Lorsqu’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) est annulé par le juge, la question est de savoir quelles règles vont régir les futures constructions. Un jugement récent du Tribunal administratif de la Guadeloupe vient préciser une règle sévère mais nécessaire : en cas d’annulations successives, la commune perd le bénéfice de son ancien zonage.
Le principe : la remise en vigueur de l’ancien document
En temps normal, l’article L. 600-12 du Code de l’urbanisme prévoit que l’annulation d’un PLU fait renaître le document précédent (souvent un ancien Plan d’Occupation des Sols – POS). Ce « sursaut » du POS est toutefois limité par la loi à une durée de 24 mois, le temps pour la commune de voter un nouveau PLU conforme.
La sanction : le passage direct au RNU en cas de récidive
La nouveauté réside dans le traitement des communes qui ne parviennent pas à régulariser leur situation. Dans l’affaire jugée, une commune avait vu son premier PLU annulé. Elle en avait adopté un second, mais celui-ci a également été annulé car il contenait les mêmes erreurs que le précédent.
Le juge a tranché : après une seconde annulation consécutive, on ne revient plus au POS. Le territoire communal tombe directement sous le régime du Règlement National d’Urbanisme (RNU).
Pourquoi est-ce une mauvaise nouvelle pour les propriétaires ?
Le passage au RNU est souvent synonyme de blocage pour de nombreux projets, car il impose la règle de la constructibilité limitée (article L. 111-3 du Code de l’urbanisme). En clair :
- Seules les constructions à l’intérieur des zones déjà bâties sont autorisées.
- Les projets en périphérie ou dans des zones que le PLU prévoyait d’ouvrir à l’urbanisation deviennent impossibles à réaliser.
L’objectif du législateur
Cette jurisprudence s’appuie sur l’esprit de la loi ELAN. L’idée est d’inciter (voire de contraindre) les collectivités à adopter rapidement des documents d’urbanisme solides. Si une commune échoue deux fois à produire un PLU légal, elle perd son autonomie en matière de planification et se voit appliquer les règles nationales, bien plus restrictives.
Ce qu’il faut retenir
Pour un investisseur ou un particulier, il est primordial de vérifier l’historique judiciaire du PLU d’une commune. Si le plan actuel est fragile et qu’il fait suite à une précédente annulation, le risque est de voir son terrain basculer en zone inconstructible du jour au lendemain par application du RNU.