La Troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré, aux termes de son arrêt n° 16_25.829, rendu le 31 mai 2018, que la cession simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien rural au profit de deux bénéficiaires distincts a pour objet le transfert en une seule opération de la pleine propriété sans même qu’il soit nécessaire de procéder à une recherche d’intention frauduleuse, l’absence d’une déclaration d’intention d’aliéner de ce bien est sanctionnée au moyen d’une nullité de la vente avec dommages-intérêts.
En l’espèce, était en cause une cession simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit à différents acquéreurs. Le notaire avait adressé en août 2012 à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural (« SAFER ») de Lorraine une déclaration d’opération exemptée de droit de préemption (C. rur., art. L. 143-4 et R. 143-9 anc.), puis avait authentifié la vente du bien rural par acte dressé le 17 septembre 2012. La SAFER s’était prévalue de son droit de préemption considérant que la vente portait sur la pleine propriété et non sur un simple droit démembré (nue-propriété) et avait saisi le tribunal de grande instance d’une demande en annulation de la vente et substitution aux acquéreurs. La SAFER a obtenu pleine satisfaction devant la cour de Nancy. Les acheteurs évincés par la préemption SAFER ont formé un pourvoi en cassation.
Le premier moyen a contesté l’analyse retenue par les juges d’appel de la vente simultanée de la nue-propriété et de l’usufruit à différents acquéreurs. De jure, le droit de préemption de la SAFER, « qui s’exerce en vue de réaliser l’équilibre des exploitations agricoles et d’éviter la spéculation foncière, ne peut jouer, hormis le cas de fraude, à l’occasion de la vente de la nue-propriété d’un bien rural », c’est notamment ce qu’a pu retenir la Cour de cassation dans un arrêt n°69-12.485, rendu le 06 novembre 1970, une jurisprudence classique, plusieurs fois réitérée et étayée. Cependant, la cour d’appel et la Cour de cassation ont adopté un raisonnement tout autre : « ayant retenu, sans dénaturation, que l’acte du 17 septembre 2012 emportait la vente, non pas de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens concernés, mais de celle de ces deux droits simultanément, de sorte qu’il avait pour objet le transfert, en une seule opération, de la pleine propriété, même si l’usufruit et la nue-propriété étaient cédés à deux personnes distinctes ». La vente ainsi intervenue a pour objet le transfert en une seule opération de la pleine propriété d’un bien rural. C’est là le point clé de l’arrêt qui nous rapproche du texte issu de la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 (C. rur., art. L. 143-1, al. 5 ; S. Prigent, Loi d’avenir pour l’agriculture : entre réalisme et utopie, AJDI 2015. 15, spéc. 17). Ainsi, la cour d’appel « n’était pas tenue de procéder à une recherche d’intention frauduleuse que ses constatations rendaient inopérantes ».
Le second moyen a fait grief aux premiers juges d’avoir dit que « la SAFER sera substituée aux acquéreurs ». A noter que le notaire avait adressé une déclaration concernant la vente (déclaration d’opération exemptée de préemption) et non une déclaration d’intention d’aliéner (notification valant offre de vente). L’article L. 412-12 du code rural prévoit, en la situation, « une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue », sans qu’il soit question de substitution. C’est précisément sur ce point de droit et dans cette limite, que l’arrêt de la cour de Nancy est cassé.