murs supporterait en raison de l’activité commandée par la configuration des lieux, la cour d’appel a méconnu la loi des parties, dénaturé la clause précitée et a ainsi violé l’article 1134, alinéa 1er, du Code civil ;

3°/ qu’en constatant que les sociétés Heppner et Woehl ont certainement commis une faute en exploitant pendant plusieurs années un entrepôt sans vérifier si celui-ci respectait la réglementation environnementale tout en considérant que les obligations imposées par cette réglementation pèsent sur le seul propriétaire des murs en raison de l’activité commandée par la configuration et l’usage normal des lieux, la cour d’appel a violé l’article 1147 du Code civil ;

4°/ que, dans ses conclusions d’appel, la société Klepierre faisait valoir qu’au moment de la conclusion du bail, le bâtiment loué par la société Klepierre à la société Heppner était parfaitement conforme à la réglementation alors en vigueur, la circulaire du 4 février 1987 imposant à l’époque une distance minimale de 10 mètres entre un entrepôt relevant des installations classées et « les immeubles habités ou occupés par des tiers et les établissements recevant du public » ; qu’en effet, selon le rapport réalisé en décembre 2004 par OTE Ingénierie, la distance d’éloignement séparant l’entrepôt des bâtiments voisins était supérieure à 10 mètres, sauf au niveau de la façade sud implantée à 9 mètres d’un parking réservé aux poids lourds ; que néanmoins cette façade n’était pas la propriété de la société Klepierre mais celle de la société Locindus et que ce parking ne rentrait pas dans les catégories visées par la circulaire de sorte qu’en définitive, lors de la conclusion du bail, les locaux loués par la société Klepierre à la société Heppner présentaient toutes les caractéristiques requises afin de permettre au locataire d’obtenir ultérieurement l’autorisation d’exploiter dans l’entrepôt une installation classée relevant de la rubrique 1510 de la nomenclature, selon les règles alors applicables ; qu’en considérant toutefois que les intimés relèvent sans qu’il leur soit répondu que dès avant l’arrêté du 5 août 2002 la distance d’éloignement des limites n’était pas respectée en tous points sur le site puisque la façade sud était implantée à 9 mètres d’un parc de stationnement alors que la réglementation existante exigeait un prospect de 10 mètres, de telle sorte que l’autorisation demandée n’aurait pas été accordée, la cour d’appel a dénaturé les conclusions d’appel de la société Klepierre et ainsi violé l’article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu’ayant retenu par motifs propres et adoptés que, si les sociétés Heppner et Woehl, locataire et sous-locataire, avaient commis une faute en exploitant pendant plusieurs années l’entrepôt sans vérifier si celui-ci respectait la réglementation environnementale, la société Klepierre, bailleur, avait acheté en l’état futur d’achèvement cet entrepôt dont la finalité intrinsèque première était le stockage dix ans avant de le louer à la société Heppner sans qu’il ait fait l’objet ni de déclaration, ni de demande d’autorisation d’exploiter tant au moment de la construction que de l’installation du premier locataire, la cour d’appel, qui a constaté que les autorisations qui faisaient défaut n’étaient pas spécifiques à l’activité des sociétés Heppner et Woehl mais procédaient de l’usage normal de l’entrepôt, a pu déduire de ces seuls motifs, sans se contredire ni violer l’article L. 511-1 du Code de l’environnement, que la première faute ayant été commise par le bailleur, la société Klepierre ne démontrait pas que les loyers qu’elle avait pu perdre ou la moins-value de l’immeuble lors de sa vente étaient imputables à la faute des sociétés Heppner et Woehl ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi ; (…)

 Cass. 3e civ., 4 juin 2009, n° 08-12.126, FS-P+B

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