La Cour de cassation condamne le vendeur qui ne pouvait ignorer les vices cachés affectant les locaux, en sa qualité de dernier exploitant précédemment exploité par son père ainsi que l’agent immobilier, qui avait eu connaissance de la présence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes, mais n’en avait informé ni l’acquéreur, ni les notaires instrumentaires.
En l’espèce, les consorts X ont vendu le 14 novembre 2007 à une SCI, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, le rez-de-chaussée d’un immeuble où avait été exploité un garage automobile, l’acquéreur ayant exprimé dans l’acte l’intention d’affecter ce bien à l’habitation.
Après une expertise attestant la présence, dans le sous-sol, d’hydrocarbures et de métaux lourds provenant de cuves enterrées et rendant la dépollution nécessaire, la SCI a assigné les vendeurs, les notaires instrumentaires ainsi que l’agent immobilier en garantie des vices cachés et indemnisation de son préjudice.
La SCI s’est fondée sur l’article 1641 du code civil selon lequel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
La cour d’appel a condamné in solidum les vendeurs et l’agent immobilier à verser à la SCI les sommes de 123 750 € HT, de 11 960 € TTC et de 20 000 €, les vendeurs devant supporter 75 % de l’ensemble des condamnations prononcées, l’agent immobilier 25 %.
La Cour de cassation a confirmé la décision d’appel.
Dans l’acte de vente, il était stipulé une clause de non-garantie des vices cachés. Toutefois, celle-ci ne peut décharger le vendeur de la garantie légale dont il est tenu à cet égard que s’il ne connait pas les vices affectant la chose vendue, le vendeur professionnel étant par ailleurs présumé avoir connaissance de ces vices :
» Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu à bon droit qu’en sa qualité de dernier exploitant du garage précédemment exploité par son père, M. X… ne pouvait ignorer les vices affectant les locaux et que l’existence des cuves enterrées qui se sont avérées fuyardes n’avait été révélée à l’acquéreur que postérieurement à la vente, la cour d’appel, appréciant souverainement la portée du rapport d’expertise, en a exactement déduit que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés « .
En outre, ayant relevé que l’agent immobilier avait admis avoir eu connaissance de la présence des cuves enterrées et qu’il n’en avait pas informé l’acquéreur et les notaires instrumentaires, la cour d’appel a pu en déduire que l’agent immobilier était tenu à réparation :
» Mais attendu qu’ayant relevé que la société Andrau immobilier avait admis avoir eu connaissance de la présence des cuves enterrées et qu’elle n’en avait pas informé l’acquéreur et les notaires instrumentaires, la cour d’appel, qui a pu en déduire que l’agent immobilier était tenu à réparation, a légalement justifié sa décision de ce chef « .
En effet, pèse sur l’agent immobilier une obligation d’information loyale et de conseils adaptés, y compris à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté et envers laquelle il engage, en cas de défaillance, sa responsabilité délictuelle. Ce devoir d’information et de conseil implique que l’agent immobilier fasse part des données concernant la consistance matérielle des lieux qui lui sont accessibles.
Or l’agent immobilier, qui avait admis avoir eu connaissance de la présence des fosses dans la partie enterrée du garage, n’établissait pas avoir prévenu l’acheteur potentiel de leur existence et donc des risques de pollution qu’elles pouvaient engendrer, ni avoir transmis cette information aux notaires instrumentaires.
Précisément, l’agent immobilier soutenait avoir prévenu les acheteurs potentiels de la présence de fosses dans la partie enterrée du garage lors des visites sur ce site.
Cependant, l’acquéreur niait avoir été informé de la présence des cuves, et ni les vendeurs, ni l’agent immobilier ne rapportaient la preuve d’une telle information.
Enfin, s’agissant du notaire, il a été retenu qu’aucune faute ne pouvait lui être reproché sur l’existence du vice de pollution dans la mesure où ni le vendeur, ni l’agent immobilier ne l’avait informé de la présence de cuves enterrées sous le garage.